Ипотека. Руководство к действию

ОТДЕЛЬНЫЙ риск, типичный для ипотечного заемщика, связан с опасениями, что цены на недвижимость упадут настолько, что купленное в кредит жилье больше не может служить полноценным залогом по кредиту. Залог по определению служит гарантией погашения долга заемщика перед кредитором, если придется погашать этот долг за счет реализации заложенной недвижимости. Поэтому стоимость залога должна соответствовать задолженности по кредиту. Если же стоимость залога будет существенно меньше задолженности по кредиту, банк может потребовать либо дополнительного обеспечения по кредиту в виде поручительства или залога другого имущества.

Этому риску наиболее подвержены заемщики, у которых первоначальный взнос по ипотеке составляет менее 10 процентов от стоимости жилья. Особенно велик риск для тех, кто взял кредит с нулевым первоначальным взносом. Даже разница в 10 процентов между суммой кредита и стоимостью приобретаемой недвижимости в значительной мере снижает риск, связанный с колебанием цен на жилье.

РИСК оказаться неплатежеспособным актуален для каждого ипотечного заемщика. Об этом риске необходимо подумать заранее и четко уяснить свои права и обязанности по отношению к банку. Для этого нужно на самом старте, перед подписанием кредитного договора, тщательно изучить его условия и четко представлять себе, на что банк будет иметь право в случае какого-либо форс-мажора.

Причин, по которым снижается платежеспособность заемщика, великое множество. Среди них попадаются даже приятные. Скажем, в семье заемщика родилась двойня. Счастье? Безусловно. Но дети – удовольствие дорогое. Если в семье появился первый ребенок, молодые родители могут не рассчитать, как много денег будет уходить на него из семейного бюджета. К тому же, будущие мамы склонны переоценивать свои возможности относительно того, сколько им удастся зарабатывать с младенцем на руках. В результате семейный бюджет начнет трещать по всем швам.

Еще может заболеть кто-то из близких, вас могут обокрасть подчистую, или вы поломаете на работе дорогой прибор, а, может, во время корпоративной вечеринки совершенно случайно прожжете сигаретой соболиную шубу жены главного акционера. Наконец, самое банальное – вы потеряли работу и не смогли быстро найти адекватную замену. Или нашли, но ждете, когда для вас освободится хорошее место.

Как бы там ни было, результат один – вы временно попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно, не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?

Надо заметить, что можно застраховаться даже и на такой случай. Страховка риска потери доходов уже перестала быть экзотикой – ее предлагают многие компании. К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно. Как минимум, потому что тогда придется работать исключительно на оплату страховок – на погашение кредита денег уже не останется.

Причиной неплатежеспособности может стать не-ожиданное увеличение ежемесячного платежа по кредиту. Это может произойти, если кредит взят в одной валюте, а доходы заемщик получает в другой валюте. Как все могли наблюдать в кризис, разница курсов может стать настолько большой, что размер ежемесячного платежа для заемщика станет тяжким бременем. Поэтому эксперты хором советуют не рисковать подобным образом, настаивая, что кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход, какими бы привлекательными не казались вам ставки по кредиту в другой валюте. Только тогда расходы по кредиту будут для вас понятными и предсказуемыми.

Другой причиной резкого повышения ежемесячного взноса может стать так называемая плавающая ставка. Ее величина может колебаться вверх-вниз в соответствии с экономической конъюнктурой. В кризисные периоды ставки идут вверх, и этот рост тоже может вылиться в увеличение расходов, непосильное для заемщика.

Можно полностью оградить себя от риска, связанного с плавающей ставкой, попросту не связываясь с подробными кредитными изысками. Берите кредит по фиксированной ставке и не тратьте свои нервы, переживая, а ну как у меня ставка по кредиту вырастет?

В то же время, плавающая ставка позволяет изрядно сэкономить на кредите, и тяга к выгоде может пересилить страх потерь. Тогда стоит поискать банк, в котором для плавающей ставки установлен предел роста, тогда, по крайней мере, вы сможете просчитать свой риск и подготовиться к возможному повышению платежей.

