Земельный участок: 6 соток и другая загородная недвижимость

Н. М. Удалова, Наталья Александровна Агешкина

Земельный участок: 6 соток и другая загородная недвижимость

1. Земельный участок: что нужно знать

Что такое земельный участок?

Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (см. ст. 11.1 Земельного кодекса РФ).

Земельные участки, в зависимости от их назначения и принадлежности, подразделяются на различные виды, например:

? земельный участок садоводческого объединения – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);

? земельный участок огороднического объединения – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

? земельный участок дачного объединения – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Среди федеральных законов, в которых в той или иной степени затрагиваются вопросы определения границ земельных участков, следует назвать Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-Фз «О государственном кадастре недвижимости», Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Не смотря на то, что земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, границы земельных участков законами субъектов РФ определены быть не могут.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения плоских прямоугольных координат характерных точек таких границ (т. е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части) в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости.

Порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством РФ (см. постановление Правительства РФ от 20 августа 2009 г. № 688 «Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства»). Порядок описания местоположения границ земельных участков как объектов землеустройства определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см. приказ Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2011 г. № 267 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства»).

В случаях и в порядке, которые установлены законодательством РФ, могут создаваться искусственные земельные участки.

Искусственный земельный участок – искусственно образованная территория, которая представляет собой участок суши, созданный трудом человека путем выполнения специальных работ на землях, занятых водными объектами или их частями, с целью размещения объектов капитального строительства или иного использования данного земельного участка.

Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, – сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

Отношения, связанные с созданием на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства, регулируются Федеральным законом от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Образование земельных участков

Выделяют 6 способов образования земельных участков (ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). Рассмотрим их.

Образование земельных участков осуществляется при соблюдении ряда следующих общих условий.

Условие 1

По общему правилу образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме

согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Условие 2

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Условие 3

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Условие 4

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Что такое кадастровый учет?

Сведения об объектах недвижимого имущества (в частности, о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства) вносятся в специальный реестр, именуемый государственным кадастром недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальными характеристиками объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-Фз «О государственном кадастре недвижимости».

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости находятся в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Непосредственное осуществление указанной функции осуществляется федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации.

Кадастровый учет осуществляется в следующих случаях:

1) при образовании или создании объекта недвижимости (постановке на учет объекта недвижимости);

2) при прекращении существования объекта недвижимости (снятии с учета объекта недвижимости);

3) при изменении уникальных характеристик объекта недвижимости.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

По общему правилу срок постановка на учет объекта недвижимости, учета изменений объекта недвижимости, учета части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в срок не более чем 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.

Кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия не в связи с заявлением о кадастровом учете, осуществляется в срок не более чем 30 рабочих дней со дня поступления таких документов.

В каком порядке осуществляется кадастровый учет?

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в несколько этапов.

Этап 1 – подача необходимых для кадастрового учета документов

Для осуществления кадастрового учета необходимо представить следующие документы:

1) заявление (Приложение 1);

2) межевой план;

3) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

4) копию документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

5) копию документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

6) копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

7) копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка;

8) заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копии проекта межевания земельных участков, копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);

9) копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (при кадастровом учете земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).

Верность копии документа, представленной в соответствии с пунктами 6, 7, 8, 9 указанного перечня должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Верность копии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа.

Представление копии соответствующего документа не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике.

Этот документ после его копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю или его представителю при выдаче соответствующей расписки.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (см. приказ Министерства экономического развития РФ от 28 декабря 2009 г № 555 «О порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости»).

Заявление о кадастровом учете должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя.

При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В этих случаях должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем), или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем).

Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в форме электронных документов, такое заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или электронной цифровой подписью его представителя.

Подлинность электронной цифровой подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке.

Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения.

Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов. При поступлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов в орган кадастрового учета посредством почтового отправления расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении.

Порядок подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования заявления и необходимых для кадастрового учета документов устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные настоящим Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Этап 2 – принятие решения об осуществлении кадастрового учета

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

После рассмотрения предоставленных заявителем документов орган кадастрового учета принимает решение об осуществлении кадастрового учета либо решение о приостановлении осуществления кадастрового учета либо решение об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Этап 3 – выдача документов о поставленном на кадастровый учет объекте

В случае принятия решения об осуществлении кадастрового учета, начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения соответствующего срока (по общему правилу учет осуществляется в срок, не более 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете и всех необходимых документов), орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку следующие документы:

? кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости);

? кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости);

? кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости); кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования такого объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

Этап 4 – завершение процедуры кадастрового учета

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта

недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости).

