Новейший юридический справочник. Защита жилищных прав

Анатолий Антонович Титов

Новейший юридический справочник. Защита жилищных прав

Предисловие

Предлагаемое вниманию читателей научно-практический справочник посвящен жилищным правам и их защите. Конечно, в первую очередь речь идет о защите жилищных прав гражданина (человека). Однако зачастую и другие субъекты жилищных отношений, в частности юридические лица (организации), нуждаются в защите своих жилищных прав.

В данном справочнике содержатся необходимые нормативные правовые акты как материального, так и процессуального характера, судебные акты, а также комментарии (разъяснения и рекомендации). В практических целях по ряду вопросов приводятся образцы документов (иски, жалобы и т. п.). Важно отметить, что для защиты жилищных прав необходимо знать не только свои права, но и способы (формы) их защиты.

Нормы, касающиеся жилищных прав и их защиты, содержатся в Конституции РФ и нашли свое законодательное закрепление и развитие в соответствующих федеральных законах и других правовых актах. Например, ст. 11 Жилищного кодекса РФ установлено, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется, как правило, судом и только в случаях, предусмотренных федеральным законом, – в административном порядке.

Статья 3 Гражданского процессуального кодекса РФ подчеркивает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В комментариях к конкретным правовым актам и их статьям автор стремился раскрыть юридическое и практическое значение содержащихся в них норм. Настоящее пособие написано в доступной форме и рассчитано на широкую аудиторию читателей, на всех, кто интересуется жилищными вопросами.

Принятые сокращения[1]

1. Нормативные правовые акты

Конституция РФ – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

АПК – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (в ред. от 29 апреля 2008 г.).

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 13 мая 2008 г.); часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2007 г.); часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 29 апреля 2008 г.).

ГПК – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2007 г.).

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 13 мая 2008 г.).

ЖК РСФСР – Жилищный кодекс РСФСР, утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (в ред. от 20 июля 2004 г.). Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с вступлением в силу ЖК РФ.

КоАП – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (в ред. от 16 мая 2008 г.).

НК – Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 17 мая 2007 г.); часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2007 г.).

СК – Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 21 июля 2007 г.).

УК – Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (в ред. от 13 мая 2008 г.).

Закон о введении в действие ЖК – Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 1 декабря 2007 г.).

Закон о государственной регистрации прав – Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 13 мая 2008 г.).

Закон о Конституционном суде РФ – Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. № 1-ФКЗ «О Конституционном суде Российской Федерации» (в ред. от 5 февраля 2007 г.).

Закон о мировых судьях – Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. № 188-ФЗ «О мировых судьях в Российской Федерации» (в ред. от 2 марта 2007 г.).

Закон о приватизации – Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 29 декабря 2004 г.; с изм. от 15 июня 2006 г.).

Закон о судебной системе РФ – Федеральный конституционный закон от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» (в ред. от 5 апреля 2005 г.).

Закон о третейских судах – Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации».

2. Официальные издания

БВС РФ – Бюллетень Верховного суда Российской Федерации.

РГ – «Российская газета».

СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации.

3. Прочие сокращения

БТИ – бюро технической инвентаризации;

гл. – глава (-ы);

коммент. – комментарий;

п. – пункт (-ы);

подп. – подпункт;

ред. – редакция;

РФ – Российская Федерация;

см. – смотри;

ст. – статья (-и);

ТСЖ – товарищество собственников жилья; тыс. – тысяча;

утв. – утвержденный (-ая, -ое, -ые);

4. – часть (-и).

1.

Общие положения о жилищных правах граждан и их защите

1.1. Право на жилище и другие конституционные права граждан. Конституционный суд РФ: его статус, полномочия и правовое значение его решений

Нормы и положения, касающиеся жилищных прав граждан, содержатся в различных нормативных правовых актах. Конституцией РФ закреплены важнейшие положения (принципы), в том числе право граждан на жилище (ст. 40), которые получили законодательное урегулирование в ЖК. Например, в ЖК включены ст. 2 «Обеспечение условий для осуществления права на жилище» и ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения», базирующиеся на соответствующих конституционных положениях.

Однако прежде всего следует выяснить сущность этих конституционных положений, имея в виду, что в Конституцию РФ включены и другие статьи, непосредственно связанные с правом граждан на жилище и его реализацией (обеспечением). Наряду со ст. 40 в Конституции РФ содержатся еще две статьи: ст. 25 о неприкосновенности жилища и ст. 27 о свободе передвижения на территории Российской Федерации, избрания места пребывания и жительства.

Все три указанные статьи Конституции РФ посвящены жилищным правам граждан. Из Конституции следует, что содержащиеся в ней права и свободы являются непосредственно действующими и должны быть реально обеспечены со стороны государства (в лице соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления).

Конечно, главенствующие положения по данному вопросу закреплены в ст. 40 Конституции РФ.

1. «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Право граждан на жилище предполагает обеспечение человека жилым помещением. В этой связи жилищным и гражданским законодательством предусмотрены возможные способы (формы) решения жилищного вопроса, в том числе:

? предоставление жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма;

? приобретение или строительство жилого дома (квартиры) с помощью субсидий или жилищных кредитов;

? приобретение жилых помещений на основании договоров купли-продажи, мены и других сделок;

? предоставление жилого помещения в домах жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Как указывалось выше, важную роль в реализации конституционного права на жилище призваны выполнять органы государственной власти и органы местного самоуправления. В Конституции РФ (ч. 2 ст. 40) содержится указание на их обязанность поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище. При этом они должны руководствоваться положениями ч. 3 ст. 40 Конституции, предусматривающими льготное обеспечение жилищем двух категорий граждан: «малоимущих» и «иных указанных в законе граждан». Эти граждане, нуждающиеся в жилище, вправе получить его бесплатно или за доступную плату.

В соответствии со ст. 49 ЖК малоимущими гражданами в этих целях являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления (в г. Москве и г. Санкт-Петербурге – органом государственной власти данных субъектов РФ) в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Например, в г. Москве по данному вопросу действует Закон от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»[2]. Перечень «иных категорий граждан», подлежащих обеспечению жильем по договору социального найма, содержится в соответствующих федеральных законах и законах субъектов РФ. Это ветераны войны, военнослужащие, государственные и муниципальные служащие, судьи, прокуроры и др.

Также следует отметить, что право на жилище не может быть реально осуществлено без права граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан. Ранее действовавшее законодательство, в частности ЖК РСФСР (ч. 1 ст. 54), право граждан на жилище (на вселение и проживание в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской лица на конкретной жилой площади. Аналогичную позицию занимали суды общей юрисдикции, руководствуясь постановлением Пленума Верховного суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства»[3]. Норма ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР, где под записью о вселении в установленном порядке подразумевалась лишь прописка, была признана Конституционным судом РФ неконституционной[4]. В указанном Постановлении отмечено, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод гражданина, в том числе права на жилище.

Ранее на территории ряда субъектов РФ вводились ограничения для иногородних граждан, прибывших на жительство в эти регионы. Действовал Закон г. Москвы от 14 сентября 1994 г. № 15-67 «О сборе на компенсацию затрат городского бюджета по развитию инфраструктуры города и обеспечению социально-бытовыми условиями граждан, прибывающих в г. Москву на жительство», которым был установлен специальный сбор для иногородних граждан, прибывающих на постоянное жительство в Москву. На основании этого Закона прописке (регистрации) в г. Москве подлежали только граждане, уплатившие данный сбор. Постановлением Конституционного суда РФ от 4 апреля 1996 г. № 9-П «По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области, Ставропольского края, Воронежской области и города Воронежа, регламентирующих порядок регистрации граждан, прибывающих на постоянное жительство в названные регионы»[5] положения этого Закона, касающиеся установления указанного выше сбора с иногородних граждан, признаны неконституционными.

Одновременно неконституционными были признаны и другие акты (или их отдельные положения) субъектов РФ.

В названном Постановлении Конституционного суда РФ относительно жилищных прав граждан было отмечено следующее.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 17). Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства предусмотрена также Международным пактом о гражданских и политических правах (ст. 12), другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом № 4 к Европейской конвенции прав человека (ст. 2).

Нормативное содержание названного конституционного права включает:

1) свободу передвижения каждого по территории Российской Федерации;

2) свободу выбора места пребывания;

3) свободу выбора места жительства.

Оспариваемые нормативные акты непосредственно затрагивают право на выбор места жительства. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Общим требованием Конституции РФ и международно-правовых норм является положение о том, что ограничения прав на свободный выбор места жительства могут быть установлены только законом. Конституция РФ конкретизирует это требование указанием на то, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом. При этом понятием «закон» охватываются исключительно федеральные законы, но не законы субъектов РФ, поскольку иначе названной норме придавался бы неконституционный смысл.

Реализация конституционного права на выбор места жительства не может ставиться в зависимость от уплаты или неуплаты каких-либо налогов и сборов, поскольку основные права граждан Российской Федерации гарантируются Конституцией РФ без каких-либо условий фискального характера. Таким образом, отказ в регистрации в связи с невыполнением гражданином обязанностей по уплате налогов и иных сборов противоречит Конституции РФ.

Из названного постановления Конституционного суда РФ вытекает, что по данному вопросу государство должно руководствоваться Конституцией РФ, международно-правовыми документами, а какие-либо ограничения жилищных прав граждан могут быть установлены только федеральным законом и лишь в определенных случаях. Часть 3 ст. 1 ЖК уточняет: жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Поэтому в настоящее время со стороны компетентных органов не должны устанавливаться (чиниться) незаконные препятствия и ограничения в регистрации граждан и, следовательно, в реализации их права на избрание места пребывания и жительства на территории Российской Федерации.

Статьей 25 Конституции РФ, посвященной неприкосновенности жилища, установлено: «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». В основе этого конституционного положения лежит запрет на проникновение в жилище других лиц без согласия проживающих в нем граждан. Право на неприкосновенность жилища может быть ограничено только федеральным законом или судом.

В данном случае понятие «жилище» непосредственно связано с понятием «жилое помещение», характеристика которого дана в ст. 15 ЖК. Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Запись «пригодное для постоянного проживания» означает, что жилое помещение должно отвечать соответствующим требованиям, предусмотренным жилищным законодательством. Согласно ст. 288 ГК жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, то есть для проживания граждан: в качестве собственника, члена жилищного кооператива, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, членов семьи перечисленных граждан. Новый ЖК расширил сферу использования жилья. Согласно ст. 17 ЖК допускается использование жилых помещений для иных целей: осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Однако необходимо иметь в виду, что правом на неприкосновенность жилища пользуются только лица, у которых правомерно возникло право собственности или право пользования (владения и пользования) занимаемым жилым помещением.

Правоустанавливающими документами в таких случаях являются документы о праве собственности на данное жилое помещение, договор найма (поднайма) и т. п.

Статья 3 ЖК, принятая на основе конституционных положений, устанавливает: «проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая».

Таким правом наделены на основании федеральных законов сотрудники правоохранительных органов при проведении процессуальных следственных действий в связи с возбуждением уголовного дела (обыск или выемка), при наложении ареста на имущество должника, преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление или произошел несчастный случай. В иных случаях действия лиц, направленные на проникновение в жилище, должны рассматриваться как неправомерные.

Законодательством предусмотрена, в частности, уголовная ответственность за определенные действия (деяния), которые считаются преступлением. Статьей 139 УК, которая посвящена уголовной ответственности за нарушение неприкосновенности жилища, установлено следующее.

1. «Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, наказывается штрафом в размере до 40 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок от 120 до 180 часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.

2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, наказывается штрафом в размере до 200 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев либо лишением свободы на срок до двух лет.

3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, наказываются штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от двух до пяти лет, либо арестом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет».

Необходимо подчеркнуть, что право на неприкосновенность жилища может быть ограничено только федеральным законом и, следовательно, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, а также правовые акты органов местного самоуправления не могут содержать норм, касающихся ограничения права граждан на неприкосновенность их жилища.

В соответствии с Конституцией РФ (ст. 118) и законодательством правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом, в том числе посредством гражданского судопроизводства. В отдельных случаях, например в связи с необходимостью проведения капитального ремонта соответствующих инженерных сетей и оборудования, предназначенных для обслуживания многих помещений в жилом доме, работники ремонтных служб могут проникнуть в жилое помещение (при отсутствии согласия проживающих в квартире граждан) на основании принятого и вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции.

Судебное решение в ряде случаев необходимо и при проведении оперативно-розыскных мероприятий. Оно должно быть принято с соблюдением всех требований, установленных законом.

Приведем по данному вопросу конкретный пример.

Постановление судьи районного суда, которым удовлетворено ходатайство сотрудника милиции на осмотр жилища, было отменено постановлением президиума Верховного суда Республики Татарстан[6], поскольку оно возбуждено неправомочным лицом. В указанном постановлении отмечено, что правом возбуждения такого ходатайства с согласия прокурора в соответствии со ст. 165 УПК наделен только следователь. При этом ст. 9 Федерального закона от 12 августа 1995 г. № 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности» предусмотрено, что основанием для решения судьей вопроса о проведении оперативно-розыскного мероприятия, ограничивающего конституционные права граждан, в том числе право на неприкосновенность жилища, является мотивированное постановление одного из руководителей органа, осуществляющего оперативную деятельность (а не сотрудника милиции – старшего оперуполномоченного). То есть важно не только иметь законные основания для проникновения в жилище, но и соблюсти установленный порядок (процедуру) принятия такого решения судом.

