Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан

      Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять следующие виды укрупненных показателей:
      * укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
      * укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
      * прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
      * укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.
      При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций.
      Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен описанному ранее.
      Определение прямых издержек на новое строительство с использованием единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией.
      Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94.
      К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся:
      * инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности;
      * расходы на изменение права собственности.
      Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
      Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.
      Определение накопленного износа
      При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка на отличия должна быть рыночно обоснованной.
      Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:
      * исправимый и неисправимый физический износ;
      * исправимый и неисправимый функциональный износ;
      * внешний износ.
      Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения.
      Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
      После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
      Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).
      Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
      К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично исправимому физическому износу исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.
      Исправимый функциональный износ вызывается:
      * недостатками, требующими добавления элементов;
      * недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
      * "сверхулучшениями".
      К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
      К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
      К "сверхулучшениям" относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
      Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае "сверхулучшения" отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления "сверхулучшений" все же необходимо учитывать.
      Неисправимый функциональный износ вызывается:
      * недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
      * недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
      * "сверхулучшениями".
      Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
      Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.
      Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая Стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).
      Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
      В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. - связанные с наличием "сверхулучшения".
      Замещающая стоимость не учитывает стоимость строительства "сверхулучшений", поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи должны быть учтены.
      Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение) объекта - положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т.д.
      Для определения величины внешнего износа применяют два метода:
      * метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
      * метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
      При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.
      Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
      Общая оценка накопленного износа сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.
      Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
      Выбор и подготовка рыночной информации для анализа
      Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж необходимо отобрать и проанализировать рыночные данные о сделках купли-продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
      В качестве аналогичного объекта, или объекта сравнения, следует рассматривать объект недвижимости, наилучшее и наиболее эффективное использование которого аналогично наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки.
      В зависимости от конкретной ситуации наилучшее и наиболее эффективное использование определяется или как для свободного участка земли, или как для собственности с существующими улучшениями.
      Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование свободного участка земли, то критерием наилучшего использования является максимальная остаточная стоимость земли, которая определяется:
      * вычитанием из стоимости недвижимости издержек на улучшения;
      * применением техники остатка для земли.
      При этом под стоимостью недвижимости понимается стоимость объектов недвижимости, возведение которых на участке земли не противоречит юридическим нормам, физически осуществимо и экономически целесообразно.
      Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование собственности с уже существующими улучшениями, то критерием наилучшего использования является максимальная стоимость недвижимости при долгосрочной норме прибыли, отражающей риск инвестиций в недвижимость данного типа, который определяется:
      * прямым сравнением стоимости недвижимости при различных вариантах использования;
      * сравнением норм прибыли инвестиций в недвижимость при различных вариантах использования.
      Среди выбранных объектов с аналогичным объекту оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием следует наибольшее внимание уделять объектам, максимально близким к объекту сравнения:
      * по предаваемым правам собственности;
      * по условиям финансирования;
      * по условиям сделок купли-продажи;
      * по времени совершения сделок купли-продажи;
      * по физическим характеристикам;
      * по экономическим характеристикам, влияющим на величину чистого дохода;
      * по характеру использования и т.д.
      На все отличия от объекта оценки следует выполнять корректировки цен продажи объектов сравнения.
      Для проведения процедур сравнения следует определить удельные единицы сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рыке традиций.
      Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы:
      * цена за единицу площади;
      * цена за 1 м пог. вдоль красной линии;
      * цена за участок.
      Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используются следующие единицы:
      * цена за 1 м общей площади;
      * цена за 1 м полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;
      * цена за комнату;
      * цена за квартиру;
      * цена за 1 м здания или сооружения;
      * цена за все сооружение;
      * цена за единицу, приносящую доход.
      Механизм оценки рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж
      Механизм сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.
      Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.
      К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения:
      * набор прав на недвижимость;
      * условия финансирования сделки купли-продажи;
      * условия сделки купли-продажи;
      * время совершения сделки купли-продажи;
      * месторасположение объекта недвижимости;
      * физические характеристики объекта недвижимости;
      * экономические характеристики объекта недвижимости;
      * характер использования объекта недвижимости;
      * компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.
      Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект недвижимости.
      Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:
      * прямой капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочности аренды);
      * дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течение оставшегося срока действия договора аренды.
      Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента.
      Величину корректировки на 'условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования.
      Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств.
      Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается учет изменения стоимости недвижимости во времени.
      Величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи определяют двумя способами:
      * с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции;
      * с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.
      Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости.
      Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов.
      Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода.
      Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.
      Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов:
      * набор прав на недвижимость;
      * условия финансирования сделки купли-продажи;
      * условия сделки купли-продажи;
      * время совершения сделки купли-продажи.
      Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.
      При корректировках все поправки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки".
      Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.
      Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:
      * определение элементов сравнения;
      * определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;
      * определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;
      * определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.
      Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.
      Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
      Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.
      Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости
      Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа:
      * прогнозирование будущих доходов;
      * капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
      Прогнозирование будущих доходов
      Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид:
      Потенциальный валовый доход
      Плановая аренда
      ХХХХ
      Скользящий доход
      ХХХХ
      Рыночная аренда
      ХХХХ
      Прочие доходы
      ХХХХ
      Итого потенциальный валовый доход
      ХХХХХ
      Недогрузка и потери при сборе арендной платы
      -ХХХХ
      Действительный валовый доход
      ХХХХХ
      Операционные расходы
      Постоянные
      -ХХХХ
      Переменные
      -ХХХХ
      Расходы на замещение
      -ХХХХ
      Итого операционные расходы
      -ХХХХ
      Чистый операционный доход
      ХХХХХ
      Обслуживание долга
      -ХХХХ
      Денежный поток до выплаты налогов
      ХХХХХ
      Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.
      Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.
      Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.
      Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
      Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
      Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
      Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.
      Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
      Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:
      * постоянные расходы;
      * переменные расходы;
      * расходы на замещение.
      К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
      К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
      * расходы на управление;
      * расходы по заключению договоров аренды;
      * заработная плата обслуживающему персоналу;
      * коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;
      * расходы на уборку;
      * расходы на эксплуатацию и ремонт;
      * расходы на содержание территории и автостоянки;
      * расходы по обеспечению безопасности и т.д.
      Расходы на управление - имеют место независимо от того, кто управляет сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
      Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.
      Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.
      Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.
      Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.
      Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.
      Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.
      Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.
      Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:
      * кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
      * санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;
      * механическое оборудование;
      * пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
      К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
      Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.
      Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи о погашению ипотечных кредитов.
      При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
      * расходы, связанные с бизнесом;
      * бухгалтерская амортизация;
      * подоходные налоги владельца;
      * капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
      Капитализация будущих доходов
      Для капитализации будущих доходов применяются два метода:
      * метод прямой капитализации;
      * метод капитализации по норме отдачи.
      Метод прямой капитализации
      Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
      .
      Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности.
      Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для задний.
      Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (R0) выполняется по формуле:
      ,
      где
      NOI - чистый операционный доход.
      Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие методики:
      * анализ сравнительных продаж;
      * анализ коэффициентов расходов и доходов;
      * техника инвестиционной группы;
      * анализ коэффициента покрытия долга.
      Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:
      * доход и затраты должны определяться на одном базисе;
      * прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;
      * должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
      * должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.
      Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений.
      Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):
      .
      Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.
      Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле:
      ,
      где
      DS - годовой платеж по обслуживанию долга;
      ML - сумма ипотечного кредита.
      Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
      Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле:
      ,
      где
      PTCF - денежный поток до уплаты налогов;
      ЕI - сумма собственного капитала.
      Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности: