Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и ч. 3 ст. 614 ГК РФ, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался ч. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которой в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 ГК РФ является неосновательным.

Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ (п. 11 Обзора практики по аренде).

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (ч. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам – риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние обстоятельства по отношению к предмету договора аренды, то в этом случае речь идет о риске случайной невозможности исполнения договора.

Однако потребовать уменьшения арендной платы арендатор может не при любых обстоятельствах, а лишь при существенных. Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о взыскании излишне уплаченной арендной платы.

В ходе судебного разбирательства было выяснено, что между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Однако для достижения целей аренды арендатору необходимо было переоборудовать арендованные помещения, и п. 2.1 договора аренды стороны предусмотрели данное обстоятельство.

В п. 4.3 договора аренды указано, что капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещений возмещаются арендатору путем частичного (до 50 %) погашения арендной платы в течение 22 месяцев при предоставлении согласованных актов на выполненные работы.

При таких обстоятельствах право арендатора на уменьшение арендной платы с целью возмещения затрат по переоборудованию помещений возникает при наличии названных документов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 апреля 2000 г. № 8567/99)[14].

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд (ч. 5 ст. 614 ГК РФ). Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества.

Договором аренды могут быть установлены и иные правила (например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков, но и при других условиях).

Департамент государственного и муниципального имущества (арендодатель) и ТОО «Дива» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован комитетом по регистрации прав.

Согласно п. 4.1.4 договора в 20-дневный срок после регистрации договора арендуемое имущество передается арендатору по акту.

Порядок внесения арендных платежей установлен п. 5.1, 5.2, 6.2 договора аренды, в том числе и условие о том, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы более 2 раз подряд, арендодатель имеет право требовать досрочного внесения арендной платы за 2 срока.

В связи с невнесением арендатором арендной платы арендодателем предъявлен иск в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате за 2 срока аренды, а также взыскания досрочной арендной платы за 2 срока.

Согласно ч. 5 ст. 614 ГК РФ, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. Данная норма была оговорена сторонами в договоре аренды.

Судом установлено, что арендатор не вносил арендную плату за 2 срока подряд в связи с простоем производства, что не является смягчающим обстоятельством.

В данном случае данное требование правомерно и подлежит удовлетворению, о чем и вынесено постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июля 2002 г. № 4093/02[15].

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ч. 1 ст. 615 ГК РФ). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 615 ГК РФ).

АО «Зенит» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ЧП «Соловьев» о расторжении договора аренды.

Истец требует расторжение договора аренды на основании ч. 3 ст. 615 ГК РФ по причине использования нежилого помещения не в соответствии с договором аренды.

Арендодатель и арендатор заключили договор аренды, согласно которому первый предоставляет второму в аренду нежилое помещение с условием использования его в качестве склада промышленных товаров.

Арендатор вместо склада организовал в арендуемом помещении обувную мастерскую и тем самым нарушил условие договора. Кроме того, арендатор содержит данное помещение в ненадлежащем виде.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен.

Ответчик не согласился с вынесенным решением, объяснив, что данное помещение состоит из 2 комнат, в одной комнате находится склад, а в другой мастерская. Ответчик считает, что условия договора он не нарушил. Суды апелляционной и кассационной инстанций в иске отказали.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ вынес постановление, на основании которого решение суда первой инстанции остается в силе, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Согласно ч. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 6754/02).

Арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (по так называемому перенайму), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все вышеназванные действия направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей требует обязательного согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель, а ему не безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, а также в форме одностороннего действия.

В п. 18 Обзора практики по аренде Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает на то, что генеральное разрешение на перенаем может содержаться и в самом договоре аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.

Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований ч. 2 ст. 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.

При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует ч. 2 ст. 615 ГК РФ.

Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда по смыслу ч. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.

По смыслу ч. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя не обязательно должно быть дано в отношении каждой конкретной сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этой норме сделок. Поскольку ч. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение таких сделок, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

В случаях, указанных в ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору запрещается передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место в случае перенайма.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Как следует из материалов дела, в 1995 г. комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).

В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.

Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.

По мнению истца, к договору субаренды неприменимы положения ч. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований ст. 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 г. с согласия арендодателя сроком на 5 лет, оснований для его выселения не имелось (п. 17 Обзора практики по аренде).

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может заключаться на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствии со ст. 168 ГК РФ будет недействительным.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется и на договор субаренды.

АО «Оазис» (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Лето» (субарендатору) о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции доводы заявителя признал необоснованными, указав, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В гражданском законодательстве (в частности, в ГК РФ и в Федеральном Законе РФ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Постановлением от 30 мая 2000 г. № 7859/99 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал вывод суда первой инстанции обоснованным и правомерным. Договор субаренды нежилого помещения в силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации.[16]

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды ничтожен, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ч. 2 ст. 618 ГК РФ).

Комментируя данные нормы Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 15 Обзора практики по аренде дает следующее пояснение.

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.

Истец, подтверждая свои требования, сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Данные судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не получив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.

В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.

Между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 5 лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого можно сделать вывод, что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.

Первоначально договор субаренды был заключен сроком на 1 год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на 2 года, т. е. на весь оставшийся срок аренды.

По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно – за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании ч. 1 ст. 618 ГК РФ.

Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.

Обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором аренды. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость проведения ремонта, он должен быть произведен в разумный срок. Ремонт производится за счет арендодателя и его силами. На время ремонта арендатор приостанавливает свою деятельность или ограничивает пользование арендованным имуществом, это устанавливается договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 1 ст. 616 ГК РФ).

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено и иск арендодателя удовлетворен с ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.

При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.

Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.

Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждается необходимость проведения ее капитального ремонта.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.

Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.

Приняв во внимание изложенное, а также учитывая, что иной задолженности по арендной плате у ответчика не имелось, суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца (п. 21 Обзора практики по аренде).

Обязанностью арендатора является поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).

Поддержание в исправном состоянии имущества – это обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Это устранение неисправностей имущества без прекращения его использования.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой главных составных частей. Текущий ремонт не увеличивает стоимость арендованного имущества.

Расходы по содержанию имущества – это расходы, которые обусловлены социально-экономическими условиями использования имущества, без которых его невозможно использовать.

Арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, однако арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Если в период с момента прекращения договора аренды до возврата арендованного имущества арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Закрытое акционерное общество «Телос» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «АРС» (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.