Право на жилище непосредственно связано и с конституционным положением – «никто не может быть произвольно лишен жилища» (ч. 1 ст. 40). Оно означает, что ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Действующим ЖК предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений, что является надежной гарантией защиты жилищных прав. Конечно, в большей степени формулировка «лишение права на жилище» относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом. Следует отметить, что действующие законы содержат соответствующие нормы, касающиеся прекращения права пользования жилым помещением. Конкретные нормы имеются и в ЖК (ст. 3, 84-91), и в ГК (ст. 293, 687 и 688).

Статья 3 ЖК, закрепляя принцип недопустимости произвольного лишения жилища, отмечает, что какие-либо ограничения жилищных прав граждан возможны только на основании федерального закона: «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами».

Здесь хотелось бы подчеркнуть роль и значение Конституционного суда РФ в деле защиты жилищных прав и свобод граждан, в том числе дать характеристику принятым им постановлениям по жилищным вопросам.

Статус, полномочия, порядок образования и деятельности Конституционного суда РФ определены Конституцией РФ (ст. 125 и 128) и Законом о судебной системе РФ.

Наиболее полно эти вопросы урегулированы специальным Законом о Конституционном суде РФ. Конституционный суд – судебный орган конституционного контроля, самостоятельно и независимо осуществляющий судебную власть посредством конституционного судопроизводства (ст. 1). То есть в отличие от федеральных судов общей юрисдикции, которые в пределах своей компетенции рассматривают и разрешают конкретные жилищные споры, Конституционный суд РФ, как следует из ст. 3 названного Закона, «решает исключительно вопросы права» и он «при осуществлении конституционного судопроизводства воздерживается от установления и исследования фактических обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов».

Компетенция Конституционного суда РФ определена в ст. 3 указанного Закона. Согласно данной статье этот суд:

1) разрешает дела о соответствии Конституции РФ:

а) федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ;

б) конституций республик, уставов, а также законов и иных нормативных актов субъектов РФ, изданных по вопросам, относящимся к ведению органов государственной власти РФ и совместному ведению органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ;

в) договоров между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ, договоров между органами государственной власти субъектов РФ;

г) не вступивших в силу международных договоров РФ;

2) разрешает споры о компетенции:

а) между федеральными органами государственной власти;

б) между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ;

в) между высшими государственными органами субъектов РФ;

3) по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан и по запросам судов проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле;

4) дает толкование Конституции РФ;

5) дает заключение о соблюдении установленного порядка выдвижения обвинения Президента РФ в государственной измене или совершении иного тяжкого преступления;

6) выступает с законодательной инициативой по вопросам своего ведения;

7) осуществляет иные полномочия, предоставляемые ему Конституцией РФ, Федеративным договором и федеральными конституционными законами; может также пользоваться правами, предоставляемыми ему заключенными в соответствии со ст. 11 Конституции РФ договорами о разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ, если эти права не противоречат его юридической природе и предназначению в качестве судебного органа конституционного контроля.

При этом юридическая характеристика решения Конституционного суда РФ заключается в следующем (ст. 79 Закона о Конституционном суде РФ):

? решение Конституционного суда РФ окончательно, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения;

? решение Конституционного суда РФ действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. Юридическая сила постановления Конституционного суда РФ о признании акта неконституционным не может быть преодолена повторным принятием этого же акта;

? акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; признанные не соответствующими Конституции РФ не вступившие в силу международные договоры РФ не подлежат введению в действие и применению. Решения судов и иных органов, основанные на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях;

? в случае если признание нормативного акта неконституционным создало пробел в правовом регулировании, непосредственно применяется Конституция РФ.

Как следует из указанной статьи Закона, если Конституционный суд РФ своим постановлением признал конкретную норму жилищного законодательства неконституционной, то есть противоречащей Конституции РФ, то в дальнейшем она не должна применяться, независимо от того, внесены или нет в данный правовой акт соответствующие изменения. В частности, несмотря на принятые решения Конституционного суда РФ о признании неконституционными отдельных положений ст. 54, 60 (ч. 1), 90 и 99 ЖК РСФСР, эти статьи оставались в прежней редакции и могли применяться только с учетом конкретных постановлений Конституционного суда РФ.

