Земельный участок: 6 соток и другая загородная недвижимость

Сведения в кадастровый паспорт земельного участка заносятся в полном соответствии со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости, кроме случаев внесения записей в строку «Особые отметки». В незаполненных строках и графах проставляется знак «—» («прочерк»). Каждый раздел кадастрового паспорта земельного участка удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета и заверяется оттиском печати данного органа. Подпись производится чернилами (пастой) синего цвета.

Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до 1 марта 2008 г., признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Что такое кадастровая выписка об объекте недвижимости?

Кадастровая выписка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.

Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.

Запрос для получения кадастровой выписки может быть сделан:

? в виде бумажного документа, представляемого заявителем при личном обращении;

? в виде бумажного документа путем его отправки по почте;

? в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Росреестра в сети Интернет;

? в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием вебсервисов.

Кадастровая выписка предоставляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения кадастровой палатой соответствующего запроса.

К сведению

На интернет-сайте Росреестра (http://www.rosreestr.ru/document/service) в настоящее время размещен новый сервис, позволяющий осуществить автоматизированное заполнение бланков документов, в том числе и запроса о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости. Однако на данном этапе указанный сервис работает в пилотном режиме.

Что такое межевание?

В широком смысле межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

В узком смысле речь идет о межевании объектов землеустройства, к которым относятся территории субъектов РФ, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон.

Межевание объектов землеустройства – это работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

К сведению

Как правило, межевание выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

В настоящее время порядок установления на местности границ объектов землеустройства регулируется соответствующими правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20 августа 2009 г. № 688 «Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства». Помимо данного постановления продолжают применяться Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.) и Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.).

Процедура межевания включает в себя следующие работы:

1) подготовительные работы (в том числе по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов и др.);

2) составление технического проекта;

3) уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

4) определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками;

5) определение координат межевых знаков;

6) определение площади объекта землеустройства;

7) составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;

8) формирование межевого дела;

9) утверждение землеустроительного дела в установленном порядке.

При восстановлении на местности границ объекта землеустройства из состава работ исключаются:

? согласование границ объекта землеустройства на местности;

? определение координат межевых знаков;

? определение площади объекта землеустройства;

? составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства.

Межевание выполняется на основании задания на выполнение работ, образец которого содержится в Приложении 2.

Материалы межевания и карта (план) объекта землеустройства формируются в землеустроительное дело.

Карта (план) объекта землеустройства – документ, отображающий в графической и текстовой формах местоположение, размер, границы объекта землеустройства и его иные характеристики.

Карта (план) объекта землеустройства составляется с использованием сведений государственного кадастра недвижимости, картографического материала, материалов дистанционного зондирования, а также по данным измерений, полученных на местности.

Форма карты (плана) объекта землеустройства и требования к ее составлению устанавливаются Правительством РФ (см. постановление Правительства РФ от 30 июля 2009 г. № 621 «Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению»).

Что такое межевой план?

Межевой план – это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевой план включаются сведения о:

1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков (преобразуемых (исходных) земельных участках) или выделе из земельных участков;

2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных участках, представляющих собой единое землепользование (измененных земельных участках);

4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и (или) площади (уточняемых земельных участках).

Межевой план составляется кадастровым инженером.

К сведению

Кадастровый инженер – это физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

? имеет гражданство РФ;

? имеет среднее профессиональное образование по одной из соответствующих специальностей, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

? не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Межевой план состоит из:

Для оформления графической части межевого плана применяются специальные условные знаки.

Межевой план оформляется на бумажном носителе, а также на электронном носителе в виде электронного документа.

Межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Представление в орган кадастрового учета межевого плана на бумажном носителе в указанном случае не требуется.

Межевой план на бумажном носителе оформляется в количестве не менее 2 экземпляров, один из которых предназначен для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением, а второй и последующие экземпляры в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ – для передачи заказчику кадастровых работ. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Форма межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В настоящее время в данной сфере действует приказ Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Что такое землеустроительное дело?

Землеустроительное дело – это совокупность документов, которая включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы.

К видам землеустроительной документации относятся:

? генеральная схема землеустройства территории РФ, схема землеустройства территорий субъектов РФ, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель;

? карты (планы) объектов землеустройства;

? проекты внутрихозяйственного землеустройства;

? проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

? материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

? тематические карты и атласы состояния и использования земель.