Процедуры приостановления и отказа осуществления кадастрового учета.

Как упоминалось ранее, осуществление кадастрового учета может быть приостановлено, либо в его в осуществлении может быть отказано. Основанием для принятия подобных решений являются следующие причины.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

? размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененного земельного участка), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;

? доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;

? одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;

? такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;

? в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в орган кадастрового учета поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;

? площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на 5 %;

? граница земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, не считается согласованной.

Каков порядок предоставления сведении, внесенных в государственный кадастр недвижимости?

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости.

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4) кадастрового плана территории;

5) в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Орган кадастрового учета имеет право по запросу любого лица предоставлять полученную на основе общедоступных кадастровых сведений обобщенную информацию, в том числе аналитическую информацию. Такая информация может размещаться в сети «Интернет» на официальном сайте органа кадастрового учета (http://www.rosreestr.ru/) и официальном сайте органа нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (http://www.economy.gov.ru/minec/main).

По общему правилу, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения (за исключением кадастровых планов территорий), предоставляются в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (максимальный срок).

Срок предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территорий не может превышать 15 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.

Если предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют запрашиваемые сведения, орган кадастрового учета выдает (направляет) обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений.

Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке.

По общему правилу за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, предоставление иной имеющей к кадастровому учету информации, взимается плата, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, чем предусмотрено настоящей частью, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка и кадастровом номере земельного участка предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Орган кадастрового учета предоставляет бесплатно сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости, кадастровой выписки об объекте недвижимости или кадастрового плана территории:

1) федеральным органам исполнительной власти, их территориальным органам, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления;

2) Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в отношении земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов;

3) Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства, если соответствующие сведения необходимы для обеспечения деятельности указанного фонда, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

4) судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями.

Что такое кадастровый план?

Кадастровый план – это тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем

запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

Это единый документ, который состоит из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка.

В кадастровом плане выделяются следующие разделы:

? общие сведения (отражение в текстовой форме общих сведений о земельном участке);

? план (чертеж, схема) границ земельного участка (отражение в графической форме сведений о границах земельного участка и его частей, если они не накладываются друг на друга и не перегружают план);

? сведения о частях и обременениях земельного участка (отражение в текстовой форме сведений о частях и обременениях земельного участка);

? план (чертеж, схема) границ земельного участка (отражение в графической форме сведений о границах частей земельного участка, не отраженных в разделе «План границ земельного участка», а также границ входящих в единое землепользование земельных участков); описание границ земельного участка (отражение в текстовой форме сведений о границах земельного участка и его частей, сведений о номерах смежных участков, а также для описания ориентиров местности, по которым проходят границы участка);

? описание поворотных точек границ земельного участка (отражение в текстовой форме сведений об узловых и поворотных точках границ земельного участка и его частей).

При необходимости кадастровый план может быть получен в кадастровой палате.

Срок предоставления указанных сведений не может превышать 15 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.

Что такое кадастровый паспорт?

Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости.

Изготовление и заполнение кадастрового паспорта земельного участка осуществляются машинописным (в том числе с использованием компьютерной техники) способом. Рукописным способом допускается вписывать отдельные слова, условные знаки и т. п. чернилами, пастой или тушью.

Количество экземпляров кадастрового паспорта земельного участка определяется заявителем в заявлении о кадастровом учете или в запросе о предоставлении сведений в количестве не менее 2 и не более 5 экземпляров.

Сведения в кадастровый паспорт земельного участка заносятся в полном соответствии со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости, кроме случаев внесения записей в строку «Особые отметки». В незаполненных строках и графах проставляется знак «—» («прочерк»). Каждый раздел кадастрового паспорта земельного участка удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета и заверяется оттиском печати данного органа. Подпись производится чернилами (пастой) синего цвета.

Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до 1 марта 2008 г., признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Что такое кадастровая выписка об объекте недвижимости?

Кадастровая выписка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.

Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.

Запрос для получения кадастровой выписки может быть сделан:

? в виде бумажного документа, представляемого заявителем при личном обращении;

? в виде бумажного документа путем его отправки по почте;

? в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Росреестра в сети Интернет;

? в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием вебсервисов.

Кадастровая выписка предоставляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения кадастровой палатой соответствующего запроса.

К сведению

На интернет-сайте Росреестра (http://www.rosreestr.ru/document/service) в настоящее время размещен новый сервис, позволяющий осуществить автоматизированное заполнение бланков документов, в том числе и запроса о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости. Однако на данном этапе указанный сервис работает в пилотном режиме.