С принятием Федерального конституционного закона от 15 декабря 2001 г. № 4-ФКЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный конституционный закон «О Конституционном суде Российской Федерации»» устранена неопределенность по данному вопросу. Указанным Законом определен конкретный правовой механизм приведения нормативных актов в соответствие с Конституцией РФ либо устранения пробела в правовом регулировании. Статьей 80 Закона о Конституционном суде РФ установлено следующее:

? Правительство РФ не позднее трех месяцев после опубликования решения Конституционного суда РФ вносит в Государственную Думу проект нового федерального конституционного закона, федерального закона или ряд взаимосвязанных проектов законов либо законопроект о внесении изменений и (или) дополнений в закон, признанный неконституционным в отдельной его части. Указанные законопроекты рассматриваются Государственной Думой во внеочередном порядке;

? Президент РФ, Правительство РФ не позднее двух месяцев после опубликования решения Конституционного суда РФ отменяют нормативный акт соответственно Президента РФ или Правительства РФ, принимают новый нормативный акт либо вносят изменения и (или) дополнения в нормативный акт, признанный неконституционным в отдельной его части;

? законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ в течение шести месяцев после опубликования решения Конституционного суда РФ вносит необходимые изменения в конституцию (устав) субъекта РФ, отменяет признанный неконституционным закон субъекта РФ, принимает новый закон субъекта РФ или ряд взаимосвязанных законов либо вносит изменения и (или) дополнения в закон субъекта РФ, признанный неконституционным в отдельной его части. Высшее должностное лицо субъекта РФ (руководитель высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ) вносит соответствующий законопроект в законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ не позднее двух месяцев после опубликования решения Конституционного суда РФ. Если по истечении шести месяцев после опубликования решения Конституционного суда РФ законодательным (представительным) органом государственной власти субъекта РФ не будут приняты предусмотренные настоящим пунктом меры в связи с решением Конституционного суда РФ, применяется механизм ответственности, предусмотренный федеральным законодательством;

? высшее должностное лицо субъекта РФ (руководитель высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ) не позднее двух месяцев после опубликования решения Конституционного суда РФ отменяет признанный неконституционным нормативный акт, принимает новый нормативный акт либо вносит изменения и (или) дополнения в нормативный акт, признанный неконституционным в отдельной его части. Если по истечении двух месяцев после опубликования решения Конституционного суда РФ высшим должностным лицом субъекта РФ (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ) не будут приняты предусмотренные настоящим пунктом меры в связи с решением Конституционного суда РФ, применяется механизм ответственности, предусмотренный федеральным законодательством;

? федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, заключившие признанные полностью или частично не соответствующими Конституции РФ договор между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов РФ, договор между органами государственной власти субъектов РФ, не позднее двух месяцев после опубликования решения Конституционного суда РФ вносят в соответствующий договор изменения и (или) дополнения или прекращают действие договора.

Конституционный суд РФ также рассматривает дела о конституционности законов по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан.

Согласно ст. 96 Закона о Конституционном суде РФ, правом на обращение в Конституционный суд РФ с индивидуальной или коллективной жалобой на нарушение конституционных прав и свобод обладают граждане, чьи права и свободы нарушаются законом, примененным или подлежащим применению в конкретном деле, и объединения граждан, а также иные органы и лица, указанные в федеральном законе. К жалобе должна прилагаться копия официального документа, подтверждающего применение либо возможность применения обжалуемого закона при разрешении конкретного дела. Выдача заявителю копии такого документа производится по его требованию должностным лицом или органом, рассматривающим дело.

Перечень необходимых документов, которые должны прилагаться к обращению граждан, содержится в ст. 38 названного Закона.

К направляемому в Конституционный суд РФ обращению прилагаются:

? текст акта, подлежащего проверке, или положения Конституции РФ, подлежащего толкованию;

? доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя, за исключением случаев, когда представительство осуществляется по должности, а также копии документов, подтверждающих право лица выступать в Конституционном суде РФ в качестве представителя;

? документ об уплате государственной пошлины;

? перевод на русский язык всех документов и иных материалов, изложенных на другом языке.

К обращению могут быть приложены списки свидетелей и экспертов, которых предлагается вызвать на заседание Конституционного суда РФ, а также другие документы и материалы.

Обращение, прилагаемые к нему документы и иные материалы представляются гражданами в Конституционный суд РФ с копиями в количестве трех экземпляров.

За последние 15 лет Конституционный суд РФ принял ряд постановлений, которые касаются жилищных прав граждан, в том числе права на передвижение по территории РФ, избрания места пребывания и жительства, приобретения права на жилое помещение, сохранения права на приватизацию жилья и др.

В некоторых постановлениях Конституционного суда РФ делается ссылка на ЖК РСФСР, который, как известно, утратил свое действие с 1 марта 2005 г. Однако это не означает, что эти постановления Конституционного суда РФ утратили свое значение. Они продолжают действовать, а изложенные в них положения и выводы имеют важное значение и для современных жилищных отношений.

Рассмотрим основные постановления Конституционного суда РФ и вопросы, которые нашли отражение в его актах. 1. Постановление Конституционного суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л. Н. Ситаловой».

Заявительница в течение пяти лет находилась в фактических брачных отношениях с гражданином К. и проживала в его квартире, оставаясь прописанной в другом жилом помещении вместе с дочерью и зятем. Когда она поставила вопрос о прописке в квартире К., то не получила от него на это согласия.

Данный вопрос рассматривался судами общей юрисдикции Архангельской области. Затем заявительница была вынуждена обратиться с жалобой в Конституционный суд РФ, полагая, что нарушено ее конституционное право на жилище.

В указанном постановлении Конституционный суд РФ признал содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим по содержанию многим статьям Конституции РФ (ст. 18, 19, 27, 40 и 55). Смысл данного постановления заключается в том, что при признании права пользования жилым помещением, в котором проживает гражданин, наличие или отсутствие прописки (регистрации) в данном жилом помещении не должно иметь решающего (определяющего) значения. Иначе говоря, наличие или отсутствие у гражданина регистрации по месту жительства не должно иметь правоустанавливающего значения при решении вопроса о праве гражданина на пользование спорным жилым помещением.

В дальнейшем этот вопрос должен решаться судом общей юрисдикции с учетом всех конкретных обстоятельств.

Актуальность названного постановления Конституционного суда РФ продолжает сохраняться и сегодня, несмотря на происходящие изменения в законодательстве, в частности принятие нового ЖК РФ. 2. Постановление Конституционного суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука»[7]. Ранее в ЖК РСФСР (1983) были установлены сроки временного отсутствия нанимателя жилого помещения и членов его семьи по месту постоянного жительства, в течение которых сохранялось право на жилое помещение: общий срок – шесть месяцев, а также более длительные специальные сроки (сверх шести месяцев), когда жилое помещение сохранялось на период службы, обучения, лечения и т. п. Конституционный суд РФ признал положения ст. 60 ЖК РСФСР, устанавливающие ограничения конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием таких граждан, не соответствующими требованиям Конституции РФ.

То есть с момента принятия указанного постановления Конституционного суда РФ временное отсутствие граждан по месту жительства перестало служить самостоятельным основанием лишения их права пользоваться жилым помещением по договору социального найма. Что касается собственников жилых помещений, то эти сроки к ним не применялись.

В действующем ЖК такие сроки, как были установлены в ст. 60 ЖК РСФСР, не предусмотрены. Следовательно, наниматель и члены его семьи могут временно отсутствовать по месту жительства в течение любого срока. При этом их временное отсутствие не влечет за собой изменения прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК).

Если речь идет не о временном отсутствии граждан, а о переезде этих лиц на другое место жительства, то договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК). Данные нормы ЖК касаются и бывших членов семьи нанимателя. В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 г. отмечено, что бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании ч. 3 ст. 83 ЖК в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

3. Постановление Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска»[8].

В названном постановлении Конституционный суд РФ признал некоторые положения Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» не соответствующими Конституции РФ, поскольку они допускали возможность принудительного членства в товариществе собственников жилья. Отмечено, что из ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» с 1 марта 2005 г. признан утратившим силу. Однако соответствующие нормы и положения теперь содержатся в разделе IV (ст. 135-152) ЖК. Из ст. 143 ЖК следует, что членство в товариществе возникает у собственников жилья добровольно: на основании их заявления о вступлении в ТСЖ.

4. Постановление Конституционного суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова»[9].

Данным постановлением Конституционного суда РФ сняты ограничения в приватизации коммунальных квартир (квартир, занятых несколькими семьями). До принятия этого постановления вопрос о приватизации жилых помещений (комнат) в коммунальной квартире решался с согласия всех нанимателей и членов их семей, то есть одновременно должны были приватизироваться все комнаты в квартире.

Этим постановлением Конституционного суда РФ на коммунальные квартиры были распространены порядок и условия приватизации, установленные для отдельных квартир.

5. Постановление Конституционного суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») в связи с запросом Верховного суда Российской Федерации и жалобой граждан М. Ш. Орлова, Х. Ф. Орлова и З. Х. Орловой»[10]. Закон о введении в действие ЖК в первоначальной редакции предусматривал окончание бесплатной приватизации жилых помещений 1 января 2007 г. (ст. 2). Кроме того, в ст. 12 этого Закона содержался запрет на приватизацию жилья для граждан, получивших жилые помещения по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Эти ограничения указанным постановлением Конституционного суда РФ были сняты. В настоящее время все граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе приватизировать жилое помещение (независимо от времени его получения). Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» срок проведения приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2010 г. Вместе с тем Конституционный суд РФ, касаясь окончания бесплатной приватизации жилья, отметил, что федеральный законодатель «вправе как ввести бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и прекратить ее, исходя из необходимости обеспечения сохранности в государственной и муниципальной собственности определенной доли жилищного фонда, позволяющей публичной власти выполнять социальную функцию в области жилищных отношений». Из сказанного выше можно сделать вывод, что дальнейшее продление срока бесплатной приватизации жилья (после 1 марта 2010 г.) относится к полномочиям федеральных органов государственной власти и, по-видимому, в 2010 г. она закончится, то есть ее срок не будет продлеваться.

