Понятие договора купли-продажи охватывает в настоящее время все договоры, по которым происходит передача вещи за деньгиот одного субъекта к другому. Отдельными видами договоров купли-продажи являются договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.
      В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец)обязуется передать вещь (товар)в собственность другой стороне (покупателю),а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
      Договор купли-продажи является консенсуальным,поскольку он считается заключенным с того момента, когда между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора,которые должны быть непосредственно установлены ими, либо когда была произведена государственная регистрация такого соглашения (договор продажи предприятия). Данный договор относится также к возмездными двустороннимдоговорам.
       Предметдоговора купли-продажи составляют передача продавцом товара в собственность покупателя, принятие его продавцом и уплата за него установленной цены.
      Для признания договора купли-продажи заключенным необходимо согласование сторонами лишь условий о наименовании и количестве товара. Другие условия договора, в том числе о цене товара,могут быть определены на основании общих правил, содержащихся в ГК, поэтому допустимым является заключение договора и без их согласования.
      Продавец обязан передать покупателю товар в срок, установленный договором или правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК).
      Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Допускается возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товара, однако в любом случае должна существовать возможность установить количество товара, подлежащего передаче (ст. 465 ГК).
      Договор купли-продажи может содержать условие об ассортименте товаров,подлежащих передаче продавцом покупателю, т.е. об установлении определенного соотношения последних по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (ст. 467 ГК).
      Продавцом должны быть выполнены условия договора о качестветовара. При отсутствии данных условий в договоре продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был уведомлен покупателем о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
      Сущность законной гарантии состоит в том, что товары должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в момент их передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товаров этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК).
      Договором купли-продажи согласно п. 2 ст. 470 ГК предусматривается предоставление продавцом гарантии качества товара (договорная гарантия), которое должно сохраняться в течение определенного времени (гарантийного срока),когда допускается предъявление требований покупателем к продавцу о применении указанных в законе последствий передачи товара ненадлежащего качества.
      От гарантийного срока следует отличать срок годноститовара, т.е. определенный законом или в установленном им порядке период времени, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению.
      Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
      • соразмерного уменьшения покупной цены;
      • безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
      • возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
      В случае существенногонарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно и т.п.) покупатель вправе по своему выбору:
      • отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
      • потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ст. 475 ГК).
      Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки товара должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Законом или договором может быть предусмотрен более длительный срок обнаружения недостатков товара.
      Если на товар установлен гарантийный срок, его недостатки должны быть обнаружены в течение этого срока. Аналогичным образом определяется срок обнаружения недостатков товара, для которого установлен срок годности (ст. 477 ГК).
      По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности,а при отсутствии такового в договоре комплектность товара определяется обычаями делового оборота либо иными требованиями (ст. 478 ГК).
      Продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, не требующего по своему характеру затаривания и (или) упаковки. Исключение из этого правила может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства (п. 1 ст. 481 ГК).
      Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (ст. 484 ГК).
       Ценатовара может быть предусмотрена договором. Если она договором не определена и не может быть установлена исходя из его условий, товар оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, т.е. применяется правило п. 3 ст. 424 ГК.
      Закон предусматривает возможность заключения договора купли-продажи с условием предварительной оплаты товара,а также в кредитс полной оплатой товара по истечении определенного периода времени или с его оплатой в рассрочку.

      В соответствии с п. 1 ст. 492 ГК по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
      Как и любой договор купли-продажи, договор розничной купли-продажи является консенсуальным, возмездными двусторонним.Вместе с тем розничной купле-продаже присущ ряд специфических черт.
      Свои особенности имеет прежде всего субъектный состав данного договора. В качестве продавцавсегда выступает коммерческая организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. Покупателемможет быть любой субъект гражданского права.
      К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, вступающего в договорные отношения с целью удовлетворения личных бытовых нужд, не урегулированным § 2 гл. 30 ГК, применяются Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним.
      Договор розничной купли-продажи является публичным договором,в связи с чем продавец не вправе отказаться от его заключения при наличии у него товара, интересующего покупателя.
      Договор розничной купли-продажи может заключаться с использованием публичной оферты(содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, его делающего, заключить договор на указанных в нем условиях с каждым, кто отзовется).
      Специфическим признаком договора розничной купли-продажи является его предмет.Согласно ст. 492 ГК продавец обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
      Особенностями обладает и формаданного договора. По общему правилу договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чекалибо иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя таких документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий (ст. 493 ГК).
      На продавце до заключения договора розничной купли-продажи лежит обязанность предоставления покупателю информации о товаре(в том числе предоставления возможности осмотреть товар, проведения по требованию покупателя проверки свойств или демонстрации использования товара) (ст. 495 ГК).
      Особенность договора розничной купли-продажи состоит в том, что его существенным условием, без согласования которого данный договор не может считаться заключенным, является цена.
      В случае продажи товара ненадлежащего качества у покупателя возникает ряд возможностей, установленных ст. 503 ГК и ст. 18 Закона о защите прав потребителей. Он вправе по своему выбору потребовать:
      • замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;
      • соразмерного уменьшения покупной цены;
      • незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;
      • возмещения расходов на устранение недостатков товара.
      Перечисленные требования покупателя подлежат удовлетворению лишь в том случае, если продавец при заключении договора не оговорил, что реализует товар с недостатками.
      Вместо предъявления перечисленных требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 3 ст. 503 ГК). Помимо этого, если в таком договоре в качестве покупателя участвует гражданин-потребитель, он вправе также в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителя требовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.
      Требования, указанные в п. 1 ст. 18 данного Закона, предъявляются потребителем продавцу либо уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю. Однако согласно п. 3 той же статьи требования о безвозмездном устранении недостатков или возмещении расходов потребителя по их устранению либо замене товара можно обратить непосредственно к изготовителю(уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру). Кроме того, потребителю предоставляется право возвратить изготовителю товар ненадлежащего качества и потребовать от него уплаченной за товар суммы.
      При продаже потребителю товара ненадлежащего качества, на который установлен гарантийный срок или срок годности, согласно п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей он может предъявить свои требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение указанных сроков.
      При возникновении спора о причинах возникновения данных недостатков продавец (изготовитель) обязан провести экспертизуза свой счет. При несогласии потребителя с ее результатами последний вправе оспорить заключение экспертизы в судебном порядке (п. 5 ст. 18 указанного Закона).
      В случае выявления существенныхнедостатков товара, допущенных по вине изготовителя, потребитель вправе предъявить изготовителю требование о безвозмездном устранении недостатков товара по истечении гарантийного срока,установленного на товар изготовителем. Это требование может быть предъявлено, если недостатки товара обнаружены по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленного срока службы товара или в течении десяти лет со дня передачи товара, если срок службы товара не установлен (п. 6 ст. 19 настоящего Закона).
      Основными обязанностями покупателя по договору розничной купли-продажи являются принятие товара и уплата покупной цены.