О ЗАТРУДНЕНИЯХ с погашением кредита в первую очередь надо рассказать в банке. Попытка сделать вид, что «вас тут нет», и кредита у вас никакого нет, будет иметь самые плохие последствия. Когда речь идет об ипотечном кредите, в банках отнюдь не склонны к снисходительности. Два-три месяца просрочки платежей – и заемщика, игнорирующего банковские призывы поговорить о его проблемах, заносят в «черный список». Три просрочки платежей в течение одного года, как правило, являются основанием для расторжения кредитного договора со всеми вытекающими неприятностями – требованием немедленно погасить долг по кредиту, обращением в суд с исками о принудительном взыскании долга и обращения взыскания на заложенную недвижимость. Дальше либо ее продадут с торгов, либо она перейдет в собственность банка.

Хорошо, если вам удастся представить веские доказательства того, что просрочка была допущена по причинам, от вас не зависящим, – скажем, вы пролежали три месяца с приступом желтой лихорадки в африканской саванне, куда отправились поохотиться на антилоп. Но, коли вы не сможете пообещать, что в ближайшее время погасите просрочку со всеми пенями и штрафами, банк не будет церемониться и потребует погасить кредит сей момент.

Напротив, к тем заемщикам, которые попали в трудную ситуацию, но не прячут голову в песок, кредитор относится лояльно. Если вы больше не можете гасить кредит – идите в банк и попытайтесь совместно решить проблему. Можно попросить об отсрочке или рассрочке платежей, провести реструктуризацию кредита, уменьшив размер ежемесячного платежа за счет растягивания срока погашения.

Допустим, вы не прятались, а честно пришли в банк и признались, что у вас возникли серьезные затруднения с погашением кредита. Конечно, это еще не гарантия того, что вам позволят отсрочить выплату кредита на желаемый вам срок. Во-первых, не все банки это практикуют, а во-вторых, в банке, оценив масштаб ваших затруднений, могут решить, что восстановление платежеспособности в сложившейся ситуации вызывает большие сомнения. И тогда все равно пойдет речь о реализации залога. Но даже в этом, наихудшем варианте развития событий, честный заемщик будет в более выигрышной ситуации. Вместо обращения в суд банк, скорее всего, предложит собственнику жилья продать его из-под залога. Для него это будет намного выгоднее, чем дожидаться, когда жилье продадут по решению суда.

Ипотека – не тот случай, чтобы играть в жмурки. И чтобы сделать ее максимально безопасной и комфортной, надо вступать в эту реку с открытыми глазами и четким пониманием всех возможных поворотов судьбы. Поэтому универсальный способ снизить большинство рисков, возникающих у заемщика, – это иметь финансовую «подушку», которой хватит на платежи по кредиту в течение полугода.

Мифы об ипотеке

КВАРТИРНЫЙ вопрос, как известно из откровений классика, – это как раз то, что изрядно портит характер россиян. Ипотека стала одним из доступных способов решения жилищной проблемы, но практика показала, что рассчитывать на ипотеку пока может примерно 20 % россиян. Кто-то в связи с этим начинает истово доказывать, что ипотека – это рабство на всю жизнь: «Я сам такой кредит не брал, но уверен, что это засада».

Сторонники ипотеки, в сущности, никакой позиции не отстаивают, а тихо – мирно берут себе кредиты и покупают жилье. Вряд ли все они живут припеваючи, однако люди своей цели добились: обзавелись собственным жильем и обрели уверенность в завтрашнем дне. Как бы ни росли дальше цены на жилье – они уже успели попасть в свой «последний вагон». Размер платежей по кредиту известен заранее, бюджет распланирован, дальше остается только ждать, как быстро инфляция превратит возврат долга по ипотеке из тяжкого бремени в мелкие расходы.

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.