Плата за жилье: механизм правового регулирования

Светлана Владимировна Матиящук

Плата за жилье: механизм правового регулирования

Введение

Ориентация на рыночные модели организации жилищно-коммунального хозяйства в России изменила представления об экономической роли платы за жилье. Попытки проведения рыночных реформ повлияли и на способы регламентации оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Если в недалеком прошлом можно было говорить о государственном регулировании платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то в настоящее время государственное регулирование направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений. И, как следствие, сегодня государственное регулирование платы за жилое помещение сочетается с коллективно-договорным.

Государство устанавливает основные принципы правового регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги, базовые гарантии для населения, а также регламентирует порядок предоставления как субсидий, так и компенсаций расходов на оплату жилого помещения и коммунальные услуги.

Основной принцип регулирования платы за жилье, закрепленный на государственном уровне, – собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего им помещениям, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Суть данного принципа выражается в том, что:

во-первых, при установлении любого способа управления многоквартирным домом плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, и совершенно не имеет никакого значения, на каком этаже находится квартира и сколько человек в ней проживает;

во-вторых, содержание общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников квартир и нежилых помещений.

в-третьих, собственники помещений в многоквартирном доме свободны в определении размера платы за содержание общего имущества в таком доме и порядка ее уплаты.

Наряду с закреплением общего принципа правового регулирования платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме законодательство устанавливает ряд важных гарантий по оплате коммунальных услуг, которые остаются незыблемыми в ходе договорного регулирования отношений по предоставлению гражданам коммунальных услуг, к числу которых относятся: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газо-, теплоснабжение.

Первой и важнейшей такой гарантией является государственное регулирование цен на коммунальные услуги, которое выполняет прежде всего социальную функцию: защищает потребителей от неоправданно высоких цен на коммунальные услуги.

Однако на практике реализовать эти принципы и гарантии не так просто. Этому препятствуют экономические трудности переходного периода, а также недостаточно проработанная концепция построения новых отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и, как следствие, на сегодняшний день у собственников помещений в многоквартирных домах возникают такие многочисленные вопросы, как: в каком размере и кем должна устанавливаться плата за квартиру и коммунальные услуги; в какой форме и с кем должны заключаться договоры; что необходимо учитывать при проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме; как произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги и т. п.

Анализу указанных и других проблем правового регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги посвящена настоящая работа.

Глава 1 Общие вопросы правового регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1.1. Понятие и структура платы за жилое помещение

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных со структурой платы за жилое помещение, необходимо вначале более подробно рассмотреть понятие самого жилого помещения. Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое отвечает одновременно трем требованиям, а именно:

является недвижимым имуществом;

пригодно для постоянного проживания;

является изолированным.

По общему правилу жилые помещения должны использоваться по прямому назначению, т. е. только для проживания. В связи с этим закон разрешает в многоквартирных домах квартиры переводить в нежилые помещения для использования их для торговых, производственных, канцелярских и иных целей. Однако нежилых помещений в многоквартирном доме не должно быть слишком много, иначе дом превратится в нежилой. Наверное, с этой целью ст. 22 ЖК РФ введено ограничение в отношении перевода квартир в нежилое помещение.

Так, перевод жилого помещения в нежилое не допускается ^случаях если:

1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2) переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

3) право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

4) переводимая квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

5) переводимое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Анализ нормативных правовых актов, принятых в последнее время и регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие нового подхода законодателя к определению как размеров платы за жилое помещение, так и способов их установления. Связано это в первую очередь с реформированием жилищно-коммунального хозяйства и снижением значения государственной регламентации отношений в этой сфере. Государственное регулирование платы за жилое помещение начиная с 2005 г. в большей мере направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений.

Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории «плата за жилое помещение», характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, другими словами, мест общего пользования (т. е. лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.). При этом капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда. В свою очередь, для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения, в состав платы за жилое помещение также включается плата за пользование жилым помещением (плата за наем), устанавливаемая собственником жилищного фонда (ст. 154 ЖК РФ).

Таким образом, структуру платы за жилое помещение можно представить как плату:

за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

за наем (для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения).

Для анализа составляющих структуры платы за жилое помещение прежде всего необходимо сориентироваться в перечне работ и услуг как по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, так и по управлению им.

Так, положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491[1], позволяют выделить, по меньшей мере, следующие виды работ и услуг:

1) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

2) выполнение мероприятий к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

3) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (уборка внеквартирных мест общего пользования – подъездов, чердаков, подвалов, дератизация, дезинсекция) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными нас аждениями.

При этом необходимо учитывать, что расходы воды на уборку лестничных клеток, уборку мусоропроводов, а также расходы по электроэнергии для освещения мест общего пользования в многоквартирном доме, тепловой энергии на нужды отопления подъездов не учитываются в стоимости работ по содержанию жилья, так как в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306, данные расходы учитываются в составе нормативов потребления коммунальных услуг;

4) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов.

На практике нередки случаи, когда услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов необоснованно включают в число коммунальных. Вместе с тем п. 4 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что к коммунальным услугам не относятся услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, которые, в свою очередь, включаются в состав услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Так, в соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества включает сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме. При этом согласно п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» органы местного самоуправления устанавливают тарифы на услуги организаций коммунального комплекса в сфере очистки объектов утилизации твердых бытовых отходов, в случае если потребители соответствующего муниципального образования потребляют более 80 % (в натуральном выражении) услуг этих организаций коммунального комплекса;

5) обслуживание лифтов;

6) текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Перечень работ по текущему ремонту общего имущества определяется в зависимости от видов текущего ремонта: непредвиденный или профилактический. В состав непредвиденного ремонта (неучтенного планом и требующего немедленного исполнения работ, отсрочка которых не может быть допущена без ущерба для сохранности и нормальной эксплуатации зданий) общего имущества включаются: работы, связанные с устранением аварийных ситуаций и их последствий; работы, выявляемые при общем (весеннем) осмотре и т. п.