      Согласно ст. 506 ГК по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным пользованием.
      По юридической природе договор поставки является консенсуальным, двусторонними возмездным.
      Существенное значение имеет условие о срокеили сроках поставкитоваров. При отсутствии такого условия в договоре, если момент заключения и момент исполнения договора не совпадают и поставка не должна осуществляться отдельными партиями, срок поставки определяется по правилам ст. 314 ГК.
      Если поставка товаров должна осуществляться в течение всего срока действия договора отдельными партиями, существенным условием договора служат периоды поставки(ст. 508 ГК), т.е. обусловленные сторонами сроки поставки отдельных партий товаров. Если стороны не определили периоды поставки в договоре, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из законодательства, существа обязательства или обычаев делового оборота. Наряду с периодами поставки в договоре устанавливается график поставкитоваров (декадный, суточный, часовой и т.п.). Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя.
      Договором поставки товаров предусматривается право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным в отгрузочной разнарядке.
      В связи с долгосрочным характером данных договорных отношений важное значение приобретает регулирование порядка восполнения недопоставки товаров. Поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора, если иное не предусмотрено последним.
      Покупатель вправе, уведомив поставщика, отказаться от принятия товаров, поставка которых просрочена, если в договоре поставки не предусмотрено иное. Товары, поставленные до получения поставщиком уведомления, покупатель обязан принять и оплатить (ст. 511 ГК).
      Если поставщик не поставил предусмотренное договором количество товара либо не выполнил требования покупателя о замене недоброкачественных товаров или доукомплектовании товаров, у покупателя возникает право приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение (ст. 520 ГК).
      В случае существенногонарушения договора одной из сторон допускается односторонний отказ другой стороны от его исполнения. Согласно со ст. 523 ГК нарушение договора поставки товаров предполагается существенным, если имели место:
      • поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок или неоднократное нарушение поставщиком сроков поставки товаров;
      • неоднократные нарушение покупателем сроков оплаты товаров или невыборка товаров.
      При расторжении договора добросовестная сторона вправе потребовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных ей приобретением товара у другого продавца по более высокой цене (покупатель) или продажей товара по более низкой цене (поставщик), либо если соответствующая новая сделка не совершалась, разницы между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора.

      Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основе государственногоили муниципального контрактана поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров (ст. 525 ГК).
      Помимо норм ГК поставки товаров для государственных или муниципальных нужд регулируются специальными законами. Это федеральные законы от 13.12.1994 № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», от 29.12.1994 № 79-ФЗ «О государственном материальном резерве», от 02.12.1994 № 53-ФЗ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд», от 27.12.1995 № 213-ФЗ «О государственном оборонном заказе», от 06.05.1999 № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд», от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
      Государственный или муниципальный контракт заключается на основе заказана поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, размещаемого в порядке, предусмотренном законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд. Заключение государственного или муниципального контракта является обязательным для поставщика (исполнителя)лишь в случаях, предусмотренных законом, и при условии возмещения государственнымили муниципальным заказчикомвсех убытков, которые могут быть причинены поставщику (за исключением казенных предприятий) в связи с выполнением этого контракта.
       Размещениегосударственного или муниципального заказа может осуществляться путем проведения открытыхили закрытых торговв форме конкурса, аукциона, в том числе аукциона в электронной форме, а также без проведения торгов (запрос котировок цен на товары; у единственного поставщика; на товарных биржах). Под запросом котировок цен на товарыпонимается способ размещения заказа, при котором информация о потребностях в товарах для государственных или муниципальных нужд сообщается неограниченному кругу лиц путем размещения на официальном сайте извещения о проведении запроса котировок и победителем в проведении запроса котировок признается участник размещения заказа, предложивший наиболее низкую цену контракта.
      Закон особо регламентирует порядок заключения государственного или муниципального контракта (ст. 528 ГК) и заключаемого в соответствии с ним (на основании извещения о прикреплениипокупателя к поставщику) договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд (ст. 529 ГК).
      Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд может осуществляться непосредственно государственному или муниципальному заказчику или по его указанию (отгрузочной разнарядке) другому лицу (получателю).
      При оплате покупателем товаров по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд государственный или муниципальный заказчик признается поручителем по этому обязательству покупателя (ст. 532 ГК).

      Согласно п. 1 ст. 535 ГК по договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.
      По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, возмездными двусторонним.
      В качестве производителя сельскохозяйственной продукциимогут выступать сельскохозяйственные коммерческие организации: хозяйственные общества, товарищества, производственные кооперативы, а также крестьянские (фермерские) хозяйства. В качестве покупателя по договору контрактации выступает заготовитель,т.е. коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по закупкам сельскохозяйственной продукции для ее последующей продажи или переработки.
      Производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации (ст. 537 ГК).
      Законодатель устанавливает некоторые льготные правила для производителя сельскохозяйственной продукции как экономически более слабой стороны. Так, по общему правилу заготовитель принимает данную продукцию по месту ее нахожденияи обеспечивает ее вывоз.
      Поскольку производство сельскохозяйственной продукции в весьма значительной мере зависит от погодных условий и является хозяйственной деятельностью с повышенным риском, законодатель особо оговаривает, что производитель этой продукции, не исполнивший обязательство или исполнивший его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии своей вины (ст. 538 ГК).

      Согласно п. 1 ст. 539 ГК по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
      Применительно к договорам энергоснабжения речь идет об электрической энергии,хотя некоторые нормы, относящиеся к снабжению ею, могут применяться и к снабжению тепловой энергией.
      По договору энергоснабжения снабжение энергией происходит через присоединенную сеть,т.е. через провода (электрические, тепловые), соединяющие продавца и покупателя энергии.
      Абонент (потребитель) обязуется оплачивать принятую энергию,но на него не возлагается обязанность принять товар,т.е. получить какое-либо количество энергии. Кроме того, для договора энергоснабжения характерны дополнительные специфические обязанности абонента:соблюдение определенного режима потребления энергии и т.д.
      По юридической природе данный договор является консенсуальным, возмездными двусторонним.Особенность договора энергоснабжения состоит в том, что это публичный договори его заключение считается обязательным для энергоснабжающей организации.
       Энергоснабжающая организация –коммерческая организация, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.
       Абонентом (потребителем)по договору энергоснабжения может выступать юридическое или физическое лицо. В случае, когда абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК).
      Особенностью договора энергоснабжения является то, что он заключается с абонентом лишь при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
      Договором энергоснабжения определяются количество энергии,которую обязана подавать абоненту энергоснабжающая организация, и режим ее подачи.Данные условия договора имеют значение при его заключении с промышленными и другими организациями.
      Гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе использовать ее в необходимом ему количестве.Оплата энергии производится им в соответствии с фактическим потреблением, определяемом по показаниям счетчика.
       Качество электрической энергииопределяется главным образом двумя показателями: напряжением и частотой тока. Требования к качеству содержатся в государственных стандартах и иных обязательных правилах, а также могут устанавливаться договором (п. 1 ст. 542 ГК).
      Срок действия договора энергоснабжения может быть как неопределенным, так и определенным. Первый имеет место, если абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, и иное не предусмотрено соглашением сторон, второй – если абонентом выступает юридическое лицо.
      Цена, по которой производится оплата, как правило, регулируется установленными государством тарифами.Поэтому отсутствие в договоре электроснабжения условия о цене не влечет его недействительность, так как цена не является существенным условием данного договора.
      Оплата абонентами, кроме бюджетных организаций и населения, фактически полученной ими энергии производится путем безакцептного списанияс расчетных (текущих) счетов потребителей.
      Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Данная обязанность в части обеспечения надлежащего технического состояния и безопасности энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии лежит на энергоснабжающей организации в тех случаях, когда в качестве абонента выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, если иное не установлено законодательством (ст. 543 ГК).
      Согласно п. 1 ст. 547 ГК сторона, нарушившая обязательство (как энергоснабжающая организация, так и абонент), обязана возместить причиненный этим реальный ущерб.Таким образом, ответственность сторон является ограниченной, упущенная выгода не может быть взыскана.
      Если в результате регулирования режима потребления энергии, осуществленного на основании закона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность за нарушение обязательства при наличии ее вины.
      Нормативными актами и договором энергоснабжения предусматривается ответственность абонента за просрочку оплаты полученной энергии. Помимо взыскания причиненного энергоснабжающей организации реального ущерба, с абонента могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК) либо, если это предусмотрено договором, пеня.Энергоснабжающая организация вправе приостановитьподачу энергии абоненту до полной оплаты им ранее полученной энергии. При существенном и неоднократном нарушении сроков оплаты энергии возможно расторжение договора в одностороннем порядке.

      В соответствии со ст. 549 ГК по договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
      По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездными двусторонним.
       Предметомданного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК).
      Договор продажи недвижимости заключается в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
      Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
      Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК).
      Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи.Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор – незаключенным.
      При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения об этих объектах.
      Договор продажи недвижимости должен предусматривать ценуданного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
      По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК).
      Исполнение договора продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по передаточному акту,подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.
      Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений.Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрациии считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

      В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс(ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
      Выделение договора продажи предприятия как самостоятельного вида договора купли-продажи обусловлено особым характером объекта продажи. В качестве такого объекта выступает предприятие как имущественный комплекс. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье), готовая продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
      Договор продажи предприятия заключается в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрациии считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 560 ГК).
      Кредиторам по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю одной из сторон договора по договоренности между сторонами должны быть направлены письменные уведомленияо его продаже. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцевсо дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, не получивший уведомления, вправе заявить указанные требования в течение годасо дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.
      Уведомленный надлежащим образом кредитор, ничего не сообщивший продавцу, а также кредитор, не заявивший одно из вышеперечисленных требований, считается кредитором, не давшим согласия на перевод долга. Перед таким кредитором после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственностьпо включенным в состав предприятия долгам (ст. 562 ГК).
      Статьей 563 ГК предусмотрено, что передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту,в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.
      Передача предприятия покупателю сама по себе не влечет возникновения у него права собственности на данное предприятие. Такое право переходит к нему от продавца только с момента государственной регистрации этого права.Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК).

      В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
      Из приведенного определения следует, что данный договор является консенсуальным, возмездными двусторонним.
      В силу договора мены его участники обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем каждая из сторон этого договора, приобретая вещь в собственность, вместо уплаты покупной цены в деньгах передает другой стороне иную вещь. Таким образом, каждая из сторон одновременно выступает в качестве продавца в отношении товара, который она обязуется передать другой стороне, и покупателя в отношении товара, который она обязуется принять в обмен. В связи с этим к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным правилам, установленным для данного договора, и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК).
      Объектом договора мены могут быть как движимые вещи, так и недвижимое имущество, например земельные участки, жилые помещения.
      Договор мены имеет некоторые специфические черты, вытекающие из его сущности. Так, поскольку в соответствии с ним не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары предполагаются равноценными,если иное не вытекает из договора (п. 1 ст. 568 ГК).
      Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК).
      Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 570 ГК).

      В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
      Дарение не является односторонней сделкой,при его осуществлении заключается договор, поскольку на принятие дара требуется согласие одаряемого. По общему правилу договор дарения представляет собой односторонний договор,в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (за исключением такой разновидности дарения, как пожертвование).
      Дарение может быть как реальным,так и консенсуальнымдоговором. Согласно действующему гражданскому законодательству юридическое значение имеет не только непосредственная безвозмездная передача имущества, но при определенных условиях – и обещание подарить имущество, влекущее возникновение обязательственного отношения между дарителем и одаряемым.
      Дарение может осуществляться путем не только передачи в собственность одаряемому принадлежащей дарителю вещи, но и передачи одаряемому имущественных прав или освобождения его от имущественных обязанностей (в обоих случаях как в отношении дарителя, так и в отношении третьего лица).
      Особенность договора дарения состоит в его безвозмездномхарактере, поэтому при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Заключенный в таких случаях договор дарения считается притворной сделкой (п. 2 ст. 170, абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК).
      В соответствии с действующим гражданским законодательством договором дарения признается обещание дарения,если оно сделано в надлежащей, предусмотренной законом форме и содержит ясно выраженную волю дарителя. Обещание дарения должно быть конкретизированным по своему содержанию. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно (п. 2 ст. 572 ГК).
      В качестве дарителявыступает любое физическое или юридическое лицо.
      За исключением предусмотренных законом случаев, дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно.Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
      Договор дарения движимого имущества подлежит совершению в письменной форме,если:
      • дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;
      • договор содержит обещание дарения в будущем.
      Договор, совершенный устно, в перечисленных случаях признается ничтожным.
      В письменной форме должен совершаться и договор дарения недвижимости, который, кроме того, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК).
      Действующим гражданским законодательством предусмотрены отказ от исполнения договора даренияи отмена дарения.Отказ от исполнения договора дарения может иметь место до исполнения консенсуального договора дарения (обещания дарения) в случае, если:
      • после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
      • одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
      Отмена дарения может происходить после исполнениядоговора дарения во втором из указанных выше случаев, а также если:
      • обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для доверителя большую неимущественную ценность (например, письма, дневники, рукописи), создает угрозу ее безвозвратной утраты;
      • при рассмотрении судом требования заинтересованного лица об отмене дарения установлено, что дарение совершено предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
      Кроме того, в договоре дарения может быть специально обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК).
       Одаряемыйвправе отказаться от дара в любое время до его передачи. В этом случае договор дарения считается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК).
      Согласно ст. 579 ГК правила об отказе дарителя от исполнения договора дарения и об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.
      Разновидностью дарения является пожертвование.Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях(п. 1 ст. 582 ГК).

       Рента –это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.
      Договор ренты является новым для российского гражданского законодательства. Его законодательное закрепление обусловлено переходом к рыночным отношениям.
      В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
      По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента)или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента)(п. 2 ст. 583 ГК).
      Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным,является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегда реальныйдоговор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездными одностороннимдоговорам.
      Сторонами договора ренты выступают получатель ренты (рентный кредитор)и плательщик ренты (рентный должник).
       Получателями рентыв договоре пожизненной ренты, в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением, могут быть только граждане. Согласно п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты являются также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты, например при установлении пожизненной ренты одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1,2 ст. 596 ГК).
      Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении круга возможных плательщиков ренты.Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты.
      Вопрос о предметедоговора ренты является спорным, но общепризнано, что объектом данного договора могут выступать вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги.
      Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению,а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
      Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
      Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя ренты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК). Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку.
      Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств(залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК).

      Согласно норме ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма)арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В настоящее время выделяется несколько видов аренды:
      • прокат;
      • аренда транспортных средств;
      • аренда зданий и сооружений;
      • аренда предприятий;
      • финансовая аренда (лизинг).
      К указанным видам договоров применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.
      По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездными двусторонним.
      Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).
      В аренду сдают только индивидуально-определенные вещи.
       Объектомдоговора аренды служит как движимое,так и недвижимоеимущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.
      Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.).
      Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
      Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателемможет быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
      Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года,а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации,если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).
      Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.
      В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц,а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК).
      Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).
      Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонти нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
      Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонтпереданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).
      В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы).Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
      Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть как денежным, так и иметь иную материальную форму.
      Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК и убытков, причиненных просрочкой платежа.
      Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).
      Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК).
      В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК).
      Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
      Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).
      Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК).
      Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц,а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
      Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателяв случаях, когда арендатор:
      • пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
      • существенно ухудшает имущество;
      • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
      • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
      Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).
      В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом договора аренды по требованию арендатора.
      При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

      Согласно норме ст. 665 ГК по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в данном случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
      В кодифицированном гражданском законодательстве России договор финансовой аренды (лизинга) впервые получил закрепление в нормах § 6 гл. 34 ГК. Кроме того, действует Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и значительное количество подзаконных нормативных актов.
      Лизинг имеет широкое распространение в международной коммерческой практике. В настоящее время он регулируется Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге, подписанной в Оттаве 28 мая 1988 г. Россия – участник этой Конвенции с 1998 г. (Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге»).
      Основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (п. 1 ст. 7 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».
      Сторонами в договоре лизинга являются арендодатель (лизингодатель)и арендатор (лизингополучатель).Как следует из нормы ч. 2 ст. 665 ГК, договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели, поэтому сторонами в нем могут быть лишь субъекты, осуществляющие коммерческую деятельность, в том числе и некоммерческие юридические лица в тех пределах, в которых они могут осуществлять такую деятельность.
      Поскольку действующим законодательством договор лизинга отнесен к договорам аренды и сторонами в нем являются юридические лица, форма этого договора должна быть письменной.Договор лизинга недвижимого имущества подлежат государственной регистрации(ст. 609 ГК).
      Срок договора лизинга определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК.
      Существенными условиями договора лизинга являются условия об объекте лизинга, о продавце этого объекта и об исключительно предпринимательской цели использования объекта лизинга.
      Одним из основных признаков, отличающих договор лизинга от иных разновидностей договора аренды, служит обязанность арендодателя купить указанное арендатором имущество у продавца, определенного арендатором (ч. 2 ст. 665 ГК). Однако договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ч. 2 ст. 665 ГК).
      Для исполнения договора лизинга характерны некоторые особенности. Так, исполнение данного договора арендодателем начинается с приобретения им указанного арендатором объекта лизинга у выбранного им продавца по договору купли-продажи. При этом арендодатель обязан уведомить продавцао том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Сообщение продавцу сведений о лице, которому передается в аренду объект лизинга, необходимо потому, что в силу закона к арендатору (лизингополучателю) переходят права требования по договору купли-продажи. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы(п. 1 ст. 670 ГК).
      Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
      Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Федеральным законом могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (ст. 19 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»).
      Важной обязанностью арендатора (лизингополучателя) является осуществление лизинговых платежей.
      Лизингодателю принадлежат контрольные права. Он имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров.
      При прекращении договора лизинга применяются общие положения о возврате арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК).

      В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), которая обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
      Договор ссуды может быть как консенсуальным,так и реальным.Консенсуальный договор ссуды имеет место, когда по условиям договора обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента его заключения. При отсутствии такого условия договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, т.е. он представляет собой реальный договор.
      По субъектному составу консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но в них отсутствует признак взаимности,поскольку обязанности ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондирует право ссудополучателя требовать такой передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не обладает правом требования передачи вещи в натуре, а вправе требовать лишь расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК).
       Двусторонний характерреального договора ссуды выражается в наличии у обеих сторон различных прав и обязанностей. Так, у ссудодателя помимо прав имеются обязанности отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК), и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК).
      Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателемможет быть собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником.
      Закон не определяет, кто может быть ссудополучателем,следовательно, им может быть любое лицо. Однако есть и исключения. Так, коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК).
      Предметом договора ссуды могут быть индивидуально-определенныеи непотребляемые вещи,как движимые, так и недвижимые.
      В договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования.При отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор безвозмездного пользования не считается заключенным. Документальное подтверждение данных, позволяющих идентифицировать предмет ссуды, должно быть таким же, как и при заключении договора аренды.
      Поскольку пользование имуществом по договору ссуды является безвозмездным, плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи. Однако договором сторон может быть предусмотрено иное.
      Форма договора ссуды должна соответствовать общим правилам о форме сделок. По смыслу п. 1 ст. 131 ГК необходима государственная регистрацияпередачи недвижимого имущества в безвозмездное пользование.
      Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не оговорен, он считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК). В последнем случае срок действия договора ограничивается моментом востребования имущества предоставившим его лицом.
      Ввиду сходства договоров аренды и ссуды к договору ссуды применяются многие правила, относящиеся к договору аренды (п. 2 ст. 689 ГК).
      Главная обязанность ссудодателя – предоставление ссудополучателю вещи в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению (п. 1 ст. 691 ГК).
      Обязанность ссудополучателя по содержанию вещи представляет собой обязанность поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущегои капитального ремонта,и нести все расходы по ее содержанию, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК).
      Ссудополучатель обязан пользоваться переданной ему в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не установлены, то в соответствии с назначением вещи. При нарушении данной обязанности ссудодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 689 ГК).
      Отказ от договора ссуды, заключенного без указания срока, возможен в любое время. Сторона, отказывающаяся от договора, обязана известить об этом другую сторону за один месяц,если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если договор ссуды заключен с указанием срока его действия, право на отказ от договора с таким извещением имеет только ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором ссуды (ст. 699 ГК).
      По основаниям, указанным в ст. 698 ГК, возможно досрочное расторжение договора ссуды, заключенного на определенный срок.
      Если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью по истечении срока действия договора при отсутствии возражений ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 689 ГК).
      При прекращении договора ссуды на ссудополучателе лежит обязанность по возврату этой вещи. Вещь подлежит возвращению ссудодателю в том состоянии, в котором он получил ее в пользование с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ссуды.

      В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
      Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.
      ГК особо выделяет договор социального найма жилого помещения, который может заключаться наряду с так называемым договором коммерческого найма жилого помещения и договором найма специализированного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения – при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения – при найме служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК).
       Договор социального наймаможет быть заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения, к которым относятся: признание гражданина в установленном порядке малоимущим либо его принадлежность к иной категории граждан, которым в соответствии с законом жилые помещения предоставляются по договорам социального найма; нуждаемость в жилом помещении; состояние на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением установленных ЖК случаев; наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.
       Договор коммерческого наймазаключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок договора, размер и порядок внесения платы за наем жилого помещения, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
      И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключаются в письменной форме(ст. 674, п. 3 ст. 672 ГК). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1, 2 ст. 162 ГК).
      Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основных различий.
      В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.
      Договор, заключенный на срок до одного года,признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч. 1 ст. 684 ГК).
      По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
      Не позднее чем за три месяцадо истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного годажилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684 ГК).
      В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.
      Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателемпри найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
      В качестве нанимателяможет быть только гражданин, физическое лицо,поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем».
      Обычно в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и множественность лиц на стороне нанимателя. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями(п. 4 ст. 677 ГК).
      При заключении договора коммерческого найма жилого помещения гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Такими лицами могут быть и граждане, не являющиеся его супругом или родственниками. Однако наниматель не вправе произвольно поселять в предоставленное ему жилое помещение всех, кого он пожелает. В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК в договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится лишь с согласия наймодателя.
      После заключения договора коммерческого найма жилого помещения и первоначального определения лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих на данный момент. При вселении несовершеннолетних детейтакого согласия не требуется (ст. 679 ГК).
      Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним правапо пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК). Вместе с тем лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым помещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель(п. 3 ст. 677 ГК). Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.
      Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду,то в качестве наймодателявыступает орган местного самоуправления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация. В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.
      Нанимателем при заключении договора социального найма жилого помещения выступает гражданин, которому в установленном порядке было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателядругим дееспособным членом семьи, например, в случае выбытия нанимателя из данного жилого помещения, его смерти (ст. 82 ЖК).
      Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме нанимателя, обладают также члены его семьи.Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временных жильцов.
      ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.
      К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг,а также дети и родители данного нанимателя.Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьинанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.). В исключительных случаях иные лицамогут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
      Если лицо перестало быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).
      Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласиевсех совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения нанимателем в такое жилое помещение других гражданв качестве проживающих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя.На вселение к родителям их несовершеннолетних детейне требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).
      Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Из данной нормы вытекает, что все они являются сонанимателямипо данному договору, в связи с чем возможно расторжение договора найма жилого помещения отдельно с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).
      В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).
      Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.
      Помещение признается жилым,если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или ином уполномоченном на это органе.
      Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным,т.е. представлять собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть квартиры, имеющие отдельный вход. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).
       Объектом договора коммерческого наймаможет быть жилое помещение независимо от его размера. Что касается качества сдаваемого внаем по такому договору жилого помещения, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания» (п. 1 ст. 673 ГК).
      Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.
      Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.
      Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
      Обязанности наймодателя по договору коммерческого наймаопределены в ст. 676 ГК. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
      Наймодатель жилого помещения по договору социального наймаобязан:
      • передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
      • принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
      • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (обязанность проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя – п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);
      • обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
      Помимо указанных наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 65 ЖК).
      Специфическим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер.Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье. Соответственно, не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению может служить (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК, п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК).
      Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
      Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
      Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение,а если договором не предусмотрено иное – самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст. 678 ГК).
      Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднаймажилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).
      Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц – временных жильцов(пользователей). В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.
      Для вселения временного жильца необходимы разрешение нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, а также предварительное уведомление наймодателя.
      Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
      Временные жильцы приобретают в соответствии с заключенным договором право временного пользованияжилым помещением нанимателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцевподряд (ч. 1 ст. 680 ГК, ч. 2 ст. 80 ЖК). Следует, однако, отметить, что действующими Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (п. 10), утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, предельный срок регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, не установлен. Кроме того, ограничение срока проживания временных жильцов противоречит нормам Конституции, поскольку, как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 № 4-П по делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 названных выше Правил, срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином, а его установление государством недопустимо, так как означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.
      Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов, они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, постоянно с ним проживающего, по истечении этого срока, а если данный срок не был согласован, – не позднее семи днейсо дня предъявления такого требования (ст. 680 ГК). В случае прекращения договора найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК).
      Законом (ст. 82 ЖК) предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателяв ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.
      Рассмотренные виды изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого наймарегламентируется менее полно.
      Согласно ст. 686 ГК, в частности, возможна замена нанимателяв договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а также несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.
      Как предусматривает ч. 2 ст. 678 ГК, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК).
      В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.
      Для обязательства найма жилого помещения закон предусматривает особые основания его прекращения.
      К основаниям прекращения правоотношения найма жилого помещения относится прежде всего расторжение договора,которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.
      Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
      Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое времярасторгнуть договор социального найма.
      В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 1 – 3 ст. 83 ЖК).
      Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
      • невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;
      • разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
      • систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
      • использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК).
      Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и членами его семьи. Эта обязанность может исполняться добровольно либо в принудительном порядке.
      Как провозглашает Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40). В развитие этой нормы ст. 3 ЖК предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами.
      Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно в случаях, указанных в ст. 85, 90, 91 ЖК.
      Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке(ч. 4 ст. 83 ЖК). В других случаях (помимо расторжения договора социального найма) выселение также производится в судебном порядке.
      При расторжении договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения.Требования, предъявляемые к этому помещению, определены ст. 89, 90 ЖК.
      По общему правилу гражданину и его семье при выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.При этом предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
      Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 1,2 ст. 89 ЖК).
      Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма допускается в следующих случаях:
      • если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
      • если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
      • если жилое помещение признано непригодным для проживания;
      • если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).
      В соответствии со ст. 90 ЖК если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещенияпо договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
      Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения –это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом (ст. 91 ЖК). Основанием для такого выселения является грубое нарушение нанимателем или членами его семьи правовых норм. К таким нарушениям относятся:
      • использование жилого помещения не по назначению (например, под склад, притон и т.п.);
      • систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
      • бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению.
      Поскольку выселение применяется здесь как санкция за противоправное поведение нанимателя или членов его семьи, оно возможно лишь при условии, что к нарушителю принимались меры предупреждения, но они оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91 ЖК).
      Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК).
      При коммерческом наймерасторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо указаны в ст. 687 ГК.
      Расторжение договора коммерческого найма, как и договора социального найма, по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке.
      Согласно п. 1 ст. 687 ГК наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Однако для предотвращения возникновения убытков у лица, сдающего внаем помещение, закон предусматривает, что наниматель обязан в письменной формепредупредить наймодателя за три месяцао расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
      Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
      • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
      • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
      По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более годадля устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года(абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК).
      Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК).
      Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либосистематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. При продолжении указанных нарушений после предупреждения наймодателя последний вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае в соответствии с п. 4 ст. 687 ГК применяются приведенные выше правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 той же статьи.
      При расторжении договора коммерческого найма и отказе нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, добровольно освободить жилое помещение эти лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).
      Особенности отношений, возникающих по поводу найма жилых помещений специализированного жилищного фонда,определены в разд. IV ЖК.

       Договор обмена жилых помещений –это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязуется передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение. Обмен жилых помещений между их собственниками(гражданами или юридическими лицами) производится не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены,хотя и с учетом специфики предмета обмена.
      Нормы, регулирующие обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма,содержатся в ст. 72 – 75 ЖК. В качестве стороны в договоре обмена таких жилых помещений выступает только наниматель.Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодателем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обменв письменной форме.
      Проживающие совместно с нанимателем члены его семьивправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
      Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько нанимателей, т.е. договор обмена может быть и двусторонним, и многосторонним.
      Обмениваемые жилые помещения могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
      Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ст. 72 ЖК).
      В соответствии со ст. 74 ЖК договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной формепутем составления одного документа,подписанного соответствующими нанимателями.
      Указанный договор представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен в судебном порядке.
      Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются основанием расторжения ранее заключенных и одновременного заключения новых договоров социального найма.
      Статья 73 ЖК предусматривает случаи, в которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.
      Действующим законодательством не предусмотрен обмен жилыми помещениями между нанимателями и собственниками жилых помещений, между нанимателями жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма, между нанимателями жилых помещений по договорам коммерческого найма, а также прямо запрещен обмен жилого помещения, занимаемого по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК), из чего следует, что все перечисленные виды обмена производиться не могут. К тому же обмен жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, противоречил бы природе отношений, складывающихся при заключении таких договоров между нанимателем и наймодателем.

      В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
      Договор подряда является двусторонним, консенсуальными возмездным.
      В отличие от возмездных договоров о передаче имущества в собственность (иное вещное право) или пользование договор подряда регулирует правовую сторону производительной деятельности, сопровождающейся созданием определенного овеществленного результата.Согласно п. 1 ст. 703 ГК договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы. Следовательно, интерес заказчика в договоре подряда состоит в получении новой вещи, изготовленной подрядчиком как стороной в данном договоре, или в улучшении качества и иных потребительских свойств уже существующей вещи.
      Для договора подряда также характерно то, что результат выполненной работы должен быть передан заказчику. При этом по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик наряду с передачей новой вещи передает также заказчику права на эту вещь (п. 2 ст. 703 ГК).
      Создание новых индивидуально-определенных вещей или изменение их потребительских свойств в интересах заказчика предполагает осуществление подрядных работ по его заданию.Заказчик вправе в любое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь, однако, в его деятельность (п. 1 ст. 715 ГК). В свою очередь, согласно п. 3 ст. 703 ГК подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, если иное не предусмотрено договором.
      Договор подряда также необходимо отличать от договоров об оказании услуг, хотя к отдельным видам последних могут субсидиарно применяться правовые нормы о договоре подряда. Основным отличием договора подряда от договоров об оказании услуг состоит в появлении при его исполнении результата, облеченного в овеществленную форму. Такой результат отсутствует при исполнении договора об оказании услуг, которое приводит к иным последствиям, носящим, как материальный, так и нематериальный характер (например, физическое перемещение груза при его перевозке, улучшение состояния здоровья в результате лечения).
      Договор подряда, несмотря на внешнее сходство, имеет также существенные отличия от трудового договора. Согласно ст. 704, 705 ГК подрядчик выполняет работу собственным иждивением,т.е. из своих материалов, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором, и за свой риск.Работник же, заключивший трудовой договор, зачисляется в штат соответствующей организации, в связи с чем на него распространяется действие трудового законодательства, в частности норм о количестве и условиях труда, его оплате и социальном страховании. При этом по условиям трудового договора на него может быть возложено осуществление деятельности, не связанной с достижением определенного овеществленного результата.
      Действующим гражданским законодательством выделяется несколько видов договоров подряда:
      • бытовой;
      • строительный;
      • подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;
      • подрядные работы для государственных нужд.
      Согласно п. 2 ст. 702 ГК к такого рода договорам применяются общие положения о подряде (§ 1 гл. 37 ГК), если иное не установлено правилами ГК об этих видах договоров.
      Сторонами договора подряда являются заказчики подрядчик.Закон не определяет круг субъектов, которые могут участвовать в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, в связи с чем применяются общие правила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте.
      По общему правилу, если по договору подряда должен выполняться небольшой объем технически несложных работ, они выполняются лично подрядчиком. Однако при выполнении сложного комплекса работ, в особенности в сфере строительного подряда, применяется принцип генерального подряда.Этот принцип закреплен в ст. 706 ГК, согласно которой, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик имеет право привлечь к исполнению своих обязательств других лиц. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика,а привлеченных им для выполнения отдельных работ лиц закон именует субподрядчиками.
      Сущность принципа генерального подряда состоит в том, что генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, поскольку обязательствами по договору подряда связаны только заказчик и генеральный подрядчик. В свою очередь, генеральный подрядчик несет перед субподрядчиком ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда, так как сам связан обязательствами по договору субподряда только с субподрядчиком. Таким образом, здесь имеет место ответственность генерального подрядчика за действия третьих лиц, поэтому подлежат применению общие правила п. 1 ст. 313, ст. 403 ГК.
      В то же время с согласия генерального подрядчика заказчик может заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (прямые договоры).
      Единственным существенным условием договора подряда, как и большинства возмездных гражданско-правовых договоров, служит его предмет.Из содержания ст. 702 ГК следует, что предмет договора подряда составляют как сама работа(изготовление вещи, ее переработка или обработка, иные виды работ), так и передача ее овеществленного результата заказчику.При отсутствии в договоре подряда условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о его предмете договор считается незаключенным.
      Важнейшей характеристикой предмета договора подряда как договора о выполнении работы является качество.Согласно ст. 721 ГК качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора – требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.
      Законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота для результата работы может быть предусмотрен гарантийный срок,т.е. срок, в течение которого результат работы должен соответствовать условиям договора о качестве, предусмотренным п. 1 ст. 721 ГК.
      В договоре подряда указываются ценаподлежащей выполнению работы или способы ее определения.Однако цена не является существенным условием договора подряда, поскольку при отсутствии в договоре подряда таких указаний она определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК. Цена в договоре подряда складывается из двух частей:
      1) компенсация издержек, понесенных подрядчиком;
      2) причитающееся ему вознаграждение.
      Если объем работ велик, а их виды разнообразны, то цена договора определяется путем составления сметы.
      Цена работы (смета) по договору подряда может быть приблизительной или твердой. Приблизительнойявляется смета, от которой в ходе выполнения работ возможны отступления (превышение). Твердойименуется смета, от которой такие отступления не допускаются. Закон устанавливает презумпцию согласования сторонами твердой сметы, в силу которой при отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.
      Одним из важных условий договора подряда является срок. В этом договоре определяются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре также предусматриваются сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Указанные в договоре подряда начальный, конечный и промежуточный сроки выполнения работы могут быть изменены в случаях и в порядке, предусмотренных договором.
      Вместе с тем срок, как и цена, не является существенным условиемдоговора подряда. При отсутствии в договоре подряда указания на срок выполнения работ применяются нормы п. 2 ст. 314 ГК. В соответствии с этими нормами обязательство, срок исполнения которого не предусмотрен и не может быть определен, должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Если обязательство не исполнено в разумный срок, то оно должно быть исполнено в течение семи днейсо дня предъявления требования кредитора о его исполнении.
      Основной обязанностью подрядчика является выполнение по заданию заказчика определенной работы и сдача последнему результата выполненной работы (п. 1 ст. 702 ГК).
      В случаях выполнения указанных в договоре подряда работ с использованием материала заказчика подрядчик обязан использовать предоставленный ему материал экономно и расчетливо (п. 1 ст. 713 ГК).
      Законом определены последствия некачественного выполнения подрядчиком работы (ст. 723 ГК).
      В соответствии со ст. 724 ГК заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, предусмотренные данной статьей, если иное не отмечено законом или договором подряда. Сроки для предъявления заказчиком требований, связанных с ненадлежащим качеством выполненной работы, зависят от наличия или отсутствия гарантийного срока и его продолжительности.
      В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух летсо дня передачи результата работы, если иные сроки не определены законом, договором или обычаями делового оборота.
      При наличии договорной гарантии заказчик вправе предъявить такие требования в течение гарантийного срока,установленного подрядчиком. В соответствии с п. 5 ст. 724 ГК, если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок начинается с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
      Если предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух летс момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком, подрядчик несет неблагоприятные последствия, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.
      В ст. 725 ГК содержатся специальные правила о сроках давности по искам о ненадлежащем качестве работы. Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год,а в отношении зданий и сооружений определяется в соответствии со ст. 196 ГК, т.е. составляет три года.Таким образом, для всех видов движимого и недвижимого имущества, кроме зданий и сооружений, законом установлен сокращенный срок исковой давностипо данному виду исков.
      Основные обязанности заказчика, как это следует из ст. 702 ГК, составляют принятие результата работы и его оплата.
      В соответствии со ст. 718 ГК заказчик обязан в случаях, объеме и порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы.
      Для завершения исполнения договора подряда в части обязанности подрядчика сдать заказчику результат работы и обязанности последнего данный результат принять требуется соблюдение процедуры, именуемой приемкойвыполненной работы. Порядок такой приемки подробно регламентируется законом (ст. 720 ГК), поскольку он в равной мере важен для обеих сторон договора подряда.
      Заказчик обязан в сроки и в порядке, предусмотренном договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат). При обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе он должен немедленно заявить об этом подрядчику.
      Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них лишь в тех случаях, когда в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки).
      При обнаружении после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иных недостатков, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки),в том числе таких, которые были умышленно скрыты подрядчиком, заказчик обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.
      Если между заказчиком и подрядчиком возникает спор по поводу недостатков выполненной работы или их причин, по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза.
      Важнейшей обязанностью заказчика является оплата выполненных подрядчиком работ по цене, определяемой в соответствии со ст. 709 ГК. При этом, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда (ст. 711 ГК).
      Согласно ст. 712 ГК в случае неисполнения заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание результата работв соответствии со ст. 359, 360 ГК, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм.

      В соответствии с п. 1 ст. 730 ГК по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворить бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.
      Наряду с общими чертами, присущими подряду в целом, договор бытового подряда обладает своей спецификой. Так, имеет особенности субъектный составданного договора. В качестве подрядчикавсегда выступает коммерческая организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по выполнению соответствующего вида работ. Заказчикомпо рассматриваемому виду договора подряда может быть только гражданин, нуждающийся в удовлетворении своих бытовых или иных личных потребностей. В связи с этим к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным ГК, применяются Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним (п. 3 ст. 730 ГК).
      Поскольку при исполнении договора бытового подряда удовлетворяются потребности граждан в выполнении работ, которые субъект, их выполняющий, должен осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (ст. 426 ГК), данный договор в соответствии с п. 2 ст. 730 ГК признается публичным.
      Договор бытового подряда может заключаться с использованием публичной оферты(ст. 437 ГК).
      Спецификой отличается и предмет договора бытового подряда.Из определения в ст. 730 ГК, вытекает, что подрядчик обязуется выполнить работу, предназначенную удовлетворять бытовыеили иные личные потребностигражданина-заказчика. Следовательно, результат выполненных работ должен быть предназначен для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
      Специфика договора бытового подряда проявляется также в закреплении законом преддоговорных обязанностей подрядчика и иных гарантий прав заказчика.Преддоговорные обязанности согласно ст. 732 ГК (ст. 8 – 10 Закона о защите прав потребителей) состоят в том, что подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить заказчику необходимую и достоверную информациюо предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе сведения. Соответствующая информация должна доводиться до заказчика и в случаях, если вид деятельности подрядчика подлежит лицензированию и (или) подрядчик имеет государственную аккредитацию. Кроме того, если по характеру работы это имеет значение, подрядчик должен указать заказчику конкретное лицо, которое будет ее выполнять.
      Если заказчику не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте заключения договора бытового подряда указанную информацию о работе, он вправе потребовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора (п. 4 ст. 445 ГК).
      Свои особенности по сравнению с общими правилами о подряде имеет содержание договора бытового подряда.Как отмечалось выше, подрядчик в соответствии с п. 1 ст. 732 ГК до заключения данного договора обязан проинформировать заказчика о цене работы. Следовательно, наряду с предметом существенным условием договора бытового подряда является цена.
      В соответствии с общими правилами гражданского законодательства о форме сделок договор бытового подряда должен заключаться в простой письменной форме(ст. 158 – 162 ГК). Если договор о выполнении работы исполняется в присутствии потребителя, он может быть оформлен также путем выдачи ему кассового чека, билета и т.п. Договор здесь считается заключенным в устной форме.В тех случаях, когда заказчик в оформленном письменно договоре бытового подряда присоединяется к условиям соответствующего стандартного формуляра, предлагаемого подрядчиком, договор приобретает черты договора присоединения(ст. 428 ГК).
      В соответствии со ст. 27 Закона о защите прав потребителей подрядчик обязан выполнить работу в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором бытового подряда. Если выполнение работы осуществляется по частям, в договоре должны устанавливаться частные сроки (периоды) выполнения работ.
      По желанию потребителя заказ может быть выполнен в срочном порядке.За срочность выполнения работы взимается надбавка к цене. В этом случае срок исполнения заказа исчисляется с момента (часа) приема заказа, указанного в договоре.
      Работа оплачивается заказчиком, как правило, после ее окончательной сдачи подрядчиком. Однако с согласия заказчика работа может быть оплачена им при заключении договора полностью или путем выдачи подрядчику аванса (ст. 735 ГК).
      В случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен – разумного срока, но не позднее двух лет(для недвижимого имущества – пяти лет)со дня приемки результата работы заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в ст. 723 ГК прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами (п. 1 ст. 737 ГК).
      Согласно п. 2 ст. 737 ГК в случае обнаружения существенныхнедостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они появились до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет(для недвижимого имущества – пять лет)со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службыили в течение десяти летсо дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен. В случае невыполнения подрядчиком указанного требования заказчик вправе в течение того же срока потребовать либо возврата части цены, уплаченной за работу, либо возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков заказчиком своими силами или с помощью третьих лиц, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
      Недостатки работы должны быть устранены подрядчиком в разумный срок, назначенный заказчиком. Этот срок указывается в договоре или в ином документе, подписываемом сторонами (ст. 30 Закона о защите прав потребителей). В соответствии с п. 3 ст. 723 ГК и п. 1 ст. 29 указанного Закона заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, если в указанный им срок недостатки выполненной работы не будут устранены подрядчиком.

      В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
      Регулирование данного вида подрядных отношений осуществляется нормами § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд». Общие положения о подряде, содержащиеся в § 1 этой главы, применяются, если иное не установлено предусмотренными в ГК правилами о строительном подряде.
      Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся во многих других нормативных правовых актах. К ним, в частности, относятся:
      • Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
      • Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;
      • Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
      • Закон РФ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»;
      • Федеральный закон от 06.05.1999 № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд».
      В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, к нему применяются правила § 2 гл. 37 ГК «Бытовой подряд» (п. 3 ст. 740 ГК).
      Кроме того, при регулировании отношений строительного подряда применяются акты рекомендательного характера.Таким актом, в частности, служит принятое Минстроем России 10 июня 1992 г. Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.
      Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик.
      В качестве заказчиковмогут выступать инвесторы,осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 2, 3 ст. 4 Федерального закона от «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
       Подрядчикамимогут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию(п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона).
      При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда, при которой заказчик заключает договор с одной строительной организацией – генеральным подрядчиком,привлекающим для выполнения отдельных комплексов работ специализированные организации в качестве субподрядчиков.Генеральными подрядчиками и субподрядчиками могут являться и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
      С согласия подрядчика заказчик заключает договоры на выполнение определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчиком договоры принято называть прямыми договорами.
       Предметомдоговора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору строительного подряда – это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда – законченный комплекс определенных работ (монтажных, санитарно-технических и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику.
      Различают следующие виды договора строительного подряда:
      • договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом;
      • договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ;
      • договоры на выполнение пусконаладочных работ.
      Если иное не предусмотрено договором, правила о договоре строительного подряда относятся также к работам по капитальному ремонтузданий и сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).
      Договор строительного подряда должен быть заключен в письменной форме.При этом может использоваться форма (образец) договора, являющаяся приложением к упомянутому выше Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.
      Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, цене и сроке договора.
      При определении ценыдоговора стороны могут руководствоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений (приложение к письму Госстроя России от 29.12.1993 № 12-349).
      В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 708 ГК срокдоговора строительного подряда определяется по соглашению сторон путем указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть установлены также сроки завершения отдельных этапов работ,если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по этапам, а затем в целом по объекту строительства.
      Как правило, в договоре строительного подряда предусматриваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные комплексы работ.
      Для заключения договора строительного подряда необходимо предварительное получение определенных документов. Для заказчика таким документом является разрешение на строительство,выдаваемое федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (ст. 51 Градостроительного кодекса), а для подрядчика – лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.
      Основная обязанность подрядчика по договору строительного подряда – осуществить строительство (расширение, реконструкцию, техническое перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения. Важным условием исполнения договора является то, что строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и сметой, определяющей цену работ (проектно-сметной документацией).
      Осуществляя строительство, подрядчик обязан соблюдать строительные нормы и правила (СНиПы), другие технические нормы и правила, а также требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК).
      На подрядчике лежит обязанность обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (ст. 745 ГК).
      Обязанностью подрядчика является также возведение здания, сооружения или иного объекта строительства либо выполнение иных строительных работ и сдача заказчику результата выполненных по договору строительного подряда работ в срок,установленный договором.
      Закон предусматривает некоторые специфические обязанности заказчика по договору строительного подряда. Так, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре условиям, а при отсутствии таких условий – обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
      Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо– и паропровода, оказывать другие услуги.
      Оплата вышеуказанных услуг производится в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда (ст. 747 ГК).
      От заказчика требуется также передать подрядчику документы, подтверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи.
      В соответствии со ст. 748 ГК заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
      Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленнозаявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.
      Характерной особенностью строительного подряда является сотрудничество сторон (ст. 750 ГК).
      Ввиду специфического и сложного характера объекта договора строительного подряда особо регламентируется сдача и приемка работ,выполненных по данному договору (ст. 753 ГК). В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
      Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом,подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
      Приемку законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации и других юридических и физических лиц, создавая при необходимости приемную комиссию.
      В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания.Соответственно приемка осуществляется только при положительном результате таких испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).
      Приемка законченного строительством объекта оформляется актом приемки.
      Подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ. Срок устранения указанных недостатков специально оговаривается в акте приемки.
      Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результата работы (п. 1 ст. 711 ГК). Вместе с тем значительная стоимость и длительность капитального строительства требуют авансирования деятельности подрядчика. Однако требовать выплаты аванса или задатка он вправе только в случаях и размере, указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК).