Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум полагает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, по договору аренды арендодателем передано предпринимателю (арендатору) нежилое помещение под офис. Срок (на 1 год) и арендная плата установлены договором аренды.

Пунктом 7.2 договора арендатору предоставлено право пользоваться системами коммуникаций, расположенными в здании, обозначать свое местонахождение путем размещения вывесок, указательных табличек, рекламных стендов на входе в здание и перед входом в помещение.

Согласно свидетельству о регистрации предприниматель (арендатор) осуществляет свою деятельность без образования юридического липа, занимаясь оказанием юридических услуг, торгово-закупочной и посреднической деятельностью.

Предприниматель (арендатор) представил суду акты, из которых следует, что ответчик (арендодатель) систематически удалял с входных дверей здания, в котором находится арендованное помещение, бумажные таблички, отпечатанные на компьютере, которые извещали о расположении в комнате № 219 (предмете аренды) юридической консультации. Пластмассовая вывеска, на которой имелась надпись «Юридическая консультация. Устные консультации. Составление любых заявлений. Подготовка договоров, в том числе договоров дарения, мены, купли-продажи и др. Составление учредительных документов для предприятий всех видов собственности. Участие в суде по уголовным и гражданским делам и другие юридические услуги (с последующим адресом и телефоном)», была снята.

Из актов видно, что ответчик неоднократно опечатывал комнату № 219, а предприниматель, чтобы пользоваться своим офисом, вынужден был срывать печати. Кроме того, в комнате отключались электроэнергия и телефон.

Указанные обстоятельства (по мнению истца) привели к тому, что вследствие отсутствия необходимой информации о деятельности предпринимателя и невозможности пользования арендованным помещением он понес убытки в виде неполученных доходов за указанный период времени.

Размер убытков определен расчетным путем. За основу расчета истцом взяты данные о его доходах за 1 месяц.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются также неполученные доходы (упущенная выгода), которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Однако для взыскания убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, лицо, требующее их возмещения, в силу ст. 393 ГК РФ должно доказать совершение ответчиком противоправных действий и наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В случае выяснения всех обстоятельств и утвердительного решения о том, что ответчик препятствовал истцу использовать арендованное имущество по назначению согласно абз. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, иск в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что систематически снимал бумажные вывески в связи с тем, что они указывали на нахождение в комнате № 219 юридической консультации, а не предпринимателя, оказывающего услуги, в том числе и юридические. Опечатывание кабинета производилось на время командировки истца в другой город с целью обеспечения сохранности имущества. Возникшие нарушения в энергоснабжении арендованного помещения могли быть устранены, но заявок на это от арендатора не поступало. Доказательств, что в указанные в актах дни истец не пользовался спорным помещением, не представлено.

Однако этим доводам суд не дал оценки.

При новом рассмотрении спора необходимо исследовать вопрос, являются ли действия ответчика по снятию упомянутых вывесок и опечатыванию кабинета нарушением условий договора (препятствием в пользовании арендным помещением по назначению) и прав гражданина-предпринимателя, а если являются, то имеется ли причинная связь между этими действиями и убытками истца (неполученными доходами) в заявленной ко взысканию сумме и подлежит ли расторжению договор аренды.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2004 г. № 4163/03);

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виноват в том арендодатель или нет.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора в виде систематических неплатежей арендной платы, невыполнения обязательств по ремонту арендованного помещения, заключения договоров субаренды без разрешения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров).

Отдельные виды договоров аренды требуют к себе особого внимания.

Аренда земельного участка. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) и могут быть переданы в аренду (ч. 1 ст. 607 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, за исключением изъятых из оборота участков, указанных в ч. 4 ст. 27 ЗК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законодательство пока не определилось. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25–50 лет) сроки аренды.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ)[23] (далее – Федеральный закон о землях сельхозназначения) в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

По данному поводу имеется судебный спор между фермерским хозяйством (арендодателем) и акционерным обществом (арендатором).

Сторонами был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности арендодателя. Данные земли предоставлены арендатору для ведения подсобного хозяйства.

Арендатор выдвинул против арендодателя исковые требования в отношении срока аренды данных земель. Арендатор требует заключения аренды земельного участка на срок 49 лет, т. е. предельный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик согласен заключить с истцом договор аренды, но не на 49 лет, а на 48, так как арендатор уже год арендует данные земли.

Проанализируем ситуацию.

Между сторонами был заключен договор аренды сроком на 1 год. После истечения срока договора арендатор продолжал использовать арендованные земли, а арендодатель не возражал против этого.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Иными словами, договор – новый, а его условия прежние, кроме условия срока – договор считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, между сторонами есть заключенный и зарегистрированный договор аренды сроком на 1 год, который в силу ст. 621 ГК РФ возобновляется, но уже на неопределенный срок. Так как в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона РФ о землях сельхозназначения назначения договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет, то можно считать, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен на 49 лет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 октября 2002 г. № 1206/01).

В соответствии с ч. 3 ст. 28 Федерального закона о приватизации собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может заключить договор аренды соответствующего участка на срок не более 49 лет. Договор аренды указанного земельного участка не является препятствием для его выкупа.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (ст. 621 ГК РФ, ч. 3 ст. 35, ст. 22 ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными закона (ч. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).

На практике подобных договоров очень мало по причине того, что нет возможности уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А принудить всех собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований, так как заключение договора аренды является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.

В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений, при этом в договорах указывается доля в праве аренды или доля в арендной плате. Но Высший Арбитражный Суд РФ признает такие договоры недействительными сделками.

Постановлением от 1 июля 2003 г. № 12168/02[24] Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отказал в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка исходя из того, что действующим законодательством предусмотрена возможность сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, а не долей в праве аренды на них, что в данном случае просил зарегистрировать истец.

Гаражно-строительный кооператив (арендатор) обратился в суд с иском к городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и земельным комитетом и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Суд первой инстанции удовлетворил иск и признал отказ в регистрации сделки незаконным.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили данное решение без изменения.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона о регистрации при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Ответчиком было отказано истцу в государственной регистрации договора аренды земли по тем основаниям, что договор не соответствовал требованиям ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в части множественности лиц на стороне арендатора.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен земельным комитетом с ГСК, т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москва, устанавливающее ГСК долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 га на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

Предметом договора аренды является общий земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка. Такой объект не отвечает установленным ч. 1 ст. 607 ГК РФ требованиям, согласно которым в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

Примечания

1

См. Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 2001. С. 276.

2

Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 1. М.: Статут, 1997. С. 179.

3

См. Витрянский В. В. Новый гражданский кодекс и суд // Хозяйство и право. 1997. № 6.

4

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

5

См. Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

6

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

7

Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.

8

Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

9

СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 39.

10

Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 2001. С. 276.

11

СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2005. № 1. Ст. 43.

12

СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2003. № 9. Ст. 805.

13

Вестник ВАС РФ. 2003. № 10.

14

Вестник ВАС РФ. 2000. № 6.

15

Вестник ВАС РФ. 2002. № 10.

16

Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.

17

Вестник ВАС РФ. 2003. № 12.

18

Российская газета. 1994. 4 января; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

19

Вестник ВАС РФ. 2002. № 8.

20

Вестник ВАС РФ. 1999. № 4.

21

СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411; 2001. № 49. Ст. 4553.

22

См. Текст документа официально опубликован не был.

23

СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2004. № 52. Ст. 5276.

24

Вестник ВАС РФ. 2003. № 11.

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.