Земельные участки под строительство

Юлия Анатольевна Карташова

Земельные участки под строительство

Глава 1. Подготовка земельного участка под строительство

1.1. Возникновение прав на землю

Граждане и юридические лица могут приобрести земельные участки для строительства на различных правах и на различных основаниях. Во многом основание возникновения права на земельный участок определяется субъектным составом правоотношения по приобретению земельного участка и самим видом права.

Российское законодательство предусматривает следующие виды вещных прав на земельные участки:

• право собственности;

• право пожизненного наследуемого владения;

• право постоянного (бессрочного) пользования;

• сервитут.

Кроме того, земельные участки могут находиться у граждан и юридических лиц на правах аренды, безвозмездного срочного пользования.

Возникновение прав на земельные участки происходит на основании:

• гражданско-правовой сделки;

• решения суда;

• свидетельства на наследство;

• акта (решения) органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками.

Особое место среди вышеуказанных оснований занимают акты (решения) органов государственной власти или местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельными участками. Об этом основании отдельно будет говориться ниже в подразделе, посвященном предоставлению земельных участков под строительство.

Предоставление земельных участков под строительство – это первичный рынок земли. Именно по этой причине процедура возникновения права на земельный участок здесь более сложна.

Когда речь идет о строительстве, то с правовой точки зрения необходимо сразу провести черту между некоторыми понятиями, занимающими центральное место в рассматриваемой теме. Все строительство можно разделить на две большие категории: индивидуальное строительство и строительство, не относящееся к индивидуальному. Эти два вида необходимо сразу разделить и научиться различать, поскольку порядок их регулирования абсолютно разный. Следовательно, и оформление земельных участков для каждой категории разный.

Возникновение прав на земельные участки на основании гражданско-правовых сделок, в порядке наследования и в некоторых случаях на основании решения суда – вторичный рынок земли. Если земельный участок не межевался, с ним не происходило никаких изменений, то особых проблем с оформлением прав на земельный участок на вторичном рынке возникнуть не должно. Здесь имеет место уже сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Первичное право на него зарегистрировано в большинстве случаев. Для перехода права к новому владельцу нужен минимум документов. При приобретении прав на земельные участки для строительства и их приобретении для целей, не связанных со строительством, процедуры возникновения прав на земельные участки сильно отличается. На первичном рынке земли сам земельный участок может быть еще не сформирован. Его формирование будет только первым этапом на пути к приобретению права на землю. Когда же земельные участки приобретаются на вторичном рынке, то вне зависимости от целей использования земельного участка, процедура оформления одна и та же.

Гражданско-правовые сделки, являющиеся основаниями приобретения прав на земельные участки, можно условно разделить на два вида в зависимости от того, какое именно право на земельный участок передается: сделки по передаче права собственности и сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды. Такие виды прав как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение не могут быть переданы посредством сделок.

Право частной собственной на землю провозглашено Конституцией РФ (ст. 36) и является одним из важнейших элементов построения гражданского общества и правового государства.

Собственники обладают наибольшим объемом прав в отношении своего имущества по сравнению с другими правообладателями. Право собственности слагается из трех правомочий: права владения, права пользования и права распоряжения. Владение предполагает физическое обладание вещью. Вместе с тем, такое правомочие как владение может быть не только у собственника. Например, арендаторы тоже владеют имуществом, лица, которым земельные участки предоставлены в безвозмездное срочное пользование, тоже владеют им, хотя и не являются собственниками. Причем владение может быть не только законным, как в вышеприведенных случаях, но и незаконным, например, в случае самовольного занятия земельного участка. Пользование – извлечение из вещи полезных свойств, какой-либо выгоды. Распоряжение означает возможность определять юридическую судьбу вещи по своему усмотрению: продать, подарить, обменят, отдать в залог, доверительное управление. Собственник использует все эти права в той мере, в какой это не нарушает права и интересы других лиц.

Особенностью права собственности на землю является то, что земля – это не просто вещь, а природный ресурс. По этой причине владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерб окружающей среде. Земельным законодательством предусмотрены некоторые ограничения прав на земельные участки. Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ) установлено полное изъятие из оборота и ограничение в обороте некоторых земельных участков.

