Путь к финансовой свободе. Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

На приведенном ниже рисунке 1.9 мы можем увидеть, что начиная с 1997 г. на протяжении 16 месяцев подряд продажа форвардных рублей против доллара США по курсу 7 не давала преимущества ни одной из сторон и была справедливой. Однако когда в мае стали резко расти доходность ГКО и, соответственно, форвардные курсы, расчетный форвардный курс стал заметно отрываться от рыночного. С известным результатом. По похожей причине произошло обвальное падение украинской гривны в 2008 г., хотя и без участия внутренних форвардных контрактов – все происходило на рынке NDF (non-deliverable forward – беспоставочные форварды) в Лондоне.

Источник: Центральный банк России. Расчеты автора

Рисунок 1.9. Динамика среднемесячного официального курса Центрального банка России, а также расчетного форвардного курса российского рубля против доллара США (исходя из средневзвешенной доходности ГКО и ставки Fed Funds США)

Опционы являются финансовыми инструментами пассивного дохода только при их продаже и получении таким образом премии. Не зря говорят, что любители покупают опционы, а профессионалы их продают. Соответственно, первые платят премию, а последние ее получают. Однако есть нюансы, о которых мы подробно поговорим в этой книге позже.

А сейчас я хочу заострить ваше внимание на следующих простых, но важных фактах:

– продавцы опционов зарабатывают небольшую премию и ничего больше, при этом беря на себя безграничный риск негативного изменения рыночных цен;

– покупатели опционов премию платят, однако при этом их заработки могут быть неограниченно большими.

Пример

Вы купили сотню акций General Electric (биржевой тикер GE) по цене $20 за штуку с надеждой продать их по $25 и заработать не менее $5 на каждой акции, а на всем пакете – $500. Однако никто не знает, когда рыночная цена акций General Electric достигнет желаемой нами отметки.

В такой ситуации вы можете продать так называемый опцион колл, который даст противоположной стороне – его покупателю – право купить акции General Electric со страйком (ценой исполнения) по $25 за штуку.

Если вы совершите такую сделку, то тем самым ограничите свой заработок только первоначально ожидавшимися пятью долларами на одной акции. Если курс акций GE пойдет выше, например достигнет $30, то покупатель опциона колл немедленно воспользуется своим правом и «вскроет» купленный им опцион, т. е. реализует свое право купить акции по цене $25, с тем чтобы продать их по $30.

Естественно, за отказ от своего права получить более высокую прибыль, нежели $5 на акции General Electric, вы должны взять у покупателя опциона премию. Пусть, например, это будет $0,1 на акцию.

Может быть, эта премия вам покажется слишком незначительной, чтобы обращать на такую малость свое внимание. Однако если вам придется очень долго ждать достижения акциями General Electric цены в $25, то периодические продажи аналогичного опциона будут регулярно приносить вам пусть небольшой, но стабильный доход.

Конечно же, в жизни торговля опционами выглядит сложнее. Тем не менее возможности, открываемые этим производным финансовым инструментом, настолько интересны и разнообразны, что их постоянно нужно держать в поле своего зрения. Подробно о теории и практике работы с опционами читайте в моей следующей книге под рабочим названием «Как покупать дешево и продавать дорого: Пособие для разумного инвестора», над которой я сейчас работаю.

1.5. Практикум «Почему изменяются валютные курсы?»

До глобализации мировых финансовых рынков изменение валютных курсов объяснялось в основном экспортным-импортным движением товаров и услуг. Тем не менее для большинства стран, особенно развивающихся, торговый баланс по-прежнему остается важнейшим источником силы или слабости национальной валюты. И даже американский доллар, являющийся мировой резервной валютой, подвержен влиянию торгового баланса. Ведь если американцы покупают все больше импортных товаров, но не наращивают экспорт, то они расплачиваются за это нарастающими объемами долларов, которые оказываются в других странах. Впоследствии эти доллары неизбежно скапливаются на мировом валютном рынке, оказывая понижательное давление на национальную валюту США. И наоборот, если аппетиты американцев в потреблении импорта убавляются, то это позитивно сказывается на здоровье доллара. Подобное развитие событий наблюдалось во втором полугодии 2008 г., когда экономический спад в США привел к снижению доходов и расходов американцев, что уменьшило спрос на импортные товары и сказалось на улучшении торгового баланса. Одновременно с этим произошло резкое укрепление доллара. И хотя это не было основным драйвером в динамике доллара, но дало дополнительный повод для его укрепления (рис. 1.10).

Источник: http://www.federalreserve.gov

Рисунок 1.10. Динамика реальной стоимости американского доллара на фоне дефицита торгового баланса США

Как видно из приведенного выше рисунка, далеко не все долгосрочные тенденции в динамике валют можно объяснить торговым балансом. Например, в 1978–1984 гг. американский доллар рос благодаря очень высоким процентным ставкам в США, а в 1995–2001 гг. – вследствие расцвета рынка акций.

Итак, в качестве второго исторически важного элемента воздействия на динамику валютных курсов стоит отметить разницу процентных ставок, которая стимулирует движение портфельных инвестиций в наиболее доходные валюты. В основе многих капиталов лежат наименее рискованные инвестиции в облигации и другие процентные активы, в первую очередь государственные ценные бумаги. И чем более доходны такие активы, тем выше спрос на них и соответствующую национальную валюту (рис. 1.11).

Свопы, форварды и другие вариации на тему разницы процентных ставок по разным валютам являются очень важной основой фундаментальных движений на валютном рынке. Ниже мы подробно проанализируем взаимодействие процентных ставок в Еврозоне и США на фоне движений евродоллара.

Источник: http://sdw.ecb.europa.eu

Рисунок 1.11. Сравнительная динамика EUR/USD и разницы процентных ставок по 3-месячным депозитам и 10-летним государственным облигациям Еврозоны и США

В последние десятилетия разница процентных ставок между краткосрочными депозитами и долгосрочными госбумагами предопределяла динамику курса EUR/USD лучше, чем торговый баланс. Хорошей иллюстрацией этой взаимосвязи является следующий исторический экскурс.

Спред доходности – в пользу Еврозоны, что обусловило силу евро против доллара. Пик спреда достигнут в июне 1995 г. EUR/USD достиг максимума в апреле – июле и был немногим выше 1,35. Практически на протяжении всего данного периода динамика курса евродоллара отставала на месяц от разницы доходности, т. е. была ведома этим спредом.

Доходность долларовых 3-месячных депозитов начала переигрывать евродепозиты в апреле 1996 г. Доходность 10-летних американских госбумаг превысила аналогичную евродоходность в январе 1997 г. И это сопровождалось переломом долгосрочного тренда ослабления доллара, возникшего после известного соглашения, подписанного в 1985 г. в отеле «Плаза» (Нью-Йорк)

Превышение доходности долларовых процентных активов над доходностью евроактивов плюс начало интернет-бума на рынке акций США привели к старту медвежьего тренда EUR/USD.

Перед вводом в обращение 1 января 1999 г. безналичного евро котировки евродоллара резко выросли (с 1,10 в августе 1998 г. до почти 1,24 в октябре того же года). Этот рост не был подкреплен улучшением спреда доходности между госбумагами США и Еврозоны в пользу последних. Тенденция ослабления евро еще больше ускорилась с его физическим появлением

В июле – сентябре 1999 г. спред доходности достиг минимального значения. Ее возврат в положительную для евро область произошел только в марте – апреле 2001 г. Курс EUR/USD успел к этому времени обновить минимум (0,8226 в октябре 2000 г.). В следующие 12 месяцев продолжалось безвременье. Доходность 10-летних госбумаг Еврозоны начала стабильно обгонять американские десятилетки только в апреле 2002 г. И в этом же месяце начался долгосрочный тренд роста EUR/USD

Первый звонок для начала бычьего тренда по евродоллару прозвучал в августе 2001 г., когда доходность госбумаг Еврозоны заметно опередила 10Y UST. Однако валютный рынок по инерции еще почти год пытался протестировать минимумы.