В землеустроительное дело включаются материалы межевания в следующей последовательности:

1) титульный лист;

2) оглавление;

3) пояснительная записка;

4) сведения государственного земельного кадастра о земельном участке (участках) в форме кадастровой карты (плана) земельного участка (территории);

5) задание на выполнение работ;

6) копия документа, удостоверяющего права на землю, или правоустанавливающего документа;

7) технический проект;

8) документы, подтверждающие факт извещения (вызова) лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

9) доверенности уполномоченных лиц на участие в межевании;

10) акт (акты) согласования границ объекта землеустройства;

11) каталоги (списки) координат межевых знаков объекта землеустройства в местной системе координат;

12) абрисы на межевые знаки;

13) карта (план) границ объекта землеустройства.

На сегодняшний день основные требования, предъявляемые к порядку формирования землеустроительных дел, содержатся в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.), Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.), Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.).

Что такое оборотоспособность земельных участков?

Оборотоспособность земельного участка – способность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом.

Земельные участки могут быть:

К земельным участкам, изъятым из оборота, и ограниченным в обороте относятся следующие участки.

Как оценить земельный участок?

Земельный участок может оцениваться по своей рыночной или кадастровой стоимости.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При определении расхождения кадастровой и рыночной стоимости следует учитывать периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также дату, на которой определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры (см. разъяснения Министерства экономического развития РФ от 27 мая 2011 г.).

Мероприятия по оценке земельных участков осуществляет оценщик.

Оценщиками признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик должен пройти специализированную подготовку, а также сдать квалификационный экзамен.

На интернет-сайте Росреестра (http://www.rosreestr.ru/) размещен перечень саморегулируемых организаций оценщиков.

2. Особенности купли-продажи земельных участков

Как выбрать земельный участок?

Информация о продаже земельных участков может быть размещена в самых разных источниках, из которых наиболее часто используемыми являются:

? информация на интернет-сайтах;

? объявления в газетах и журналах.

При выборе земельного участка следует обратить внимание на следующие моменты:

? размер земельного участка;

? наличие на земельном участке каких-либо строений;

? категорию земельного участка;

? наличие подведенных к участку коммуникаций;

? территориальное местоположение земельного участка и т. д.

В обязательном порядке следует осведомиться о наличии правоустанавливающих документов на приобретаемый земельный участок!

Как проверить приобретаемый земельный участок на «юридическую чистоту»?

Проверка приобретаемого земельного участка на «юридическую чистоту» должна стать неотъемлемым аспектом процедуры приобретения земельного участка.

Получив дополнительную информацию о земельном участке, покупатель может обезопасить себя от ряда рисков, связанных с приобретением указанного объекта недвижимости.

С целью проверки необходимо:

? проверить наличие и содержание свидетельства о праве собственности;

? проверить наличие и содержание документа, на основании которого лицо, реализующее земельный участок, приобрело право собственности (договоры купли-продажи, договор дарения и т. д.);

? проверить наличие и содержание кадастрового плана;

? заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которой находят отражения все наиболее существенные сведения, отражающие особенности положения земельного участка (описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости).

К сведению

Для получения выписки из ЕГРП необходимо обратиться с запросом в территориальный орган Росреестра. Запрос может быть сделан как посредством бумажного носителя (лично или почтой), так и в форме электронного документа. При личном обращении за выпиской из ЕГРП необходимо представить документ, удостоверяющий личность. При представлении запроса представителем заявителя, действующим на основании доверенности, к такому запросу прилагается надлежащим образом оформленная доверенность. Если запрос представляется в электронном виде, доверенность должна быть представлена в форме электронного документа (электронного образа документа), подписанного электронной цифровой подписью уполномоченного лица, выдавшего (подписавшего) доверенность.

За предоставление выписки из ЕГРП взимается соответствующая плата, размер которой зависит от формы предоставления сведений (на бумажном носителе или в виде электронного документа), статуса субъекта, запрашивающего необходимую информацию (физическое лицо, юридическое лицо, орган государственной власти), и категории самой информации (о месте нахождения недвижимого имущества; о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости и пр.). Так, например, за выписку с информацией, которая содержит общедоступные сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, выдаваемую в виде бумажного носителя, установлена плата в размере 200 рублей – для физического лица, 600 руб. – для юридического лица (см. приказ Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2010 г. № 650).