Изъятие земельного участка из оборота означает, что земельный участок, изъятый из оборота, не может находиться в собственности, ином вещном праве или в силу договора у частных лиц.

Так изъятыми из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ являются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками;

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности;

• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования и др.

Земельные участки, ограниченные в обороте, могут предоставляться в частную собственность только в исключительных случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Пункт 5 ст. 27 ЗК РФ перечисляет следующие ограниченные в обороте земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, кроме тех, что заняты государственными природными заповедниками и национальными парками;

• в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

• занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

• предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи;

• занятые объектами космической инфраструктуры;

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и др.

Необходимо подчеркнуть, что изъятыми из оборота могут быть только земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, следовательно, речь идет о земельных участках, находящихся в федеральной собственности (ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Ограниченные в обороте земельные участки могут находиться a федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Законодательством Российской Федерации предусмотрены также некоторые ограничения по субъектному составу. Согласно с п. 2 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

ЗК РФ различает несколько видов правообладателей земельных участков:

• собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

• землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

• землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

• арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

• обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) (ст. 5 ЗК РФ).

Земельные участки можно приобрести в собственность по таким гражданско-правовым сделкам, как купля-продажа, дарение, мена.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Таким образом, договор купли-продажи земельного участка должен обязательно содержать данные, позволяющие индивидуально определить (идентифицировать) земельный участок, и цену.

Данными, позволяющими индивидуально определить земельный участок не только в договорах купли-продажи, но и во всех других договорах, предметом которых является земельный участок, следует назвать:

• кадастровый номер;

• площадь;

• местоположение (адрес);

• целевое назначение;

• разрешенное использование;

• вид права;

• существующие обременения;

• наличие (если имеется) объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

Цена может указываться за земельный участок в целом, либо в виде цены за единицу измерения (квадратный метр, гектар, сотку). Расчеты на территории Российской Федерации производятся исключительно в национальной валюте (рублях), однако это не мешает сторонам договора указать эквивалент в иностранной валюте с курсом на конкретное число или без.

По договору мены земельного участка каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один земельный участок на другой. Это пример классического договора мены. Однако меняться можно не только одноименными объектами. Предметом договора мены может быть с одной стороны земельный участок, а с другой – земельный участок с домом, либо квартира, либо автомобиль и т. д. Если обмениваемые объекты в соответствии с договором мены признаются неравными, сторона, обязанная передать объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать объект, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. В остальном же к договору мены применяются правила купли-продажи (ст. 267 ГК РФ).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (общие положении о договоре дарения содержатся в главе 32 ГК РФ).

Хотя законодательством и предусмотрен такой вид права на земельные участки как пожизненное наследуемое владение с момента введения в действие ЗК РФ (с 29 октября 2001 г.) земельные участки на таком праве больше не предоставляются. Вместе с тем право пожизненного наследуемого владения после указанной даты сохраняется. На таком праве земельные участки могут принадлежать только физическим лицам. Владельцы земельных участков, предоставленных им на праве пожизненного наследуемого владения не вправе распоряжаться данными земельными участками, кроме как передать по наследству. В большинстве случаев земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись гражданам-собственникам жилых домов, находящихся на этих земельных участках, а также для индивидуального жилищного строительства. Чтобы распорядиться земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, иными кроме передачи по наследству способами, необходимо переоформить право пожизненного наследуемого владения на право собственности. Раньше такое переоформление происходило через вынесение акта органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками. С 1 сентября 2006 г. действует упрощенный порядок переоформления не только права пожизненного наследуемого владения, но и права постоянного (бессрочного) пользования для физических лиц (подробнее см. в п. 2.4).

Как и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования гражданам не предоставляется с момента введения в действие ЗК РФ. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки теперь могут предоставляться только юридическим лицам, да и то не всем: государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Что касается правомочий, то ни граждане, ни юридические лица, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться ими. Чтобы распоряжаться земельным участком, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданину надо его переоформить на право собственности. Делается это аналогичным переоформлению права пожизненного наследуемого владения способом.

