Земельный участок: 6 соток и другая загородная недвижимость

? если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

? иных установленных федеральным законом случаев.

Если было принято решение о приостановлении государственной регистрации по инициативе регистрирующего органа, то заявитель должен быть уведомлен об этом в письменной форме в день принятия соответствующего решения.

К сведению

Заявитель вправе представить доказательства, опровергающие наличие фактических оснований для приостановления государственной регистрации права.

Ситуация 2. Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по инициативе заявителя (см. Приложение 4)

Ситуация 3. Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по по инициативе суда (на основании решения или определения)

Приостановить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество также может суд. Так, если до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в территориальный орган Росреестра поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Заявитель (заявители) должен быть уведомлен об этом в письменной форме в срок не более чем 5 рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав. При этом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации рекомендуется указывать либо конкретную дату (если она указана в решении, определении суда), либо событие, с которым суд связывает окончание срока приостановления (если оно указано в решении, определении суда), либо слова «до отмены судом своего решения (определения) о приостановлении» (если в решении или определении суда не указаны ни дата, ни событие, с которыми он связывает окончание срока приостановления).

В каком случае в государственной регистрации может быть отказано?

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может иметь место в случае, если:

? право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;

? с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

? документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

? акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

? лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

? лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

? правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

? правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации;

? не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

? имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

? ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

? земельный участок не прошел кадастровую регистрацию;

? земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

После принятия решения об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимости заявителю направляется сообщение в письменной форме о причинах отказа с обязательной ссылкой на норму закона, которая стала основанием для отказа.

Сообщение должно быть направлено в пятидневный срок после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.

Права и обязанности собственника земельного участка

Собственник земельного участка имеет права и исполняет обязанности, связанные с владением, пользованием и распоряжением указанным объектом недвижимости.

Основания прекращения права собственности на земельный участок

Право собственности на земельный участок может быть прекращено в следующих случаях:

3. Аренда земельных участков

Что включает в себя договор аренды земельного участка?

Договор аренды земельного участка – договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре аренды также определяется размер арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты.

В договоре аренды представляется целесообразным предусмотреть следующие условия:

? срок договора;

? права и обязанности сторон;

? порядок расчетов;

? порядок передачи имущества;

? основания для досрочного расторжения договора;

? ответственность сторон;

? особенности субаренды и др.

При отсутствии в договоре аренды указания на срок его заключения, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды по общему правилу заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

К сведению

Согласно п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается в письменной форме при условии, что:

1) такой договор заключается на срок более 1 года;

2) хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо или гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя (при этом независимо от срока договора).

Исходя из этого, договор аренды между физическими лицами на срок менее 1 года может быть заключен и в устной форме. Однако здесь следует учитывать положения ст. 161 Гражданского кодекса, согласно которым в простой письменной форме совершаются, в том числе, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки.

Это означает, что договор аренды земельного участка может быть заключен в устной форме, если отвечает следующим требованиям (в совокупности):

1) заключается между физическими лицами (гражданами);

2) срок аренды земельного участка составляет менее 1 года;

3) размер арендной платы составляет сумму, большую в 10 раз установленного законом минимального размера оплаты труда (т. е. 1000 рублей).

Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) в данном случае равен 100 руб. (см. ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Следует обратить внимание на то, что в данном случае речь идет не о государственной регистрации прав на земельный участок, а о государственной регистрации сделок с земельным участком, а именно, – договоров аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования. Помимо этого следует учитывать, что срок менее 1 года – это срок, составляющий 364 календарных дня (365 – в високосный год) и менее.

Пример 1

Стороны заключили договор аренды земельного участка на срок с 1 января 2012 г. по 31 декабря 2012 г. Такой срок признается равным одному календарному году, в связи с чем договор аренды подлежит государственной регистрации.

Стороны заключили договор аренды земельного участка на срок с 1 января 2012 г. по 30 декабря 2012 г. Поскольку указанный срок составляет менее 1 календарного года (365 календарных дней вместо положенных 366), то договор аренды не подлежит государственной регистрации.

В договоре аренды не обязательно указывать конкретные начальную и конечную даты аренды – можно ограничиться упоминанием о том, что срок аренды составляет, например, 11 месяцев с даты заключения договора или с даты сдачи арендуемого земельного участка в аренду (следует не забыть указать данную дату либо в самом договоре, либо в акте сдачи-приемки).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды земельного участка (субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком) является незаключенным.

Пример 2

Нужна ли государственная регистрация соглашения об изменении размера арендной платы, установленной в договоре аренды земельного участка, а также иных условий договора, не касающихся изменения срока аренды земельного участка?

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Учитывая данные нормы, в рассматриваемом случае следует исходить из того, является ли сам договор аренды земельного участка подлежащим государственной регистрации. Если такой договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке, то и все изменения к нему также подлежат государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды, изменяя при этом содержание и условия аренды.

Соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Однако если речь идет об изменении срока аренды земельного участка, нужно учитывать ряд нюансов (см. примеры 3, 4 и 5).

Пример 3

Нужна ли государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее 1 года, при его последующем продлении на тот же срок?

Здесь следует учитывать, что при продлении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее 1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ.

Так, например, стороны заключили договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев, указав при этом, что по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Таким образом, если в установленный срок ни одна из сторон не уведомит другую об отказе от продления договора, договор считается продленным на тот же срок – т. е. на 11 месяцев, и на тех же условиях.

Обратите внимание, что здесь не идет речь о совокупности сроков аренды, которые при их сложении составят в целом срок более 1 года. Речь идет о том, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. В таком случае договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года.

Пример 4

Нужна ли государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее 1 года, при его последующем продлении на срок более 1 года? Поскольку новый договор аренды заключается (продлевается) на срок более 1 года, то на основании п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Пример 5

Нужна ли государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее 1 года, при его последующем продлении на неопределенный срок?

Договор аренды земельного участка, продленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее 1 года (см. более подробно об этом п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример 6

Нужна ли государственная регистрация предварительного договора, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды земельного участка на срок более 1 года?

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды земельного участка (основной договор) заключается в простой письменной форме, то и предварительный договор также должен быть заключен в аналогичной форме. Однако предусмотренное п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ условие о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более 1 года, к предварительному договору не применяется, поскольку данное условие не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой, к которой применяются правила ст. 164 Гоажданского кодекса РФ (о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу земли и другого недвижимого имущества.

С учетом изложенного предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.