Запрашиваемые сведения из ЕГРП предоставляются в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса.

Особое внимание следует обратить на обременения земельного участка (при их наличии).

Обременение земельного участка – это ряд определенных запретов, ограничений которые налагаются на собственника земельного участка (иное лицо) при реализации прав на указанный объект недвижимого имущества, например, сервитут, залог и т. д.

В настоящее время ряд сведений о земельном участке может быть получен и посредством использования сети Интернет.

К сведению

На интернет-портале услуг Росреестра доступен сервис, позволяющий получить справочную информацию по объектам недвижимости в режиме он-лайн. Для этого необходимо зайти на интернет-сайт по адресу: https://portal.rosreestr.ru, выбрать один из критериев поиска объекта недвижимости, занести в пустые поля необходимую информацию. После этого посетителю станут доступны наиболее общие сведения, касающиеся объекта недвижимости.

Что должен включать в себя договор купли-продажи земельного участка?

Договор купли-продажи земельного участка – это договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Если форма договора не будет соблюдена, то это повлечет за собой его недействительность.

В договор купли-продажи должны быть включены следующие существенные условия:

? предмет договора (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору);

? цена земельного участка.

При отсутствии хотя бы одного из указанных условий договор купли-продажи земельного участка будет считаться незаключенным.

При этом в договоре следует также предусмотреть следующие условия:

? права и обязанности сторон;

? порядок оплаты;

? наличие или отсутствие обременений земельного участка;

? порядок передачи земельного участка;

? ответственность сторон;

? иные условия, необходимые в конкретной ситуации.

Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

? устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

? ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

? ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Образец договора купли-продажи земельного участка содержится в Приложении 3.

К договору купли-продажи земельного участка следует приложить:

? правоустанавливающий документ на земельный участок;

? кадастровый паспорт;

? акт приема-передачи земельного участка;

? описание земельного участка.

Как зарегистрировать переход права собственности на земельный участок?

Одним из основных этапов процедуры купли-продажи земельного участка является переход права собственности на него. Указанное действие выполняют территориальные органы Росреестра.

Для осуществления государственной регистрации купли-продажи земельного участка необходимо предоставить следующие документы:

? заявление о государственной регистрации;

? документ, удостоверяющий личность (либо нотариально удостоверенную доверенность уполномоченного лица);

? документ об уплате государственной пошлины;

? договор купли-продажи земельного участка;

? кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов).

К сведению

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (т. е. не состоящему с продавцом в доле) необходимо предоставить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением), либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью необходимо представить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Работник территориального органа Росреестра осуществляет следующие действия:

? во-первых, идентифицирует личность заявителя (заявителей)и проверяет полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени;

? во-вторых, проверяет соответствие указанных в заявлении о государственной регистрации данных (сведений) с аналогичными данными (сведениями), содержащимися в представленных (предъявленных) на государственную регистрацию документах, а также удостоверяется в наличии в заявлении подписи заявителя и даты его представления;

? в-третьих, проверяет наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;

? в-четвертых, проверяет соответствие представленных документов требованиям закона;

? в-пятых, вносит записи о принятии документов в книгу учета входящих документов с указанием даты и времени их получения с точностью до минуты;

? в-шестых, выдает заявителю расписки в получении документов на государственную регистрацию.

Государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в срок не позднее 1 месяца со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых документов.

Одновременно с подачей пакета документов для проведения государственной регистрации можно подать заявлении о проведении указанной процедуры в сокращенный срок.

Размер государственной пошлины за регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество составляет:

? за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества – 1000 руб. – для физических лиц, 15000 руб. – для юридических лиц (см. подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);

? за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, л ибо на создаваемый ил и созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества – 200 руб. (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

В каких случаях государственная регистрация может быть приостановлена?

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена по инициативе:

1) регистрирующего органа;

2) заявителя;

3) суда (на основании решения или определения). Рассмотрим каждую из указанных ситуаций.

Ситуация 1. Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по инициативе регистрирующего органа

Приостановление в данной ситуации возможно:

а) при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав;

б) при возникновении сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;

в) в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам;

г) если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

? если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

? если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

? если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

? если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;