Доходность американских госбумаг начала опережать евробумаги в апреле 2004 г., а доходность краткосрочных долларовых депозитов – в октябре 2004 г. К этому времени EUR/USD уже прочно закрепился выше 1,2 с максимумом февраля 2004 г. на уровне немногим выше 1,29

Казалось бы, теперь настала пора доллара отвоевать у евро часть утерянных ранее позиций. Однако в реальности EUR/USD за три месяца (октябрь – декабрь 2004 г.) сначала поднялся до уровня 1,3666, а затем вернулся к 1,20, где и простоял до марта 2006 г.

Что же случилось в октябре декабре 2004 г.? Похоже, падение доллара стало результатом взлета инфляции (CPI – до 4-летнего максимума, а – PPI до 14-летнего!) и резкого снижения доходности гособлигаций США вследствие увеличения долларовой денежной массы

Максимального отрицательного значения спред доходности 10-летних госбумаг Еврозоны и США достиг в октябре 2005 г., а спред доходности 3-месячных депозитов достиг дна в июле 2006 г.

Начиная с апреля 2006 г. мы увидели новую волну бычьего тренда по евродоллару. В эти месяцы американский рынок недвижимости показал первые признаки ослабления, немного позже переросшего в настоящую катастрофу. По экономическому циклу Еврозона отставала от США, что предопределило возобновление падения доллара против евро в период сужения спредов процентных ставок

В июле 2008 г. EUR/USD обновил исторический максимум (1,6037). Обвал доллара сопровождался скачком инфляции и вбросом долларовой ликвидности в условиях быстрого снижения ставки ФРС США с 5,25 % (июль 2007 г.) до 2 % (июль 2008 г.). И хотя процентные евроактивы стали доходнее своих долларовых «собратьев» только в ноябре 2007 г. (к этому моменту евро/доллар уже взлетел к 1,45), в период вхождения экономики США в рецессию инвесторы искали пути избавления от долларовых активов и доллара

Однако как только Еврозона тоже оказалась в рецессии, курс EUR/USD упал с 1,60 до 1,30. Это произошло несмотря на то, что в течение всего 2008 г. доходность евро оставалась выше долларовой

Как видно из этого исторического экскурса, события на валютном рынке происходят далеко не всегда в соответствии с динамикой разницы процентных ставок. Например, начало в августе 2007 г. кредитного кризиса в Европе и США, переросшего в первый глобальный экономический кризис, оказало глубочайшее воздействие на всю мировую экономику. Результатом этого было сначала обвальное падение американского доллара вместе с оттоком из США иностранных инвестиций на сумму $164 млрд в августе – сентябре 2007 г. А затем приток иностранных инвестиций в августе – ноябре 2008 г. на сумму $477 млрд привел к резкому укреплению доллара против практически всех европейских валют, в том числе и против евро.

Следующим важнейшим фактором влияния на валютные курсы можно считать макроэкономику. В первую очередь это темпы роста реального ВВП, стимулирующие или нет прямые иностранные инвестиции (FDI) и портфельные иностранные инвестиции, которые хорошо видны при анализе платежного баланса. Так, даже если страна имеет негативное сальдо торгового баланса, то это не означает падения ее национальной валюты, при условии, что дефицит покрывается притоком иностранных инвестиций. Именно по такой модели строилось американское «кредитное счастье» в 1980–2008 гг. Однако настроение инвесторов переменчиво. И если они чувствуют неладное, то при негативном торговом балансе да еще оттоке иностранных инвестиций с национальной валютой может случиться ужасное – весьма серьезная девальвация, которая сама может вызвать экономический кризис.

Это касается не только развивающихся стран, наиболее чувствительных к потокам иностранных инвестиций, но даже США. Так, начиная с сентября 2006 г. поток иностранных инвестиций в американскую экономику начал быстро иссякать. Худшим моментом для доллара и американцев стал июль 2008 г. Однако затем страх инвесторов по всему миру стимулировал их на покупку госбумаг в США, что в итоге привело к росту котировок доллара (рис. 1.12).