Что такое межевание?

В широком смысле межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

В узком смысле речь идет о межевании объектов землеустройства, к которым относятся территории субъектов РФ, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон.

Межевание объектов землеустройства – это работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

К сведению

Как правило, межевание выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

В настоящее время порядок установления на местности границ объектов землеустройства регулируется соответствующими правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20 августа 2009 г. № 688 «Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства». Помимо данного постановления продолжают применяться Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.) и Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.).

Процедура межевания включает в себя следующие работы:

1) подготовительные работы (в том числе по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов и др.);

2) составление технического проекта;

3) уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

4) определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками;

5) определение координат межевых знаков;

6) определение площади объекта землеустройства;

7) составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;

8) формирование межевого дела;

9) утверждение землеустроительного дела в установленном порядке.

При восстановлении на местности границ объекта землеустройства из состава работ исключаются:

? согласование границ объекта землеустройства на местности;

? определение координат межевых знаков;

? определение площади объекта землеустройства;

? составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства.

Межевание выполняется на основании задания на выполнение работ, образец которого содержится в Приложении 2.

Материалы межевания и карта (план) объекта землеустройства формируются в землеустроительное дело.

Карта (план) объекта землеустройства – документ, отображающий в графической и текстовой формах местоположение, размер, границы объекта землеустройства и его иные характеристики.

Карта (план) объекта землеустройства составляется с использованием сведений государственного кадастра недвижимости, картографического материала, материалов дистанционного зондирования, а также по данным измерений, полученных на местности.

Форма карты (плана) объекта землеустройства и требования к ее составлению устанавливаются Правительством РФ (см. постановление Правительства РФ от 30 июля 2009 г. № 621 «Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению»).

Что такое межевой план?

Межевой план – это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевой план включаются сведения о:

1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков (преобразуемых (исходных) земельных участках) или выделе из земельных участков;

2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных участках, представляющих собой единое землепользование (измененных земельных участках);

4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и (или) площади (уточняемых земельных участках).

Межевой план составляется кадастровым инженером.

К сведению

Кадастровый инженер – это физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

? имеет гражданство РФ;

? имеет среднее профессиональное образование по одной из соответствующих специальностей, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

? не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Межевой план состоит из:

Для оформления графической части межевого плана применяются специальные условные знаки.

Межевой план оформляется на бумажном носителе, а также на электронном носителе в виде электронного документа.

Межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Представление в орган кадастрового учета межевого плана на бумажном носителе в указанном случае не требуется.

Межевой план на бумажном носителе оформляется в количестве не менее 2 экземпляров, один из которых предназначен для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением, а второй и последующие экземпляры в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ – для передачи заказчику кадастровых работ. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Форма межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В настоящее время в данной сфере действует приказ Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Что такое землеустроительное дело?

Землеустроительное дело – это совокупность документов, которая включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы.

К видам землеустроительной документации относятся:

? генеральная схема землеустройства территории РФ, схема землеустройства территорий субъектов РФ, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель;

? карты (планы) объектов землеустройства;

? проекты внутрихозяйственного землеустройства;

? проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

? материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

? тематические карты и атласы состояния и использования земель.

В землеустроительное дело включаются материалы межевания в следующей последовательности:

1) титульный лист;

2) оглавление;

3) пояснительная записка;

4) сведения государственного земельного кадастра о земельном участке (участках) в форме кадастровой карты (плана) земельного участка (территории);

5) задание на выполнение работ;

6) копия документа, удостоверяющего права на землю, или правоустанавливающего документа;

7) технический проект;

8) документы, подтверждающие факт извещения (вызова) лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

9) доверенности уполномоченных лиц на участие в межевании;

10) акт (акты) согласования границ объекта землеустройства;

11) каталоги (списки) координат межевых знаков объекта землеустройства в местной системе координат;

12) абрисы на межевые знаки;

13) карта (план) границ объекта землеустройства.

На сегодняшний день основные требования, предъявляемые к порядку формирования землеустроительных дел, содержатся в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.), Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.), Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.).

Что такое оборотоспособность земельных участков?

Оборотоспособность земельного участка – способность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом.

Земельные участки могут быть:

К земельным участкам, изъятым из оборота, и ограниченным в обороте относятся следующие участки.

Как оценить земельный участок?

Земельный участок может оцениваться по своей рыночной или кадастровой стоимости.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При определении расхождения кадастровой и рыночной стоимости следует учитывать периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также дату, на которой определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры (см. разъяснения Министерства экономического развития РФ от 27 мая 2011 г.).