В состав же профилактического текущего ремонта включаются систематически проводимые работы по предупреждению износа элементов зданий и поддержанию заданных эксплуатационных показателей (характеристик) здания;

7) капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Все указанные виды работ и услуг относятся к числу обязательных, но выделяют еще и дополнительные услуги по содержанию и текущему ремонту, примерный состав которых определен приложением № 3 к постановлению Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»[2].

К числу дополнительных услуг по содержанию и текущему ремонту можно отнести следующие:

1) Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования:

подметание полов во всех помещениях в неделю общего пользования, кабинах лифта и их влажная уборка;

очистка и влажная уборка мусорных камер;

мытье и протирка закрывающих устройств мусоропровода;

протирка пыли с колпаков светильников, подоконников в помещениях общего пользования;

мытье и протирка дверей и окон в помещениях общего пользования;

подготовка зданий к праздникам;

очистка и помывка фасадов зданий;

2) Уборка земельного участка:

полив тротуаров и газонов;

стрижка газонов, подрезка деревьев и кустов;

очистка и ремонт детских и спортивных площадок;

3) устранение аварии и выполнение заявок населения;

4) уничтожение грызунов специальными средствами (дератизация);

5) уничтожение вредных насекомых специальными средствами (дезинсекция);

6) обслуживание сетей радиовещания;

7) обслуживание антенного хозяйства;

8) предоставление услуг телекоммуникаций;

9) устранение повреждений фундаментов;

10) устранение повреждений стен, в том числе в подвалах и чердаках;

11) восстановление креплений выступающих деталей фасада, включая лепные украшения;

12) ремонт несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров;

13) окраска металлической кровли;

14) замена окон в помещениях общего пользования (в подъезде, подвале и т. п.);

15) утепление дверей в помещениях общего пользования (в подъезде, подвале и т. п.).

Учитывая, что объем производства как обязательных, так и дополнительных работ и услуг зависит от эксплуатационных показателей и потребительских свойств дома (т. е. срока эксплуатации и степени физического износа, наличия того или иного вида внутридомового инженерного оборудования, этажности, материала стен и других особенностей), по каждому многоквартирному дому должен быть конкретный перечень работ и услуг с указанием периодичности работ и их стоимости.

Отсутствие четких указаний законодателя относительно второй составляющей платы за жилое помещение – услуги и работы по управлению многоквартирным домом – позволяет выделить лишь их примерный состав. К числу услуг и работ по управлению многоквартирным домом можно отнести следующие: планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; планирование финансовых и технических ресурсов; осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением договорных обязательств; оплата работ и услуг подрядчиков в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг; сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги; ведение технической документации на переданные в управление объекты; работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания; взыскание задолженности по оплате ЖКУ; выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения; выполнение функций, связанных с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.)

1.2. Размер платы за жилое помещение

Специалисты отмечают сложность решения на практике вопросов об определении размера платы как за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так и за услуги по управлению многоквартирным домом. Объясняется это прежде всего тем, что собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют размер платы за содержание общего имущества в таком доме и порядок ее уплаты коллективно-договорным способом, другими словами, свободно. Следовательно, можно установить и 10 рублей за 1 кв. м, и 100 рублей, и 1000 рублей и пр. А, как известно, свобода выбора порой чревата несправедливостью.

Одним из ориентиров при формировании платы как за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так и за услуги по управлению многоквартирным домом может служить величина предельного индекса изменения размера платы граждан за жилое помещение, установленного на федеральном и региональном уровнях. Кроме того, в качестве предельной величины стоимости можно применять федеральный стандарт стоимости всех жилищно-коммунальных услуг, определенный постановлением Правительства РФ для субъектов Российской Федерации. Вместе с тем необходимо учитывать, что стоимость обслуживания лифтов определяется, как правило, на каждый лифт в зависимости от срока эксплуатации, типа лифта, этажности дома в соответствии с условиями договора со специализированными организациями. Стоимость же услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов рассчитывают исходя из объемов вывозимого мусора, определяемых по количеству и объему контейнеров, периодичности и других условий вывоза отходов, устанавливаемых специализированными организациями. В то же время согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»[3] органы местного самоуправления устанавливают тарифы на услуги организаций коммунального комплекса в сфере объектов утилизации твердых бытовых отходов, в случае если потребители соответствующего муниципального образования потребляют более 80 % (в натуральном выражении) услуг этих организаций коммунального комплекса. Тариф на вывоз твердых и жидких бытовых отходов определяется для организаций коммунального комплекса в рублях на 1 куб. м, и, как следствие для расчета размера платы потребителей услуг организаций коммунального комплекса определяется норматив в кубических метрах на одного человека в месяц и соответственно устанавливается тариф в рублях на одного человека.

Стоимость работ по текущему и капитальному ремонту определяется обычно ресурсным методом с применением элементных сметных норм на ремонтно-строительные работы.

Что же касается порядка установления размера платы за жилое помещение, то он определяется собственниками на общем собрании и устанавливается на срок не менее чем один год. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных работ и услуг (например, дезинсекции, дератизации и т. п.), то расходы на дополнительные работы и услуги должны быть сформированы отдельно. В свою очередь, органы местного самоуправления утверждают размер платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для муниципального жилищного фонда, а также за содержание и текущий ремонт для общежитий, находящихся в муниципальной собственности, в связи с дотационным режимом их содержания. Вместе с тем наниматели, проживающие в жилых многоквартирных домах, где на общем собрании собственниками установлен размер платы за содержание жилья и текущий ремонт жилых помещений, оплачивают данные работы и услуги в том же размере, что и собственники.

Размер же платы за жилое помещение устанавливается из расчета утвержденной на общем собрании годовой стоимости работ и услуг за 1 кв. м общей площади жилого помещения, а затем общая сумма затрат распределяется на 12 месяцев.

Хотелось бы обратить внимание на то, что размер платы за жилое помещение зависит только от размеров жилого помещения, т. е. чем больше площадь жилого помещения, тем выше размер платы за жилое помещение (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). Следовательно, при решении вопроса о размере участия собственника жилого помещения в финансировании расходов, например на ремонт крыши или лифта, совершенно не имеет никакого значения, на каком этаже расположено жилое помещение и сколько человек в нем проживает.