Необходимо также иметь в виду, что Конституционный суд РФ в определенном смысле является «последней» российской судебной инстанцией, способной защищать жилищные права и свободы граждан. Вместе с тем в соответствии с Конституцией РФ (ч. 3 ст. 46) граждане могут обращаться и в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все внутригосударственные средства правовой защиты, в частности в Европейский суд по правам человека. Он образован государствами – участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, заключенной в Риме 4 ноября 1950 г. Жалобы физических лиц принимает Секретариат Европейского суда, который находится в г. Страсбурге (Франция).

1.2. Новое жилищное законодательство: Жилищный кодекс и другие нормативные акты, их действие и особенности применения

Основным правовым массивом, содержащим жилищные нормы и положения (в которых закреплены соответствующие жилищные права граждан), является жилищное законодательство. Жилищное законодательство – это совокупность (система) отраслевых правовых актов, к которым относятся ЖК и другие правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях (ст. 5 ЖК).

Понятие «жилищное законодательство» необходимо отличать от другого понятия, применяемого в области жилищных отношений, – «жилищное право». В данном случае речь идет не о субъективных жилищных правах каждого человека и гражданина, а об отрасли российского права. Жилищное право как отрасль права (в объективном смысле) представляет собой совокупность (систему) правовых норм, регулирующих жилищные отношения. Иначе говоря, жилищное право – это совокупность всех жилищных норм, которые имеются не только в жилищном законодательстве, но и в других правовых актах (Конституции РФ, ГК и др.). Однако, как указывалось выше, основной объем жилищных норм содержится именно в жилищном законодательстве[11].

Как указывалось выше, в ЖК имеется ст. 5, которая называется «Жилищное законодательство». Она закрепляет следующие положения:

? в соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ;

? жилищное законодательство состоит из ЖК, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с этими законодательными актами указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления;

? указы Президента РФ, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить ЖК, другим федеральным законам;

? Правительство РФ вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение ЖК, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ;

? федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ;

? органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании ЖК, принятых в соответствии с ЖК других федеральных законов;

? органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ;

? в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям ЖК применяются положения ЖК.

Из указанной статьи следует, что соответствующие правовые акты жилищного законодательства принимаются на разных уровнях: федеральном, региональном и местном. При этом следует иметь в виду, что все правовые акты (независимо от их юридической силы) не должны противоречить основному законодательному акту – ЖК.

Жилищный кодекс РФ был принят 29 декабря 2004 г. (Федеральный закон № 188-ФЗ). По своему положению в системе актов жилищного законодательства ЖК является базовым законодательным актом для данной отрасли. Другие нормативные правовые акты (включая федеральные законы) должны соответствовать его нормам и положениям. Кодекс состоит из восьми разделов, 14 глав, 165 статей.

Структура ЖК

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство.

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан.

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников.

Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Глава 8. Социальный наем жилого помещения.

Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД.

Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими.

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕ РАТИВЫ.

Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов.

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ.

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья.

Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья.

Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ.

Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.

Касаясь понятия «жилищное законодательство» и его разграничения с другими отраслями законодательства, можно сказать, что жилищное законодательство – это те нормы и положения (вопросы), которые содержит ЖК. Иначе говоря, круг вопросов, регулируемых жилищным законодательством, определен ЖК.

Вместе с тем хотелось бы высказать ряд критических замечаний по отношению к принятому и действующему Кодексу.

Новый ЖК, несмотря на то что в целом отражает сложившиеся рыночные отношения в жилищной сфере, по ряду вопросов отменяет или ограничивает жилищные права граждан.

Например, следует отметить, что действующим Кодексом не предусмотрено обеспечение граждан ведомственным жильем в домах организаций. Сужены жилищные права граждан относительно обмена жилых помещений (ст. 72-75) и получения жилья при сносе дома (ст. 30-32). Это свидетельствует о том, что в правоприменительной практике будут возникать вопросы (споры), которые необходимо разрешать и в судебном порядке.

Порядок вступления в силу Жилищного кодекса РФ определен специальным Законом о введении в действие ЖК. В соответствии со ст. 1 указанного Закона ЖК введен в действие с 1 марта 2005 г. Учитывая, что некоторые ранее принятые нормативные правовые акты продолжают свое действие, ст. 4 Закона о введении в действие ЖК определен порядок применения норм данных актов. Установлено следующее: «Впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону. Изданные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета Российской Федерации, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу Российской Федерации могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов».

Например, в Законе о введении в действие ЖК установлены особенности применения законодательства относительно общежитий (ст. 7), о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (ст. 8), о порядке приватизации жилых помещений (ст. 12 и 20), об управлении многоквартирными домами (ст. 9 и 18) и др. В связи с этим все ранее изданные законы и другие правовые акты могут применяться только в части, не противоречащей ЖК и Закону о введении в действие ЖК.

В соответствии с нормами и положениями ЖК за истекший период приняты многие нормативные правовые акты. Например, на федеральном уровне действуют новые Правила пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491), принятые во исполнение конкретных статей ЖК. Приняты соответствующие правовые акты и на региональном уровне. Так, в г. Москве действует новый Закон от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и многие подзаконные акты.

Касаясь полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений, необходимо отметить следующее.

В соответствии со ст. 2 ЖК, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

? содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

? используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

? в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

? стимулируют жилищное строительство;

? обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

? обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

? обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Полномочия указанных органов в области жилищных отношений разграничены в ст. 12-14 ЖК.

В соответствии со ст. 12 к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

? определение порядка государственного учета жилищных фондов;

? установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

? определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

? определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

? определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

? определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ;

? определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

? определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

? определение порядка организации и деятельности ТСЖ, определение правового положения членов ТСЖ;

? определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

? определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

? признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

? установление правил пользования жилыми помещениями;

? определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

? правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

? установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

? методическое обеспечение и определение порядка осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;

? осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

? иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами.

Статьей 13 установлены полномочия региональных органов государственной власти. К полномочиям органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений относятся:

? государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;

? определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ;

? установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

? определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

? определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

? признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания;

? определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

? осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

? осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;

? иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти РФ, полномочиям органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 14. к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

? учет муниципального жилищного фонда;

? установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

? ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

? определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

? предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

? принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

? согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

? признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

? осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

? определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

? иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.

При этом нужно обратить внимание на следующее: ч. 2 ст. 14 ЖК предусмотрено, что в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге указанные в ч. 1 данной статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов РФ. Например, в г. Москве и Санкт-Петербурге вопросы, касающиеся признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, установления учетной нормы и нормы предоставления жилья, вправе решать названные субъекты РФ, а не органы местного самоуправления.

1.3. Жилищные отношения. Основания возникновения, изменения и прекращения жилищных прав и обязанностей

Находясь в человеческом обществе, граждане состоят во многих общественных отношениях, в том числе в жилищных. Эти отношения осуществляются не только между гражданами, в них участвуют и другие физические лица (иностранные граждане, лица без гражданства), юридические лица и другие субъекты.

Из ЖК следует, что жилищное законодательство регулирует жилищные отношения. При этом подчеркивается, что жилищные отношения основаны на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений), на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (ст. 1). Например, наниматель (гражданин) и наймодатель участвуют в договоре социального найма жилого помещения на равноправной основе. Они как стороны данного договора юридически равны. Однако в других случаях участники жилищных отношений не обладают равенством. Речь идет, в частности, об отношениях органа местного самоуправления, который, обладая властными полномочиями, решает вопрос о принятии конкретного гражданина на учет для получения жилого помещения, и этим гражданином, желающим улучшить свои жилищные условия. То есть жилищные отношения разнообразны, и это нашло закрепление в ст. 1 ЖК.

Примечания

1

Принятые сокращения использованы только в тексте комментария, судебные документы, а также цитируемые фрагменты нормативных актов приведены в официальной редакции.

2

Вестник Мэра и Правительства Москвы, 2006. – № 10.

3

Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. – М.: Спарк, 1994.

4

Постановление Конституционного суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л. Н. Ситаловой» // СЗ РФ, 1995. – № 18. – Ст. 1708.

5

СЗ РФ, 1996. – № 16. – Ст. 1909.

6

Постановление президиума Верховного суда Республики Татарстан от 11 мая 2005 г. // БВС РФ, 2006. – № 1.

7

СЗ РФ, 1995. – № 27. – Ст. 2622.

8

СЗ РФ, 1998. – № 15. – Ст. 1794.

9

СЗ РФ, 1998. – № 45. – Ст. 5603.

10

СЗ РФ, 2006. – № 26. – Ст. 2876.

11

Подробнее по данному вопросу см.: Титов А. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – С. 9-11, 36-40.

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.