Источник: http://www.federalreserve.gov/releases/H10/Summary/indexbc_m.txt

Рисунок 1.12. Реальный индекс доллара США на фоне иностранных инвестиций в американскую экономику (TIC), а также торгового баланса и дефицита госбюджета

Еще один элемент влияния на динамику валютных курсов – денежная эмиссия и инфляция в разных странах, которые в конечном итоге порождают паритеты покупательной способности (ППС) национальной валюты по отношению к американскому доллару и другим валютам.

Концепция паритетов покупательной способности, рассчитываемых ежегодно МВФ, исходит из сопоставления определенного набора товаров и услуг, которые можно купить за доллары в США и за национальную валюту в другой стране. Элементарное деление сумм в долларах и сумм в национальной валюте дает нам курс этой валютной пары, который адекватен приобретению заданного набора товаров и услуг. Конечно же, если бензин в США намного дешевле, чем в странах Еврозоны, это создает переоцененность евро по отношению к США, по крайней мере по этому виду товара. Пусть она в основном и объясняется разной налоговой политикой, проводимой в Европе и США. В любом случае никто из европейцев не сможет переезжать через Атлантический океан и заправляться более дешевым бензином. Это главное ограничение методики паритета покупательной способности при оценке справедливых валютных курсов – налоговые и пространственные границы. Однако существует множество других товаров, на которые государство не наложило особые «лапы акцизов и поборов» и которые можно легко транспортировать на дальние расстояния. Так что в целом концепция паритетов покупательной способности в долгосрочном плане весьма неплохо показывает справедливые уровни валютных курсов. Можно найти множество подтверждений схождения рыночных курсов к курсам по ППС.

Весьма показательный случай, достойный войти в учебники по экономической истории, произошел с Исландией. Эта совсем небольшая страна, которая насчитывает немногим больше 300 000 жителей, традиционно обладала дорогой национальной валютой – исландской кроной. Одним из самых дорогостоящих удовольствий были рыбалка в Исландии, да и просто туризм. Результатом удержания неадекватно завышенной стоимости кроны стала ее резкая девальвация в 2008 г. вкупе с глубочайшим экономическим кризисом и дефолтом (рис. 1.13).

Курс евродоллара, рассчитанный по паритету покупательной способности, начиная с 1986 г. колеблется в узком интервале 1,12–1,22, что объясняется близкими показателями инфляции в США и Еврозоне. За это время рыночный курс колебался в гораздо более широком интервале от 0,8 до 1,6, но всегда вокруг курса по ППС.

И хотя нет гарантий возврата рыночных котировок EUR/USD к справедливым по паритету значениям, история учит, что вероятность этого очень велика. При краткосрочных спекуляциях знание курса по ППС, конечно же, почти полностью бесполезно, кроме возможного понимания причин возникновения и существования трендов, однако для долгосрочного инвестирования оно очень пригодится. Если значения инфляции в США и Еврозоне так и останутся близкими, то в будущем курс евродоллара продолжит колебаться вокруг 1,16. Однако если инфляция в США будет в течение длительного времени намного выше или ниже, чем в Еврозоне, то произойдет рост или снижение соответственно и курса евродоллара, рассчитанного по паритету покупательной способности (рис. 1.14).

Источники: www.imf.org, www.ecb.int

Рисунок 1.13. Динамика рыночного курса исландской кроны против доллара США, а также курса по паритету покупательной способности

Источники: www.imf.org, www.ecb.int

Рисунок 1.14. Динамика рыночного спот-курса и курса по паритету покупательной способности евро против доллара США

Курсы по ППС дважды в год, в апреле и октябре, рассчитывает Международный валютный фонд (Implied PPP conversion rate). Есть также альтернативная возможность, более простая для понимания: сравнить покупательную способность разных валют по стоимости гамбургеров разновидности бигмак, производимых компанией McDonald's. Это так называемый The Big Mac index, придуманный и регулярно рассчитываемый журналом The Economist.