Согласно ст. 153 ЖК РФ собственники квартир в многоквартирном доме обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение. При этом по общему правилу оплата производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, однако этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом. Что же касается правовых последствий ненадлежащего исполнения обязанности по оплате жилья, то в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение взыскивается пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. А вот увеличение размера неустойки запрещено законом.

На практике очень часто возникают вопросы: с какого момента возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и кому вносятся эти платежи? В соответствии со ст. 153 ЖК РФ в зависимости от правового положения лица обязанность по внесению платы за жилье возникает:

1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

При покупке, мене, дарении квартир очень часто ошибочно с ее приобретателя плату за жилье начинают взимать с момента заключения договора или с момента фактического вселения в квартиру. Однако в силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) право собственности на квартиру у ее приобретателя по общему правилу возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, дата регистрации перехода права собственности, указанная в свидетельстве о праве собственности, и является тем моментом, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение.

И, наконец, если иное не установлено договором, плата за жилое помещение вносится той организации, которая осуществляет управление многоквартирным домом.

1.3. Изменение размера платы за жилое помещение

По общему правилу собственники квартир независимо от факта пользования жилым помещением оплачивают услуги по управлению многоквартирным домом, а также работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, если даже в квартире никто не проживает, все равно ее собственник обязан вносить плату за жилое помещение.

В то же время размер платы за жилое помещение может быть уменьшен в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения работ и (или) оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Подчас собственники квартир не знают о своих правах и как эти права отстаивать.

В последнее время в правоприменительной практике приобрел определенную актуальность вопрос об изменении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Анализ нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие нового подхода законодателя к определению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за услуги и работы по управлению им. Это связано прежде всего со значительным расширением прав и обязанностей собственников жилых помещений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и, как следствие, снижением значения государственной регламентации отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если ст. 44 Конституции СССР 1977 г. и ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР устанавливалось, что право советских граждан на жилище обеспечивалось невысокой платой за квартиру, то с переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное регулирование платы за жилое помещение направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за управление им, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений.

При применении норм законодательства об изменении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на практике возникает ряд вопросов, в том числе об основаниях заявления такого требования, о выборе способа защиты, о предмете доказывания по таким судебным делам. Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо определить, что понимается под платой за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и по управлению им?

Как уже отмечалось в предыдущем параграфе настоящей работы, Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории «плата за жилое помещение», характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую две составляющие: во-первых, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и, во-вторых, плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (т. е. лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.).

Что касается первой из названных составляющих, то анализ положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме позволяет выделить следующие виды работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме:

осмотр общего имущества и освещение помещений общего пользования;

обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также уборку и санитарно-гигиеническую очистку этих помещений, включая земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.

В свою очередь, отсутствие четкой правовой регламентации относительно второй составляющей платы за жилое помещение – услуги и работы по управлению многоквартирным домом – позволяет выделить лишь их примерный состав. К числу услуг и работ по управлению многоквартирным домом в самом общем виде относятся: сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги; ведение технической документации на переданные в управление объекты; работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания; взыскание задолженности по оплате ЖКУ; выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения; выполнение функций, связанных с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.) и т. п.

Для определения стоимости работ и услуг как по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, так и услуг по управлению многоквартирным домом составляется смета, которая утверждается собственниками жилых помещений на общем собрании и устанавливается на срок не менее чем один год. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных работ и услуг (например, содержание вахтера, охраны, домофона и т. п.), то расходы на дополнительные работы и услуги должны быть сформированы отдельно.

Размер же платы за жилое помещение устанавливается из расчета утвержденной на общем собрании годовой стоимости работ и услуг за 1 кв. м общей площади жилого помещения, а затем общая сумма затрат распределяется на 12 месяцев. Таким образом, плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и плата за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме определяются на год вперед, т. е. по сути они являются плановыми показателями. И, как следствие, по истечении данного года может возникнуть ситуация, при которой некоторые работы и услуги не были выполнены и оказаны либо выполнены или оказаны с нарушениями. В этом случае собственники квартир вправе обратиться к организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (жилищному кооперативу, товариществу собственников жилья, управляющей организации и др.), с требованием об уменьшении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Это право закреплено п. 6 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

При наличии такого заявления, которое может быть сделано как устно, так и письменно, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, в течение 5 дней обязана снизить размер платы за жилое помещение собственникам квартир. В противном случае они могут обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В предмет доказывания по таким категориям дел входят, во-первых, обстоятельства, свидетельствующие о том, что работы и услуги по содержанию и управлению общим имуществом в многоквартирном доме на дату рассмотрения исковых требований не произведены и не оказаны; и во-вторых, сметная стоимость этих невыполненных работ и неоказанных услуг. Сделанный вывод может быть наглядно проиллюстрирован примером из судебной практики.

Так, гражданин К., собственник квартиры, расположенной в многоквартирном доме (далее – Истец), обратился в суд с иском к жилищному кооперативу (далее – Ответчик) с требованием о перерасчете платежей по содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Истец, который не являлся членом жилищного кооператива, в обоснование своих требований ссылался на следующие обстоятельства. Согласно ст. 153–156,161 ЖК РФ Ответчик обязан был оказывать услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, в силу ст. 138 ЖК РФ, п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением № 491) Ответчик обязан был заключить с собственником помещений, не являющимся членом жилищного кооператива, договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. При этом отсутствие такого договора не освобождало Истца от несения расходов по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В то же время несмотря на своевременную оплату Истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, Ответчик не производил работы по капитальному ремонту и не оказывал услуги по уборке подъезда. Предъявленные претензии Ответчик оставлял без рассмотрения в нарушение п. 10 ст. 156 ЖК РФ, п. 7 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Более того, при проведении работ по установке лифта размер расходов каждого собственника жилых помещений, проживающих в этом многоквартирном доме, был определен Ответчиком не в соответствии с требованиями ст. 158 ЖК РФ. Так, сумма расходов на установку лифта рассчитывалась следующим образом: несколько собственников квартир должны оплатить по 3 тыс. руб.; остальные должны оплатить по 6 тыс. руб. Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 15 8 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

В свою очередь, Ответчик никаких доказательств суду не представил, неоднократные запросы суда на имя Ответчика остались без исполнения.