С юридическими лицами дело обстоит сложнее. Если по своей организационно-правовой форме юридическое лицо относится к государственным или муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятием, центром исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, либо является органом государственной власти или органом местного самоуправления, то переоформление не требуется. Но если юридическое лицо не подпадает под вышеперечисленные организационно-правовые формы, то переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды необходимо. Религиозные организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на безвозмездное срочное пользование. Причем Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» обязывает вышеуказанных юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования и указывает предельный срок – до 1 января 2010 г. Законодательством будет предусмотрена санкция для организаций, не переоформивших во время право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в вышеуказанный срок. Дело в том, что с 1 января 2011 г. начнет действовать ст. 7.34 Кодекса об административных правонарушениях РФ, устанавливающая административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или собственности. Таким образом, ответственности за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) религиозные организации подлежать не будут. Здесь также необходимо подчеркнуть, что для граждан срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования не предусмотрен. Если физическое лицо не собирается отчуждать земельный участок, то может и вовсе не заниматься переоформлением.

Для отдельной категории организации, правда, законодатель сделал исключение в части срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 г. Речь идет об отдельной категории организаций потому, что линейные объекты практически в ста процентах случаев находятся в собственности субъектов естественных монополий – ОАО «Российские железные дороги», ОАО «Газпром» и т. д.

Тут необходимо подчеркнуть, что переоформить право постоянного (бессрочного) пользования удастся только тем юридическим лицам, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений находящихся на земельных участках, подлежащих переоформлению. Если земельный участок «пустой», т. е. на нем нет объектов капитального строительства, то приобрести такой участок в собственность или на праве аренды можно только на торгах.

Сервитут, хотя и является одним из прав на земельные участки, но к строительству он имеет весьма косвенное отношение.

Сервитут представляет собой ограниченное право пользования чужим недвижимым имуществом. Сервитут устанавливается на земельный участок, когда по какой-то причине собственнику соседнего земельного участка необходима дополнительная территория для удовлетворения своих нужд. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущество, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Таким образом, сервитут для целей строительства не устанавливается. Установление забора или труб можно только в самом широком смысле назвать строительством, по этой причине сервитут в данной работе подробно рассматриваться не будет.

Для строительства, как впрочем, и для других целей, не обязательно, чтобы земельный участок находился в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок может быть предоставлен в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Аренда включает в себя два элемента, которыми обладает собственник: право владения и право пользования. В некоторых случаях только один элемент – право пользования. В целом аренда представляет собой ограниченное право пользования чужим имуществом. Земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на первичном рынке земли, т. е. посредством заключения договоров аренды между органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельными участками, и заинтересованными лицами. На вторичном рынке граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки, могут сдавать их в аренду другим гражданам и юридическим лицам. Также арендаторы, которые заключили договоры аренды на первичном рынке земли, имеют право переуступить свое право аренды на земельный участок третьим лицам (заключить договор замены стороны в обязательстве).

Аренда возникает по трем основаниям: собственно на основании договора аренды, по решению суда, по наследству.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем может быть только собственник или уполномоченное им лицо (в силу доверенности или договора, например, агентского или договора доверительного управления имуществом).

В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, и срок договора аренды.

Срок договора аренды может указываться в месяцах, годах (например, на 3 месяца, на год с такого-то числа), либо с указанием конкретных дат (например, с 1 января 2010 г. по 1 января 2015 г.). Приведенные примеры являются разновидностями определенного срока. Срок также может быть и неопределенным (например, с 1 января 2010 г. на неопределенный срок).

Порядок заключения договора аренды регулируется как гражданским, так и земельным законодательством. Когда речь идет о договоре аренды, стороной которого на стороне арендодателя выступает государство или муниципальное образование, то в большей степени такие правоотношения регулируются земельным законодательством (подробнее – см. п. 2.1 настоящей работы).

Если земельный участок взят в аренду у частного лица (гражданина или юридического лица), то для того, чтоб начать строительство на нем необходимо получить разрешение собственника земельного участка. Однако, такие ситуации, когда земельный участок берется в аренду у частных лиц с целью строительства на нем объекта недвижимости, крайне редки.

Безвозмездное срочное пользование очень схоже с арендой. Отличительными чертами являются: безвозмездный характер передачи земельного участка во владение и пользование или только в пользование, а также субъектный состав. В соответствии со ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.