Так, в январе 2009 г. в США бигмак стоил $3,54 за штуку. В то же самое время в странах Еврозоны он обходился покупателям в €3,42, а в Великобритании – ?2,29. Значит, можно рассчитать, что справедливый по The Big Mac indeх курс EUR/USD составлял 1,035, а GBP/USD – 1,546. От курсов по ППС (1,16 и 1,52 соответственно), рассчитанных МВФ в октябре 2008 г., эти значения, конечно же, отличаются – в силу того что в последнем случае база взятых для расчетов товаров и услуг была намного шире.

Однако в целом паритеты покупательной способности, рассчитанные МВФ и по индексу бигмака, близки, что хорошо видно из нижеприведенного рисунка (рис. 1.15).

Источники: www.imf.org, http://www.economist.com/markets/bigmac/

Рисунок 1.15. Степень переоценки (+) и недооценки (—) рыночных спот-курсов по отношению к курсам, рассчитанным по ППС от МВФ и The Big Mac index, январь 2009 г.

При сравнительном анализе валют развитых государств, таких как США, страны Еврозоны, Япония, Швейцария и Великобритания, знание паритетов покупательной способности можно использовать в лобовую – рыночные курсы с большой вероятностью приближаются к курсам по ППС.

Однако когда речь идет о странах, находящихся на разных уровнях экономического развития, рыночный курс национальной валюты развивающейся или бедной страны практически всегда оказывается заниженным относительного справедливого курса, рассчитанного по ППС. Только развитые страны могут иметь справедливо оцененную национальную валюту, а для развивающихся и тем более бедных стран это недостижимая мечта. И если вдруг по каким-то причинам им удается ее достичь, это создает гигантский риск последующей резкой девальвации национальной валюты против валют развитых стран. Бедная страна не может себе позволить иметь сильную валюту (рис. 1.16).

Источник: www.imf.org

Рисунок 1.16. Корреляция между показателями относительной стоимости национальной валюты (недооценка <1, переоценка >1) и благосостояния населения страны

1.6. Практикум «Почему меняются цены на недвижимость?»

Важнейшими факторами изменения цен на недвижимость служат доходы населения, отражением которых являются среднедушевой ВВП (из расчета на человека), а также процентные ставки и рынок акций.

Последние два фактора в основном используют сравнение выгодности инвестиций в недвижимость с альтернативными вложениями. Так, снижение процентных ставок стимулирует увеличение спроса на недвижимость, которая используется для сдачи в аренду и получения фиксированных доходов. Кроме того, низкие процентные ставки оказывают воздействие на спрос со стороны покупателей недвижимости, в том числе за счет кредитных средств. Однако зачастую и рост процентных ставок вследствие соответствующего увеличения инфляции сопровождается повышением цен на недвижимость, которая используется людьми и инвесторами в качестве защиты от инфляции.

Акции являются товаром-заменителем недвижимости для тех, кто заинтересован в долгосрочных инвестициях. Так, в 1995 г. американский рынок акций оттянул на себя значительную часть средств, поступавших раньше на рынок недвижимости. Однако начиная с 2000 г. цены на нее вновь стали расти опережающими темпами – пузырь интернет-акций переместился на рынок недвижимости, надув и там пузырь. Ключевым фактором для возникновения последнего стала мягкая денежная политика ФРС США в течение 2002–2004 гг., когда ставка федеральных фондов находилась на уровне 1–2 %. Главный американский Центробанк опасался повторения японского сценария и вхождения экономики в дефляционную спираль, даже несмотря на начавшийся рост цен на нефть. Денег было много. Деньги были дешевыми. В результате этого американские банки получили в свое распоряжение огромные избыточные ресурсы. И вполне естественно, что банкиры были «вынуждены» с повышенным риском раздавать эти кредиты, в первую очередь на покупку недвижимости. Почему я говорю «вынуждены»? А вы попробуйте вести жесточайшую конкуренцию на американском финансовом рынке и отчитываться перед акционерами о потере рыночной доли и недозаработанной прибыли, когда все вокруг только и делают, что зарабатывают сверхприбыли на ипотечном кредитовании. Аналогичным путем сверхприбыли получали риелторы, строители и просто спекулянты на рынке недвижимости, ведь цены на дома в США в результате кредитного бума взлетели до небес, одновременно оказавшись для многих людей не по карману, и тем самым стимулировали дополнительный спрос на кредиты (рис. 1.17).

Источники: http://www.economagic.com, расчеты автора

Рисунок 1.17. Отношение индекса цен на дома (средние по США) к фондовому индексу S&P 500 (1962 г. = 0 %) на фоне динамики процентных ставок по 10-летним государственным облигациям правительства США

«Надо ли нам сдерживать пчел с Уолл-стрит, занимающихся опылением?» – вопрошает Алан Гринспен в своих мемуарах, увидевших свет в 2008 г. Мол, рынок сам найдет баланс между риском и жадностью и пройдет по лезвию ножа на пути построения общества всеобщего благоденствия. Однако рынок – не абстрактное понятие. За ним стоят конкретные люди. И управляют рынком так называемые лидеры бизнеса. Но ведь и лидеры – обычные люди, со своими страстями и потребностями. Главная их задача – «нарисовать» прибыль и получить многомиллионные бонусы. И никто не сможет остановить полоумное стадо обезумевшей от жадности толпы от прыжка в финансовую пропасть, если государство самоустранилось от регулирования возникшего рынка производных финансовых инструментов, обеспечивших построение на дешевых деньгах made in Federal Reserve громаднейшей кредитной пирамиды.

В результате банкиры пошли на смягчение процедур проверки кредитоспособности потенциальных заемщиков и в 2006–2008 гг. навыдавали массу «плохих» кредитов. По оценке Алана Гринспена, который в те времена занимал пост председателя ФРС, их было выдано на сумму не менее $2 трлн. Впоследствии именно эти кредиты стали катализатором крупнейшего со времен Великой депрессии 1929–1933 гг. экономического спада и одновременного первого глобального экономического кризиса.

На приведенном выше рисунке мы видим, что в 2000 г. фондовый индекс S&P 500, «купленный» в декабре 1962 г., «стоил» более чем в два раза дороже среднего американского дома. Это объяснялось очень быстрым ростом котировок акций на фондовом рынке США, произошедшим в короткий период времени начиная с 1995 г.

В свою очередь, было время, когда цены на дома в США увеличивались намного быстрее прироста котировок американских акций. Наибольшая разница в пользу недвижимости наблюдалась в 1982 г.

Отсюда видно, что недвижимость имеет преимущество перед акциями при растущей инфляции. И наоборот, когда инфляция и процентные ставки снижаются, пальма первенства переходит к акциям.

Но и у этого правила могут быть исключения, одно из которых мы могли наблюдать в период 2000–2002 гг. Произошедший в это время обвал на американском рынке акций сопровождался ростом цен на недвижимость. Это объяснялось длительным периодом крайне низких процентных ставок – Федеральная резервная система США таким образом боролась с экономическим кризисом, стимулируя построение еще большей пирамиды, чем рынок акций «новой экономики».

В любом случае главным фактором изменения цен на недвижимость является изменение соотношения спроса и предложения. Рынок акций, процентные ставки, а также в первую очередь доходы населения и макроэкономический рост (среднедушевой ВВП) оказывают воздействие на цены на недвижимость через изменение соотношения спроса и предложения.

Ниже мы подробно рассмотрим, как на цены на дома в США влияют доходы населения и среднедушевой ВВП (рис. 1.18).

Из представленного выше рисунка видно, что начиная с 1963 г. средний житель США должен зарабатывать на покупку одного нового среднего дома от 5,2 до 7,6 года, в среднем в течение 6,2 года. Минимальные показатели, о которых можно было сказать, что жилая недвижимость в США недооценена, находились в промежутке 5,2–5,5 года (1970, 1984, 2000 и 2009 гг.). Максимальные цифры, соответствующие периодам перегретого рынка, наблюдались в 1964–1966, 1979, 1987 и 2006 гг. в промежутке 7–7,6 года.

Кстати, в 1981–1982 гг., несмотря на 10 %-ную инфляцию, цены на дома практически не выросли, а в 1991–1992 гг. вообще упали – с пиковых

Источники: http://www.economagic.com, расчеты автора

Рисунок 1.18. Отношение рыночных цен на дома (средние по стране) к годовым доходам населения и к ВВП США (из расчета на человека)

значений II квартала 1990 г. на 6,3 % при среднегодовой инфляции 3 %. Реальное снижение стоимости жилых домов в США, с учетом величины инфляции, и в первом и во втором случае произошло приблизительно на 10 %. Бум на рынке недвижимости начала второго тысячелетия закончился более глубоким снижением реальной стоимости жилых домов в США, нежели 10 %. Что ж, это расплата за предыдущие годы процветания. Накопленный потенциал снижения сорвался «с цепи» финансистов и правительств и выразился в глубочайшем спаде.

Относительно ВВП, рассчитанного на одного жителя США, цены на дома колеблются возле отметки 5 лет (максимум – 4,3, минимум – 5,9). Иными словами, в среднем на покупку одного дома американец должен работать в течение пяти лет и, соответственно, направлять на нее все полученные за это время личные доходы. При этом видно, что между отношением рыночных цен на дома к годовым доходам населения и к ВВП США (из расчета на человека) наблюдается очень высокая корреляция – за период с 1963 по 2008 г. значение коэффициента корреляции составляло 0,94. Отсюда можно сделать вывод, что при анализе динамики цен на недвижимость в США можно использовать наиболее доступный показатель – ВВП.

Запомните эти цифры: в среднем американцу потребуется 6,2 года, чтобы накопить личные доходы для покупки дома, и 5 лет ВВП на человека (ВВП страны из расчета на одного ее жителя). Столько должен стоить стандартный дом в США. Любое отклонение от этой величины ненормально и должно быть оправдано другими фундаментальными или психологическими факторами.

Например, если ожидается, что за следующий год реальный ВВП вырастет на 4 %, инфляция составит 2 %, а население США увеличится на 1 %, то среднедушевой ВВП на одного американца вырастет приблизительно на 5 % (1,04 x 1,02/1,01). Соответственно, цены на дома за следующий год тоже в среднем должны будут увеличиться на 5 %. Однако, когда рынок недвижимости находится в разогретом состоянии, они будут расти быстрее, а во время его стагнации или спада рост цен будет замедляться или же стоимость домов даже будет снижаться. Кроме того, нужно задуматься, стоит ли вступать в спекулятивную игру на рынке недвижимости, когда цены на нем относительно доходов населения существенно превышают средние величины.

Итак, цены на жилую недвижимость в США не могут значительно отклоняться от динамики доходов населения и ВВП. Падение этих макроэкономических показателей должно приводить к снижению, а быстрый рост – к увеличению цен на дома (рис. 1.19).

Источники: http://www.economagic.com, расчеты автора

Рисунок 1.19. Динамика индексов цен на дома (средние по США), персональных доходов населения США и ВВП США (из расчета на человека); декабрь 1962 г. = 100

Индивидуальные доходы населения США и ВВП росли за рассматриваемый период в целом более стабильно по сравнению с ценами на жилые дома. Так, за этот промежуток времени произошло четыре резких падения, даты которых нам уже известны из предыдущих графиков. Однако из текущего видно, что такого глубокого падения цен, которое произошло в 2008–2009 гг., в статистически известной истории не было.

Корреляция между доходами и ценами на дома настолько высока (99 % между обеими парами показателей – ценами и среднедушевым ВВП, а также ценами и персональными доходами), что другим факторам влияния почти не оставляет места (рис. 1.20).

Источники: http://www.economagic.com, расчеты автора

Рисунок 1.20. Процентная разница индекса цен на дома, персональных доходов населения США и ВВП США (из расчета на человека)

Думается, что по другим странам статистика цен на жилую недвижимость должна быть аналогичной. Хотя, естественно, стоимость жилья в разных регионах и государствах может довольно-таки существенно различаться. Кроме того, несомненно, на цены влияют качество и количество жилой недвижимости в той или иной стране.