По мнению Истца, непредставление по запросу суда Ответчиком доказательств, подтверждающих расходование денежных средств на ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, свидетельствовало о том, что работы и услуги им не предоставлялись, поскольку бремя доказывания этих обстоятельств возлагалась на Ответчика в силу п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В связи с тем что Ответчик к установленному судом сроку не представил доказательства тех обстоятельств, имеющих значение для дела, которые он обязан был доказать, суд рассмотрел дело по имеющимся в нем доказательствам. Поскольку собственники квартир не утверждали на общем собрании смету на работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то Истцу пришлось представлять косвенные доказательства о ценах, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные работы и услуги (стоимость услуг по уборке подъезда, стоимость работ по ремонту крыши и т. п.). При таких обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования Истца, в том числе обязал Ответчика произвести перерасчет суммы за установку лифта, мотивируя тем, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество[4].

Подводя итоги, можно отметить, что для определения стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме составление сметы обязательно.

1.4. Коммунальные услуги: виды, порядок уплаты, структура договорных связей

За последнее время возникло достаточно много споров, вытекающих из правоотношений, складывающихся между ресурсоснабжающими организациями и бытовыми потребителями, в частности касающихся порядка оплаты потребленных коммунальных услуг. При разрешении данных споров появилась необходимость в надлежащей квалификации соответствующих правоотношений, правильном определении структуры договорных связей, опосредующих отношения по предоставлению коммунальных услуг, а также требований, предъявляемых к заключению договора об оказании коммунальных услуг и исполнению вытекающих из него обязательств.

Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги:

горячее водоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;

отопление – поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, температуры воздуха, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления.

электроснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;

холодное водоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки;

водоотведение – отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети;

газоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах.

С переходом к рыночной экономике, упразднением непосредственного государственного управления жилищной сферой, казалось бы, должны были коренным образом измениться и нормы о снабжении коммунальными ресурсами бытовых потребителей. Однако большая часть норм воспроизводит уже известные ранее правила правового регулирования этих отношений, действовавшие в советский период. Так, на сегодняшний день основным источником, регулирующим отношения по теплоснабжению, является Гражданский кодекс РФ (§ 6 гл. 30), в который с некоторыми изменениями были перенесены положения, содержащиеся в утративших силу Правилах пользования электрической и тепловой энергией 1982 г.[5] В частности, структура договорных связей по теплоснабжению осталась той же, что была предусмотрена в этих Правилах. Однако будет заблуждением считать, что нормы, заимствованные из советского законодательства, полностью приемлемы для регламентации отношений в сфере снабжения потребителей тепловой энергией в существующих экономических условиях.

Сделки, совершаемые в сфере снабжения тепловой энергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах

Анализ положений Жилищного кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование договорных отношений в сфере снабжения теплоэнергией потребителей, проживающих в многоквартирном доме, дифференцируется в зависимости от того, кто осуществляет управление многоквартирным домом. Это прежде всего проявляется в особой структуре договорных связей, в особом субъектном составе договоров и в установлении особых прав и обязанностей их участников. Согласно ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом могут осуществлять:

во-первых, непосредственно собственники жилых помещений в многоквартирном доме;

во-вторых, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

в-третьих, управляющая организация.

В зависимости от того, кто осуществляет управление многоквартирным домом, законодатель предусматривает два варианта структуры договорных связей в отношениях по снабжению теплоэнергией потребителей, проживающих в таком доме.

Первый вариант – простая структура; имеет место и тогда, когда собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом. В этом случае бытовые потребители заключают договоры теплоснабжения непосредственно с теплоснабжающей организацией. При этом объемы поставленной тепловой энергии определяются на границе балансовой принадлежности теплосетей теплоснабжающей организации (или их владельцу) и внутридомовых тепловых сетей. Следовательно, расчеты за потребленную тепловую энергию производятся непосредственно с теплоснабжающей организацией, а также все претензии, связанные с ненадлежащим исполнением или с неисполнением договора теплоснабжения, потребители вправе предъявить теплоснабжающей организации.

Сложная структура договорных связей возникает тогда, когда управление многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья либо управляющая организация, либо жилищный кооператив и т. п… Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не являются потребителями тепловой энергии, а выполняют своеобразные функции организатора договорных связей между теплоснабжающей организацией, владельцем тепловых сетей и бытовыми потребителями, проживающими в многоквартирном доме. Одновременно товарищество собственников жилья (либо управляющая организация, жилищный кооператив и т. п.) при сложной структуре договорных связей является своего рода профессиональным защитником гражданина-потребителя, являющегося экономически слабой стороной в правоотношениях с участием как теплоснабжающей организации, так и владельца тепловых сетей.

Так, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана заключить с теплоснабжающей организацией договор энергоснабжения с целью обеспечения потребителей тепловой энергией для нужд горячего водоснабжения и отопления. При этом предложение о заключении договора снабжения тепловой энергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирном доме, должно быть направлено надлежащей организации. Как уже не раз отмечалось, в соответствии со ст. 539 ГК РФ абонентом по договору энергоснабжения может выступать лишь лицо, теплопотребляющая энергоустановка которого непосредственно присоединена к сети энергоснабжающей организации. Потребители энергии, которые не имеют в собственности (или на ином законном основании) теплопотребляющих энергоустановок, присоединенных непосредственно к сети энергоснабжающей организации, именуются субабонентами. Между абонентом и субабонентами с согласия энергоснабжающей организации заключается договор на оказание услуг по передаче теплоэнергии. В случае если теплопотребляющая энергоустановка, расположенная в многоквартирном доме, непосредственно не присоединена к сетям теплоснабжающей организации, то договор энергоснабжения должен заключаться между энергоснабжающей организацией и абонентом, который с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, также обязан заключить договор об оказании услуг по передаче тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления с целью обеспечения потребителей коммунальными услугами.

Таким образом, исходя из положений Гражданского кодекса РФ и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам сложную структуру договорных связей по теплоснабжению потребителей, проживающих в многоквартирном доме, оформляют несколько договоров:

1) договор о предоставлении коммунальных ресурсов (договор теплоснабжения), сторонами которого выступают теплоснабжающая организация и лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги – теплоснабжения, включая потребления ее на общедомовые нужды (отопление межквартирных лестничных площадок, лестниц, иного общего имущества в многоквартирном доме и т. п.), а также для компенсации потерь теплоэнергии во внутридомовых теплосетях;

2) договор о предоставлении коммунальных услуг, заключаемый между управляющей организацией (либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и др.) и бытовыми потребителями, которые и потребляют тепловую энергию.

При сложной структуре договорных связей расчеты за потребленную теплоэнергию производятся с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом (т. е. управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и т. п.). Кроме того, претензии, связанные с ненадлежащим исполнением или с неисполнением обязательств по теплоснабжению, потребители вправе предъявить только организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, которая вправе потребовать от теплоснабжающей организации в порядке регресса возмещения сумм, уплаченных потребителям по претензиям.

Нетрудно заметить, что такая структура договорных связей, заимствованная из советского права, порождает в экономических условиях, существующих сегодня, различные проблемы. Подтверждением этого могут служить такие вопросы, как: кто осуществляет – теплоснабжающая организация либо управляющая организация, товарищество собственников жилья и т. п. – предоставление коммунальных услуг; к какой группе обязательств относится договор о приобретении коммунальных ресурсов; кто должен нести гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате потребленной энергии и многие другие. Их нерешенность приводит к серьезным осложнениям в правоприменительной практике.

На практике нередки случаи, когда теплоснабжающие организации и организации, осуществляющие управления многоквартирными жилыми домами, игнорируют предусмотренную законом структуру договорных связей. Ссылаясь на защиту от риска неплатежей за потребленную энергию, они выработали особую структуру договорных отношений в сфере снабжения теплоэнергией потребителей, проживающих в многоквартирном доме. Если тепловая энергия потребляется для удовлетворения общедомовых нужд, то используются легитимные договорные конструкции. Если же тепловая энергия потребляется для удовлетворения личных и бытовых нужд потребителей, проживающих в многоквартирном доме, то они обязаны заключить соответствующий договор с теплоснабжающей организацией вне зависимости от того, осуществляет ли управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и т. п.) управление этим домом или нет.

Вместе с тем нелегитимная структура договорных связей в сфере снабжения тепловой энергией потребителей, проживающих в многоквартирных домах, имеет как преимущества, так и недостатки. С одной стороны, риск неплатежей за потребленную энергию принимает на себя теплоснабжающая организация, что соответствует принципам гражданского права. А, с другой стороны, бытовой потребитель, являющийся экономически слабой стороной в правоотношениях с участием теплоснабжающей организацией и владельца тепловых сетей, лишается профессионального защитника.

Что же касается условий договора о снабжении тепловой энергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирном доме, с участием организации, осуществляющей управлением им, то они обладают рядом особенностей.

Так, неправомерно устанавливать порядок расчета количества потребленной тепловой энергии бытовыми потребителями, отличный от предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, и Правилами установления и определения нормативов коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306.

Нередко на практике договорами, заключенными с теплоснабжающими организациями, предусмотрен особый порядок расчета количества потребленной тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления[6]. Суть данного порядка сводится к тому что бытовые потребители (граждане, потребляющие тепловую энергию для личных, домашних, семейных нужд) в течение года оплачивают коммунальные услуги исходя из объема потребленной энергии, определенного по нормативам потребления коммунальных услуг, утвержденным органами местного самоуправления, а в конце года объем потребленной энергии корректируется по так называемому балансовому (расчетному) методу, предусмотренному Правилами учета тепловой энергии и теплоносителя, утвержденными постановлением Правительства РФ от 25 сентября 1995 г. № 954.

При решении данного вопроса необходимо учитывать, что поскольку бытовой потребитель является экономически слабой стороной в отношениях по теплоснабжению, то нормами жилищного законодательства детально регламентируется порядок расчета как количества потребленной тепловой энергии, так и размера платы за нее. В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за потребленную теплоэнергию рассчитывается исходя из объема потребленной энергии, определенного по нормативам потребления тепловой энергии, утвержденным органами местного самоуправления.

И, как следствие, вопросы о способе и порядке определения размера платы за отопление и горячее водоснабжение жилого помещения не вызывают на первый взгляд достаточно большого количества проблем, особенно после детального урегулирования отношений по снабжению бытовых потребителей тепловой энергией Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Вместе с тем анализ п. 19 этих Правил позволяет обратить внимание на наличие некоторой неопределенности в вопросе установления размера платы за отопление и горячее водоснабжение жилого помещения при отсутствии приборов учета.

Данным пунктом предусмотрено положение о том, что при отсутствии приборов учета оплата тепловой энергии для нужд отопления и горячего водоснабжения производится за то количество энергии, которое определяется по нормативам, утвержденным органами местного самоуправления, и размер такой платы подлежит корректировке по общему правилу один раз в год.

Анализ данной нормы позволяет обратить внимание на следующие обстоятельства:

во-первых, речь идет только о жилых помещениях, необорудованных приборами учета;

во-вторых, такая корректировка проводится теплоснабжающей организацией расчетным путем в порядке, установленном законодательством РФ.

Однако до сих пор законодатель не определил порядок корректировки размера платы за потребленную тепловую энергию, в связи с чем нередко возникает спорная ситуация: теплоснабжающие организации пытаются посредством корректировки повысить размер платы за потребленную энергию, ссылаясь на увеличение затрат на производство и транспортировку тепловой энергии.

Для разрешения этой проблемы прежде всего необходимо ответить на вопрос: в чьих интересах и с какой целью законодатель наделил теплоснабжающих организаций полномочиями по корректировки размера платы за потребленную тепловую энергию? Как известно, суровые климатические условия нашей страны предопределяют зависимость ее населения от тепловой энергии, и, как следствие, государство воздействует на отношения между теплоснабжающими организациями и бытовыми потребителями посредством регулирования тарифов на теплоэнергию и нормативов ее потребления.

Так, Федеральная служба по тарифам ежегодно до внесения в Государственную Думу РФ федерального закона о бюджете утверждает предельные индексы роста тарифов на коммунальные услуги (в том числе горячее водоснабжение и отопление) в среднем по субъектам Российской Федерации.

Соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ устанавливает в пределах индексов, утвержденных Федеральной службой по тарифам, предельные индексы роста тарифов на коммунальные услуги по муниципальным образованиям субъекта РФ. А органы местного самоуправления регулируют конечные ставки тарифов для населения в рамках этих предельных индексов. При этом согласно ст. 15 Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» органы местного самоуправления получили право увеличивать тарифы, установленные соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ, путем утверждения надбавки к ним. Введение этих надбавок связано с развитием систем коммунальной инфраструктуры территории муниципальных образований. Так, организации коммунального комплекса (т. е. теплоснабжающие организации) могут реализовывать инвестиционные программы, определяемые органами местного самоуправления, за счет надбавок к тарифам, утверждаемых органами местного самоуправления. Между тем, до 1 января 2009 г. такие надбавки могут увеличивать тарифы, установленные соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ только в пределах (минимальных и /или/ максимальных) уровней тарифов, а после 1 января 2009 г. – превышать эти рамки.

Необходимо учитывать, что не могут устанавливаться и использоваться единые или так называемые средневзвешенные тарифы на тепловую энергию. Статьи 2, 3 Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и ст. 2 Федерального закона от 14 апреля 1995 г. № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию» предусматривают возможность установления тарифов только для соответствующих организаций коммунального комплекса (теплоснабжающих организаций), которые и должны использоваться при расчете платы за потребленную тепловую энергию для нужд как отопления, так и горячего водоснабжения.

В свою очередь, нормативом потребления тепловой энергии является среднемесячное количество потребления энергии бытовым потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета. При этом расчет норматива потребления тепловой энергии для нужд отопления ставится в зависимость от такого показателя, как температура наружного воздуха в течение отопительного сезона. Очевидно, что, чем выше температура наружного воздуха, т. е. чем холоднее зима, тем выше нормативы потребления тепловой энергии.

Согласно Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг норматив горячего водоснабжения устанавливается в кубических метрах в месяц на одного человека, а норматив отопления – в Гкал на 1 кв. м в месяц. И, как следствие, тариф на горячее водоснабжение определяется в рублях на 1 куб. м, а тариф на отопление – в рублях на 1 Гкал.

Однако на практике нередки случаи, когда органы местного самоуправления устанавливают тарифы на горячее водоснабжение в рублях на одного человека в месяц, а тариф на отопление – в рублях на 1 кв. м в месяц, что не соответствует требованиям вышеуказанных нормативных актов.

Особо необходимо отметить, что тарифы на тепловую энергию и нормативы ее потребления вводятся в действие с начала финансового года, и для определения размера тарифа и норматива на энергию теплоснабжающие организации представляют в органы местного самоуправления расчет необходимых затрат на производство и передачу теплоэнергии поданным предшествующего года. Таким образом, тарифы на энергию и нормативы ее потребления устанавливаются на год вперед, т. е., по сути, они являются прогнозными оценками. И, как следствие, по истечении данного года у теплоснабжающей организации могут возникнуть как убытки в случае превышения реальных затрат на производство и передачу теплоэнергии над выручкой, исчисленной по установленным «прогнозным» тарифам и нормативам, так и наоборот – дополнительные доходы. Представляется, что именно данное обстоятельство и обусловило введение корректировки размера платы за потребленную тепловую энергию.

Уже многие теплоснабжающие организации пытаются осуществить корректировку указанных платежей в связи с увеличением своих затрат на производство тепловой энергии. Очевидно, что такой подход приведет к включению в размер платы за потребленную тепловую энергию необоснованных затрат, связанных с монопольным положением теплоснабжающих организаций (административные издержки, потери в теплосетях, использование неэффективных технологий и т. п.), что явно противоречит положениям ст. 2 Федерального закона «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию», предусматривающей установления экономически обоснованных тарифов на тепловую энергию.

Представляется, что более обоснованно и справедливо производить корректировку размера платы за потребленную тепловую энергию для нужд отопления только в случае фактических отклонений температуры наружного воздуха в течение отопительного сезона от нормативных (прогнозируемых). Другими словами, если зима была холоднее, чем было заложено в нормативе, то необходимо возместить теплоснабжающей организации обоснованные расходы, связанные с производством и передачей дополнительной теплоэнергии, посредством проведения корректировки размера платы за потребленную энергию. Если зима оказалась теплее по сравнению с прогнозным нормативом, теплоснабжающая организация обязана возвратить бытовым потребителям излишне уплаченную сумму. В свою очередь, норматив потребления тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения не зависит от температуры наружного воздуха, следовательно, корректировку размера платы за горячее водоснабжение вообще нецелесообразно производить.

И все же, несмотря на то что п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что размер платы за потребленную тепловую энергию на нужды горячего водоснабжения и отопления подлежит корректировке один раз в год (либо один раз в квартал) в порядке, предусмотренном законодательством РФ, на сегодняшний день такой порядок корректировки законом не определен. Следовательно, ни энергоснабжающая организация, ни организация, осуществляющая управление многоквартирным домом не вправе производить указанные корректировки на основании Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, так как в соответствии с п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам условия гражданско-правового договора, заключаемого с энергоснабжающей организацией, не должны противоречить нормам жилищного законодательства. Таким образом, нормы гражданского законодательства регулируют отношения по снабжению бытовых потребителей тепловой энергией только в той части, в какой они не противоречат нормам жилищного законодательства.

На практике довольно часто упрекают органы местного самоуправления в том, что они устанавливают норматив потребления тепловой энергии для нужд отопления без учета материалов стен, крыш объемов жилых помещений и др. Однако такой упрек не может быть признан обоснованным.

Так, согласно п. 20 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг спорный норматив потребления тепловой энергии определялся расчетным методом, при котором не учитываются конструктивные и технические параметры многоквартирных и жилых домов, а в расчет принимаются только следующие параметры: этажность многоквартирного дома, год постройки дома, температура наружного и внутреннего воздуха.

При этом необходимо учитывать, что нормативы потребления коммунальных услуг, определенные расчетным методом, не дифференцируются в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирных и жилых домов.

И еще две проблемы, на которые хотелось бы обратить внимание.

Во-первых, недопустимо по общему правилу производить ограничения или прекращения подачи тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В настоящее время ограничение или прекращение отпуска теплоэнергии регулируется как постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 1 (в ред. от 17 июля 1998 г.) «О порядке прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов» (в ред. от 31 августа 2006 г.) и разд. X Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, так и Федеральным законом от 26 июля 2006 г. № 135-ФЭ «О защите конкуренции».

На основании указанных нормативных правовых актов граждане, потребляющие тепловую энергию для бытовых нужд, относятся к потребителям, не подлежащим отключению в безусловном порядке при задолженности по оплате за потребленную энергию. Более того, приостановление или ограничение подачи тепловой энергии не должно нарушать права и законные интересы других потребителей, которые своевременно оплачивают потребленную тепловую энергию. В многоквартирном же доме приостановить или ограничить подачу тепловой энергии только потребителю-неплателыцику, как правило, невозможно по техническим причинам. Таким образом, поскольку нормы права об ограничении и прекращении подачи тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления носят императивный характер, то гражданско-правовым договором, заключаемым с теплоснабжающей организацией, неправомерно устанавливать иное.

Во-вторых, по общему правилу недопустимо осуществлять оплату потребленной тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения и отопления с применением авансовых платежей.

Согласно п. 2 Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. № 294 (в ред. от 23 мая 2006 г.), в отношении управляющих организаций не применяется правило об оплате за потребленную тепловую энергию для нужд горячего водоснабжения и отопления с применением авансовых платежей.

Особенности имущественной ответственность за отпуск потребителям тепловой энергии ненадлежащего качества: проблемы и возможные пути их решения

Неотвратимость наступления гражданско-правовой (имущественной) ответственности в обязательствах по теплоснабжению, не исполненных или ненадлежащее исполненных теплоснабжающей организацией, – проблема, привлекшая внимание не только специалистов-практиков, но и ученых-юристов, а также экономистов, занимающихся экономико-правовыми разработками в области централизованного теплоснабжения. В настоящее время весьма актуальными остаются вопросы, связанные с определением качества тепловой энергии в сфере централизованного теплоснабжения. Во-первых, потому что само понятие «качество» применительно к тепловой энергии неоднозначно, подразумевает целый комплекс критериев оценки. А, во-вторых, как показывает правоприменительная практика, невозможно в большинстве случаев привлечь теплоснабжающую организацию к ответственности за несоблюдение условий о качестве тепловой энергии. Сделанный вывод может быть наглядно проиллюстрирован многочисленными примерами из судебной практики.

Бесспорно, тепловая энергия с экономической точки зрения является потребительским товаром. Известно, что основным регулируемым и контролируемым параметром потребительских товаров являлось их качество, представляющее собой совокупность свойств продукции, обусловливающих ее способность удовлетворять определенные потребности в соответствии со своим назначением.

В теплоснабжении качество тепловой энергии характеризуется через совокупность характеристик теплоносителя (пара либо горячей воды), с помощью которого передается энергия потребителям.

Специалисты к показателям качества тепловой энергии относят термодинамические параметры теплоносителя: температура и давление. В зависимости от вида теплоносителя выделяют следующие показатели ее качества:

во-первых, при использовании пара в качестве теплоносителя к таким показателям относят температуру, давление и теплосодержание пара на границе балансовой (эксплутационной) принадлежности тепловых сетей теплоснабжающей организации и потребителя тепловой энергии;

во-вторых, если тепловая энергия передается с помощью воды на нужды отопления, вентиляции и кондиционирования, то показателями качества теплоэнергии являются температура в подающем трубопроводе по температурному графику регулирования отпуска теплоты в зависимости от температуры наружного воздуха, а также минимальный перепад давления в подающем и обратном трубопроводах и предельные значения давления в обратном трубопроводе на границе балансовой (эксплутационной) принадлежности;

в-третьих, при использовании воды в качестве теплоносителя на нужды горячего водоснабжения – минимальная температура воды в подающем трубопроводе на границе балансовой (эксплутационной) принадлежности в зависимости от схемы горячего водоснабжения[7].

Однако государственный стандарт на качество теплоэнергии в системах теплоснабжения отсутствует. Объясняется это тем, что многообразие систем теплоснабжения в России привело к сложным схемам измерения и учета тепловой энергии и теплоносителя. Как показали исследования, установить единый стандарт на качество тепловой энергии невозможно из-за различий условий подачи тепловой энергии разным категориям потребителей, а также из-за различий в требованиях потребителей к термодинамическим параметрам теплоносителей и к режимам их подачи.

Таким образом, условие о качестве тепловой энергии должно согласовываться с каждым потребителем отдельно. Вместе с тем специалисты отмечают сложность решения на практике вопросов об определении показателей качества теплоэнергии. Одним из ориентиров при формировании этих показателей может служить нормативные их значения, которые закладываются индивидуально при проектировании систем теплоснабжения и указываются в технических условиях на присоединение потребителей. В идеале указанные показатели и необходимо указывать в договоре теплоснабжения. Однако в существующих системах теплоснабжения, которые отличаются высокой степенью износа, эти значения объективно ниже нормативных. Выход из этой сложной ситуации при существующем положении только один – преимущественно для каждого потребителя определять фактические показатели качества теплоэнергии посредством осуществления контроля и измерения параметров качества теплоснабжения[8].

Таким образом, на уровне закона необходимо установить метрологические и экономические принципы измерения и учета качества тепловой энергии и теплоносителя, режима потребления, вместе с тем эти правила должны носить диспозитивный характер, что позволит по согласованию между теплоснабжающей организацией и потребителями устанавливать в договорах требования к показателям качества тепловой энергии.

В соответствии с требованиями § 6 гл. 30 ГК РФ при отпуске теплоснабжающей организацией некачественной энергии потребитель вправе отказаться от ее оплаты. Однако, в связи с тем что некачественную потребленную тепловую энергию невозможно возвратить, теплоснабжающая организация вправе требовать от потребителя возмещения стоимости сбереженного вследствие использования некачественной энергии. Это правило обеспечивает теплоснабжающей организации возмещение потребителем стоимости неосновательного обогащения, полученного за ее счет.

Кроме того, существует и еще один практический момент, на который хотелось бы обратить внимание. В соответствии со ст. 547 ГК РФ за нарушение условий договора теплоснабжения теплоснабжающая организация несет ограниченную ответственность в виде возмещения причиненного реального ущерба.

Но, несмотря на то что теплоснабжающие организации, по статистике, повсеместно нарушают условия о качестве отпускаемой энергии, привлечь их к гражданско-правовой ответственности не представляется возможным. Причин тому две. Первая причина очевидна, она обусловлена известными обстоятельствами и связана главным образом с тем, что убытки, причиненные нарушением договорного обязательства, на практике трудно доказуемы. А вторая причина, как уже отмечалось, – отсутствие должной ясности в определении показателей качества тепловой энергии. Поэтому практически чаще всего теплоснабжающие организации привлекают к административной ответственности. Для подтверждения этого можно привести пример из судебной практики.

Так, ООО «ТеплоСнаб» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Волгоградской области (далее – Инспекция) о признании незаконным и отмене постановления от 7 февраля 2008 г. № 31-2 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ).

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, заявление удовлетворено. Оспоренное постановление административного органа признано незаконным и отменено.

Не согласившись с принятым судебным актом, Инспекция обратилась с кассационной жалобой, в которой просило отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, настаивая на правомерности привлечения ООО «ТеплоСнаб» к административной ответственности.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа оставил постановление апелляционного суда без изменения по следующим основаниям.

В ходе разбирательства дела по существу было установлено, что на основании коллективного обращения граждан, обращения начальника отдела защиты прав потребителей администрации Светлоярского муниципального района и в соответствии с распоряжением Государственной жилищной инспекции Волгоградской области проведена внеплановая проверка ООО «ТеплоСнаб» по соблюдению нормативного уровня обеспечения температуры горячей воды в квартирах жилого дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, р.п. Светлый Яр, пер. Совхозный, д. 25, МКР-4, д. № 5.

В ходе проверки выявлено отклонение температуры горячей воды в квартирах № 2, 5, 6,12,13,14,16,17 жилого дома № 25 попер. Совхозный, а именно на момент обследования температура горячей воды в точках забора в жилых помещениях составляла +33 °C при норме от +50 °C до +70 °C, при этом допустимое отклонение температуры горячей воды составляет в ночное время не более чем на 5 °C, в дневное время – не более чем на 3 °C.

По результатам проверки Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области составлены акт проверки № 31-1 от 29 января 2008 и протокол об административном правонарушении № 31-2 от 29 января 2008 по ст. 7.23 КоАП РФ – нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.

Постановлением Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области от 7 февраля 2008 № 31-2 ООО «ТеплоСнаб» привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.23 КоАП РФ, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 5000 рублей.

Как установлено апелляционным судом, при проведении внеплановой проверки ООО «ТеплоСнаб» по соблюдению нормативного уровня обеспечения коммунальными услугами жителей в квартирах № 2, 5, 6, 12, 13, 14, 16, 17 жилого дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, р.п. Светлый Яр, пер. Совхозный, д. 25, выявлены:

1) отклонение температуры горячей воды, которая в точках разбора в указанных жилых помещениях на момент обследования составляла +33 °C при норме от +50 °C до +70 °C, при этом допустимое отклонение температуры горячей воды в точке разбора составляет в ночное время не более чем на 5 °C, в дневное время – не более чем на 3 °C;

2) отклонение температуры воздуха, которая на момент обследования жилых помещений составляла +16 °C при норме не ниже + 18 °C, а в угловых комнатах не ниже +20 °C.

Результаты проверки были оформлены актом № 31 -1 от 29 января 2008, которым зафиксированы выявленные нарушения.

В этот же день, 29 января 2008 г., Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области было составлено два протокола об административных правонарушениях: № 31-1 и № 31-2, которыми действия ООО «ТеплоСнаб» квалифицированы по ст. 7.23 КоАП РФ, из которых один – за нарушение температурного режима воздуха, другой – горячей воды.

По итогам рассмотрения вышеуказанных протоколов в отношении ООО «ТеплоСнаб» вынесены два постановления от 7 февраля 2008 г.: № 31-1 и № 31-2 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.23 КоАП РФ, в виде административных штрафов в размере 5000 рублей по каждому.

Апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что две коммунальные услуги ненадлежащего качества оказаны обществом в результате совершения одного действия – поставки одной и той же тепловой энергии, по одному и тому же договору № 2894-07/07 от 1 сентября 2007 г., в один жилой дом и в один и тот же период.

Постановлением Государственной жилищной инспекции Волгоградской области от 7 февраля 2008 № 31-1 ООО «ТеплоСнаб» привлечено к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 5000 рублей за нарушение нормативного уровня обеспечения населения коммунальными услугами, выразившееся в отклонении от нормативных параметров температуры горячей воды в точках водозабора, расположенных в квартирах № 2, 5, 6, 12, 13, 14, 16, 17 жилого дома, по адресу: Волгоградская область, р.п. Светлый Яр, пер. Совхозный, д. 25, выразившееся в занижении температуры воздуха.

Примечания

1

СЗРФ. 2006. № 34. С. 3680.

2

Российская газета 2006. № 37.

3

СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 36.

4

Архив Новосибирского областного суда. Дело № 2 м -11 -89/ 2008.

5

Правила пользования электрической и тепловой энергией. 3-е изд. М., 1982.

6

Письмо Министерства регионального развития РФ от 13 февраля 2007 г. № 2479-РМ/07.

7

Качество теплоснабжения городов / Под общ. ред. Е.П. Кузнецова. СПб., 2004. С. 25.

8

Там же. С. 19.

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.