Мероприятия по оценке земельных участков осуществляет оценщик.

Оценщиками признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик должен пройти специализированную подготовку, а также сдать квалификационный экзамен.

На интернет-сайте Росреестра (http://www.rosreestr.ru/) размещен перечень саморегулируемых организаций оценщиков.

2. Особенности купли-продажи земельных участков

Как выбрать земельный участок?

Информация о продаже земельных участков может быть размещена в самых разных источниках, из которых наиболее часто используемыми являются:

? информация на интернет-сайтах;

? объявления в газетах и журналах.

При выборе земельного участка следует обратить внимание на следующие моменты:

? размер земельного участка;

? наличие на земельном участке каких-либо строений;

? категорию земельного участка;

? наличие подведенных к участку коммуникаций;

? территориальное местоположение земельного участка и т. д.

В обязательном порядке следует осведомиться о наличии правоустанавливающих документов на приобретаемый земельный участок!

Как проверить приобретаемый земельный участок на «юридическую чистоту»?

Проверка приобретаемого земельного участка на «юридическую чистоту» должна стать неотъемлемым аспектом процедуры приобретения земельного участка.

Получив дополнительную информацию о земельном участке, покупатель может обезопасить себя от ряда рисков, связанных с приобретением указанного объекта недвижимости.

С целью проверки необходимо:

? проверить наличие и содержание свидетельства о праве собственности;

? проверить наличие и содержание документа, на основании которого лицо, реализующее земельный участок, приобрело право собственности (договоры купли-продажи, договор дарения и т. д.);

? проверить наличие и содержание кадастрового плана;

? заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которой находят отражения все наиболее существенные сведения, отражающие особенности положения земельного участка (описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости).

К сведению

Для получения выписки из ЕГРП необходимо обратиться с запросом в территориальный орган Росреестра. Запрос может быть сделан как посредством бумажного носителя (лично или почтой), так и в форме электронного документа. При личном обращении за выпиской из ЕГРП необходимо представить документ, удостоверяющий личность. При представлении запроса представителем заявителя, действующим на основании доверенности, к такому запросу прилагается надлежащим образом оформленная доверенность. Если запрос представляется в электронном виде, доверенность должна быть представлена в форме электронного документа (электронного образа документа), подписанного электронной цифровой подписью уполномоченного лица, выдавшего (подписавшего) доверенность.

За предоставление выписки из ЕГРП взимается соответствующая плата, размер которой зависит от формы предоставления сведений (на бумажном носителе или в виде электронного документа), статуса субъекта, запрашивающего необходимую информацию (физическое лицо, юридическое лицо, орган государственной власти), и категории самой информации (о месте нахождения недвижимого имущества; о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости и пр.). Так, например, за выписку с информацией, которая содержит общедоступные сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, выдаваемую в виде бумажного носителя, установлена плата в размере 200 рублей – для физического лица, 600 руб. – для юридического лица (см. приказ Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2010 г. № 650).

Запрашиваемые сведения из ЕГРП предоставляются в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса.

Особое внимание следует обратить на обременения земельного участка (при их наличии).

Обременение земельного участка – это ряд определенных запретов, ограничений которые налагаются на собственника земельного участка (иное лицо) при реализации прав на указанный объект недвижимого имущества, например, сервитут, залог и т. д.

В настоящее время ряд сведений о земельном участке может быть получен и посредством использования сети Интернет.

К сведению

На интернет-портале услуг Росреестра доступен сервис, позволяющий получить справочную информацию по объектам недвижимости в режиме он-лайн. Для этого необходимо зайти на интернет-сайт по адресу: https://portal.rosreestr.ru, выбрать один из критериев поиска объекта недвижимости, занести в пустые поля необходимую информацию. После этого посетителю станут доступны наиболее общие сведения, касающиеся объекта недвижимости.

Что должен включать в себя договор купли-продажи земельного участка?

Договор купли-продажи земельного участка – это договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Если форма договора не будет соблюдена, то это повлечет за собой его недействительность.

В договор купли-продажи должны быть включены следующие существенные условия:

? предмет договора (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору);

? цена земельного участка.

При отсутствии хотя бы одного из указанных условий договор купли-продажи земельного участка будет считаться незаключенным.

При этом в договоре следует также предусмотреть следующие условия:

? права и обязанности сторон;

? порядок оплаты;

? наличие или отсутствие обременений земельного участка;

? порядок передачи земельного участка;

? ответственность сторон;

? иные условия, необходимые в конкретной ситуации.

Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

? устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

? ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

? ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Образец договора купли-продажи земельного участка содержится в Приложении 3.

К договору купли-продажи земельного участка следует приложить:

? правоустанавливающий документ на земельный участок;

? кадастровый паспорт;

? акт приема-передачи земельного участка;

? описание земельного участка.

Как зарегистрировать переход права собственности на земельный участок?

Одним из основных этапов процедуры купли-продажи земельного участка является переход права собственности на него. Указанное действие выполняют территориальные органы Росреестра.

Для осуществления государственной регистрации купли-продажи земельного участка необходимо предоставить следующие документы:

? заявление о государственной регистрации;

? документ, удостоверяющий личность (либо нотариально удостоверенную доверенность уполномоченного лица);

? документ об уплате государственной пошлины;

? договор купли-продажи земельного участка;

? кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов).

К сведению

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (т. е. не состоящему с продавцом в доле) необходимо предоставить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением), либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью необходимо представить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Работник территориального органа Росреестра осуществляет следующие действия:

? во-первых, идентифицирует личность заявителя (заявителей)и проверяет полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени;

? во-вторых, проверяет соответствие указанных в заявлении о государственной регистрации данных (сведений) с аналогичными данными (сведениями), содержащимися в представленных (предъявленных) на государственную регистрацию документах, а также удостоверяется в наличии в заявлении подписи заявителя и даты его представления;

? в-третьих, проверяет наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;

? в-четвертых, проверяет соответствие представленных документов требованиям закона;

? в-пятых, вносит записи о принятии документов в книгу учета входящих документов с указанием даты и времени их получения с точностью до минуты;

? в-шестых, выдает заявителю расписки в получении документов на государственную регистрацию.

Государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в срок не позднее 1 месяца со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых документов.

Одновременно с подачей пакета документов для проведения государственной регистрации можно подать заявлении о проведении указанной процедуры в сокращенный срок.

Размер государственной пошлины за регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество составляет:

? за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества – 1000 руб. – для физических лиц, 15000 руб. – для юридических лиц (см. подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);

? за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, л ибо на создаваемый ил и созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества – 200 руб. (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

В каких случаях государственная регистрация может быть приостановлена?

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена по инициативе:

1) регистрирующего органа;

2) заявителя;

3) суда (на основании решения или определения). Рассмотрим каждую из указанных ситуаций.

Ситуация 1. Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по инициативе регистрирующего органа

Приостановление в данной ситуации возможно:

а) при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав;

б) при возникновении сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;

в) в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам;

г) если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

? если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

? если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

? если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

? если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

? если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

? иных установленных федеральным законом случаев.

Если было принято решение о приостановлении государственной регистрации по инициативе регистрирующего органа, то заявитель должен быть уведомлен об этом в письменной форме в день принятия соответствующего решения.

К сведению

Заявитель вправе представить доказательства, опровергающие наличие фактических оснований для приостановления государственной регистрации права.

Ситуация 2. Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по инициативе заявителя (см. Приложение 4)

Ситуация 3. Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по по инициативе суда (на основании решения или определения)

Приостановить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество также может суд. Так, если до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в территориальный орган Росреестра поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Заявитель (заявители) должен быть уведомлен об этом в письменной форме в срок не более чем 5 рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав. При этом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации рекомендуется указывать либо конкретную дату (если она указана в решении, определении суда), либо событие, с которым суд связывает окончание срока приостановления (если оно указано в решении, определении суда), либо слова «до отмены судом своего решения (определения) о приостановлении» (если в решении или определении суда не указаны ни дата, ни событие, с которыми он связывает окончание срока приостановления).

В каком случае в государственной регистрации может быть отказано?

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может иметь место в случае, если:

? право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;

? с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

? документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

? акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

? лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

? лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

? правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

? правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации;

? не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

? имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

? ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

? земельный участок не прошел кадастровую регистрацию;

? земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

После принятия решения об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимости заявителю направляется сообщение в письменной форме о причинах отказа с обязательной ссылкой на норму закона, которая стала основанием для отказа.

Сообщение должно быть направлено в пятидневный срок после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.

Права и обязанности собственника земельного участка

Собственник земельного участка имеет права и исполняет обязанности, связанные с владением, пользованием и распоряжением указанным объектом недвижимости.

Основания прекращения права собственности на земельный участок

Право собственности на земельный участок может быть прекращено в следующих случаях:

3. Аренда земельных участков

Что включает в себя договор аренды земельного участка?

Договор аренды земельного участка – договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре аренды также определяется размер арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты.

В договоре аренды представляется целесообразным предусмотреть следующие условия:

? срок договора;

? права и обязанности сторон;

? порядок расчетов;

? порядок передачи имущества;

? основания для досрочного расторжения договора;

? ответственность сторон;

? особенности субаренды и др.

При отсутствии в договоре аренды указания на срок его заключения, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды по общему правилу заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

К сведению

Согласно п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается в письменной форме при условии, что:

1) такой договор заключается на срок более 1 года;

2) хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо или гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя (при этом независимо от срока договора).

Исходя из этого, договор аренды между физическими лицами на срок менее 1 года может быть заключен и в устной форме. Однако здесь следует учитывать положения ст. 161 Гражданского кодекса, согласно которым в простой письменной форме совершаются, в том числе, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки.

Это означает, что договор аренды земельного участка может быть заключен в устной форме, если отвечает следующим требованиям (в совокупности):

1) заключается между физическими лицами (гражданами);

2) срок аренды земельного участка составляет менее 1 года;

3) размер арендной платы составляет сумму, большую в 10 раз установленного законом минимального размера оплаты труда (т. е. 1000 рублей).

Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) в данном случае равен 100 руб. (см. ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Следует обратить внимание на то, что в данном случае речь идет не о государственной регистрации прав на земельный участок, а о государственной регистрации сделок с земельным участком, а именно, – договоров аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования. Помимо этого следует учитывать, что срок менее 1 года – это срок, составляющий 364 календарных дня (365 – в високосный год) и менее.

Пример 1

Стороны заключили договор аренды земельного участка на срок с 1 января 2012 г. по 31 декабря 2012 г. Такой срок признается равным одному календарному году, в связи с чем договор аренды подлежит государственной регистрации.

Стороны заключили договор аренды земельного участка на срок с 1 января 2012 г. по 30 декабря 2012 г. Поскольку указанный срок составляет менее 1 календарного года (365 календарных дней вместо положенных 366), то договор аренды не подлежит государственной регистрации.

В договоре аренды не обязательно указывать конкретные начальную и конечную даты аренды – можно ограничиться упоминанием о том, что срок аренды составляет, например, 11 месяцев с даты заключения договора или с даты сдачи арендуемого земельного участка в аренду (следует не забыть указать данную дату либо в самом договоре, либо в акте сдачи-приемки).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды земельного участка (субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком) является незаключенным.

Пример 2

Нужна ли государственная регистрация соглашения об изменении размера арендной платы, установленной в договоре аренды земельного участка, а также иных условий договора, не касающихся изменения срока аренды земельного участка?

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Учитывая данные нормы, в рассматриваемом случае следует исходить из того, является ли сам договор аренды земельного участка подлежащим государственной регистрации. Если такой договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке, то и все изменения к нему также подлежат государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды, изменяя при этом содержание и условия аренды.

Соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Однако если речь идет об изменении срока аренды земельного участка, нужно учитывать ряд нюансов (см. примеры 3, 4 и 5).

Пример 3

Нужна ли государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее 1 года, при его последующем продлении на тот же срок?

Здесь следует учитывать, что при продлении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее 1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ.

Так, например, стороны заключили договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев, указав при этом, что по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Таким образом, если в установленный срок ни одна из сторон не уведомит другую об отказе от продления договора, договор считается продленным на тот же срок – т. е. на 11 месяцев, и на тех же условиях.

Обратите внимание, что здесь не идет речь о совокупности сроков аренды, которые при их сложении составят в целом срок более 1 года. Речь идет о том, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. В таком случае договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года.

Пример 4

Нужна ли государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее 1 года, при его последующем продлении на срок более 1 года? Поскольку новый договор аренды заключается (продлевается) на срок более 1 года, то на основании п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Пример 5

Нужна ли государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее 1 года, при его последующем продлении на неопределенный срок?

Договор аренды земельного участка, продленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее 1 года (см. более подробно об этом п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример 6

Нужна ли государственная регистрация предварительного договора, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды земельного участка на срок более 1 года?

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды земельного участка (основной договор) заключается в простой письменной форме, то и предварительный договор также должен быть заключен в аналогичной форме. Однако предусмотренное п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ условие о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более 1 года, к предварительному договору не применяется, поскольку данное условие не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой, к которой применяются правила ст. 164 Гоажданского кодекса РФ (о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу земли и другого недвижимого имущества.

С учетом изложенного предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.