Проблемы с жилплощадью решаются по-разному. И если для одних людей вполне приемлем вариант покупки новой квартиры, так сказать «с чистого листа», то для других приобретение новой жилплощади означает прежде всего расставание со старой. И промежуточного жилья у них просто нет, а поэтому вариант продать свою жилплощадь, а потом подбирать новую им просто не подходит – во-первых, это, возможно, действительно единственное место для проживания, а во-вторых, может показаться слишком рискованным хранение денег от проданной квартиры в ожидании квартиры приобретаемой. Именно поэтому для таких ситуаций наиболее оптимальным вариантом является обмен.При этом такой вариант может решить все проблемы – и с необходимостью увеличения жилплощади, и с ее уменьшением, с переездом в другой район или в другой город.
      Совершение сделки через договор мены является более сложным процессом, чем заключение договора купли-продажи. Прежде всего это обусловлено тем, что при обмене речь идет сразу о двух объектах недвижимости, а следовательно, необходимо готовить одновременно документы на каждый объект, соотнести стоимость объектов по отношению друг к другу и т. п.
      Порядок совершения обмена урегулирован ГК РФ. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
       Особенностьюдоговора мены является то, что к положениям договора мены применяются соответственно правила о купле-продаже,если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, фактически речь идет о двойной сделке купли-продажи.
      Однако главным отличиемдоговора мены от договора купли-продажи является определение цены договора. В договоре мены она практически отсутствует, поскольку предполагается именно обмен одной жилплощади на другую. Но все будет зависеть от наличия или отсутствия разницы в стоимостимежду обмениваемыми объектами.
      Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
      В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценахнепосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
      Таким образом, если обмениваются две квартиры, стоимость которых стороны признали неодинаковыми, то следует обратить внимание на условие договора мены, в котором в этом случае будет не только указана стоимость каждой из квартиры, но и предусмотрена обязанность стороны, меняющей более дешевую квартиру, оплатить разницу в цене другой стороне. При этом могут быть предусмотрены различные варианты такой оплаты: одномоментно или в рассрочку, срок платежа может быть указан – до государственной регистрации сделки или через определенное время после нее и т. п.
      Кроме того, в договоре мены должен быть обязательно указан срок передачи квартирсторонами. Такая передача может происходить одновременно, т. е. одна сторона, передавая квартиру, будет принимать другую квартиру и наоборот. Однако срок передачи может и различаться, например, когда у одной стороны есть возможность передать квартиру, а второй для этого требуется определенное время. В этом случае в договоре мены обязательно должен быть указан срок передачи каждой квартиры от одной стороны другой. При этом согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств. То есть речь идет о взаимных обязанностях сторон, и стороной, выполнившей свои обязательства по договору, будет считаться сторона, которая передала квартиру в установленный договором срок.
      Важным моментом любой сделки является момент перехода права собственностина недвижимое имущество. В соответствии со ст. 570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. То есть по общему правилу независимо от того, какая из сторон раньше передала квартиру, право собственности у сторон возникнет только после передачи квартиры второй стороной. Однако в договоре может быть предусмотрен другой вариант перехода права собственности, например, отдельно для каждой из сторон – соответственно одновременно с передачей квартиры.
      И наконец, во избежание спорных ситуаций в соответствии со ст. 571 ГК РФ предусмотрена ответственность за изъятие товара,приобретенного по договору мены. Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков при наличии следующих оснований:
      – если основания для изъятия возникли до исполнения данного договора;
      – если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии таких оснований.
      При этом соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
      Во избежание ошибок и трудностей при регистрации договоров мены необходимо руководствоваться общими положениями Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 (далее – Инструкция № 183).
      Названная Инструкция разработана на основании и в соответствии с Законом о регистрации прав, постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
      Несмотря на то что Инструкцией № 183 регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров мены объектами недвижимости (долями в праве на объекты недвижимого имущества), расположенными на территориях различных регистрационных округов, и (или) перехода прав (доли в праве) на объекты недвижимости, расположенные на территориях различных регистрационных округов, тем не менее общие положения этой Инструкции можно по аналогии применять и к мене объектов, расположенных в одном регистрационном округе.
      Договор мены подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав (ст. 164 ГК РФ).
      Как уже было сказано, на основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены.
       Договор мены подлежит государственной регистрациив случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
       Переход права собственностик каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации(ст. 131, 223, 251, 551, 570 ГК РФ).
      Внесение записей в ЕГРП при государственной регистрации договора мены и (или) перехода права осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией № 183.
       Государственная регистрация договора меныпроводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки.
       Государственная регистрация перехода правпроводится территориальными органами Службы по месту нахождения объектов недвижимого имущества.
      При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует второй территориальный орган Службы (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав).
      В названном сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у второго территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. К названному сообщению территориальный орган Службы прилагает копию договора мены.
      Запрашиваемая информация предоставляется вторым территориальным органом Службы в течение пяти дней в объеме, предусмотренном Инструкцией № 226.
      При наличии в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества записи о поступивших в территориальный орган Службы копиях решений (постановлений, определений) о наложении или снятии арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы ЕГРП, второй территориальный орган Службы информирует об этом первый территориальный орган Службы с указанием наименования органа, вынесшего решение (постановление, определение), а также наименования и реквизитов данного документа.
      В случае поступления во второй территориальный орган Службы информации (документов) о наложении ареста (запрещения совершения сделок с объектом недвижимого имущества), а также заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода, иного ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества в процессе проведения первым территориальным органом Службы государственной регистрации договора мены и (или) перехода права второй территориальный орган Службы в тот же день обязан дополнительно уведомить об этом первый территориальный орган Службы.
      После принятия первым территориальным органом Службы соответствующего решения он направляет в течение пяти дней:
      – информацию о проведенной государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены (ограничений (обременений) права при их наличии) с указанием дат (даты) и номеров (номера) государственной регистрации;
      – копию сообщения об отказе в государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены;
      – копию уведомления о прекращении государственной регистрации договора мены и (или) перехода права к одной из сторон договора мены (п. 4 ст. 20 Закона о регистрации прав);
      – копию уведомления о приостановлении государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены.
      После проведения первым территориальным органом Службы государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон данного договора второй территориальный орган Службы по представлении ему заявления и всех необходимых для проведения государственной регистрации документов проводит государственную регистрацию перехода права собственности к второй стороне сделки.
      Второй территориальный орган Службы проводит государственную регистрацию перехода права на объект недвижимого имущества с учетом проведенной первым территориальным органом Службы проверки законности договора мены.
      В случаях, когда договор мены подлежит государственной регистрации и был зарегистрирован первым территориальным органом Службы, второй территориальный орган Службы при проведении государственной регистрации запись в подраздел II-2 ЕГРП не вносит, а в графе «Документы-основания» подраздела ЕГРП дополнительно указывает дату и номер государственной регистрации договора мены, а также наименование первого территориального органа Службы, осуществившего государственную регистрацию данного договора.
      При отказе первым территориальным органом Службы в государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены (либо при отказе заявителей от проведения государственной регистрации) второй территориальный орган Службы в графе «Особые отметки регистратора» ЕГРП погашает запись о наличии правопритязания.
      В любом случае, при обращении в регистрирующий орган с целью регистрации перехода права собственности необходимо представить следующие документы:
      – заявление от каждой стороны по сделке. Такое заявление, как правило, составляется сотрудником регистрирующего органа на основании представленных Вами документов и сведений;
      – паспортов сторон, а также доверенности представителей, если сторона(ы) на сделке не присутствуют и доверили представление своих интересов третьим лицам. При этом доверенность должна быть заверена нотариусом и обязательно содержать полномочия лица на совершение сделки именно по отчуждению и (или) приобретению конкретного недвижимого имущества с указанием его точного места расположения, площади и т. п.;
      – документы, подтверждающие право сторон распоряжаться принадлежащим им имуществом. То есть фактически представляются документы-основания. Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права, на котором стороне принадлежит имущество, а также документы, согласно которым такое право у лица появилось. Например, свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о праве на наследство (т. е. первоначально появился документ, подтверждающий право на наследство, а затем на основании его уже было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости);
      – нотариальное согласие супруга(и), если имущество приобреталось в период брака;
      – квитанция об оплате госпошлины;
      – иные документы по требованию регистрирующего органа.
 
      Таким образом, сделка мены, по сути, напоминает сделку купли-продажи, но при этом фактически речь идет о двойной сделке купли-продажи и поэтому отнестись к оформлению такой сделки следует с двойной внимательностью.
      Однако нередки случаи, когда совершаются сложные сделки,так называемые цепочки сделок. То есть речь идет сначала об обмене квартир, затем о продаже одной из сторон вновь приобретенной квартиры. Сопровождение таких сделок чаще всего осуществляют риелторы. Но если получилось так, что Вы остались без его помощи и поддержки, то необходимо фактически выполнить требования, предъявляемые к совершению сделок мены, а затем применить правила купли-продажи. Но при этом следует иметь в виду, что первоначально будет приобретаться право собственности на обмениваемые квартиры, и лишь потом можно вести речь об отчуждении одной из сторон вновь приобретенной квартиры. Поскольку до этого момента у нее фактически будут отсутствовать документы, подтверждающие ее право собственности на указанную квартиру.
       Вывод:обмен – не самая простая сделка с недвижимостью, но если Вы внимательно отнесетесь к подготовке документов и проверите их содержание, то можете рассчитывать на положительный исход дела. Но даже если к совершению такой сделки Вы привлечете риел-тора, юриста и других специалистов, то полностью перекладывать на них всю процедуру не стоит, поскольку Вы должны быть постоянно в курсе происходящего. Только в этом случае можно гарантированно избежать различных неприятных ситуаций.

      Если Вы не риелтор и не совершаете сделки с недвижимостью каждый день, то покупка квартиры или жилого дома для Вас в любом случае станет очень ответственным и волнующим мероприятием. Скорее всего, Вас будут терзать сомнения не только по поводу правильности оформления всех документов, но и насколько честны продавец и представляющий его интересы риелтор, как не стать жертвой мошенников, о которых так часто пишут в газетах и рассказывают страшные истории по телевизору. Ведь деньги за квартиру платятся немалые, и никому не хочется оказаться обманутым – вряд ли такие деньги можно будет быстро вернуть, да и вернуть вообще.
      Конечно, можно долго и усердно пытаться предугадать, что Вас ждет по окончании той или иной сделки, можно пытаться получить совет у друзей и родственников, можно обратиться к психологу или выпить успокоительного перед сделкой, однако ни один из этих способов не решит на сто процентов Вашу проблему и не будет гарантировать в конечном итоге положительный результат. Единственно верным выходом из данной ситуации может стать Ваша нацеленность на успех, предельная внимательность, разумная осторожность и знание основных правил совершения сделок и гарантий Вашей безопасности при их совершении.
      Прежде всего, перед совершением сделки Вам необходима полная информация о недвижимости.В связи с этим Ваша задача получить не только максимально полную информацию, но и убедиться в ее достоверности. Основным источником такой информации является продавец и представляющий его интересы риелтор. Однако следует быть готовым к тому, что продавец и риелтор с его стороны являются заинтересованными в совершении сделки лицами, а потому могут представить Вам в лучшем случае неполную информацию, а в худшем – ввести Вас в заблуждение. Именно поэтому следует доверять лишь собственным знаниям и представлениям.
      Первое, что должно Вас насторожить в поведении продавца – это его поспешностьпри показе квартиры, желание отвлечь Ваше внимание какими-либо разговорами. Более того, нередки случаи, когда Вам может потребоваться еще раз осмотреть квартиру, например показать ее мужу, сестре и т. п. И если продавец откажет Вам в таком просмотре, ссылаясь на занятость, на то, что квартиру уже смотрели и ничего нового в ней не появилось и т. п. – задумайтесь хорошенько – нужна ли Вам такая «загадочная» квартира.
      Нередко продавец или риелтор с его стороны при показе квартиры усиленно нахваливают ее, рассказывают об очень низкой стоимости, хорошей планировке и т. д. Не слушайте никого – смотрите внимательно сами,постарайтесь взять время, хотя бы полчаса на то, чтобы еще раз все взвесить, причем желательно без участия продавца и риелтора. Учтите,что с точки зрения психологии решения, принятые под чьим-либо влиянием или в спешке, в большинстве случаев оказываются ошибочными или не подходящими для лиц, их принявших. Не забывайте, что Ваше одобрение на выбранную в спешке квартиру будет оформлено договором о передаче задатка,и если Вы потом примете другое решение, то цена такого решения равна сумме оставленного Вами задатка, поскольку в случае Вашего отказа от сделки он не возвращается.
      После того как квартира осмотрена и Вам понравилась, наступает не менее ответственный момент – изучение документов,подтверждающих право продавца продавать указанную квартиру.
       Внимание!Вы должны смотреть документы только в подлинных экземплярах!Если продавец говорит о невозможности представить Вам при осмотре квартиры подлинники, поинтересуйтесь, когда Вы сможете их увидеть. В случае, когда продавец начинает увиливать от ответа или тянуть время, стараясь не показывать Вам подлинники – не соглашайтесь на сделку. Достижения технического прогресса позволяют изготовить копию любого документа, которая может кардинально отличаться от подлинника либо вообще быть изготовленной в отсутствие такового. Именно поэтому не стоит доверять копиям документов, даже заверенным нотариально. В любом случае на совершение сделки продавец будет обязан представить подлинные экземпляры, вот только на самой сделке Вам будет уже гораздо менее удобно их внимательно изучать или проверять. Именно поэтому стоит насторожиться, заметив такое нежелание продавца показать Вам подлинники документов.
       Особое вниманиеследует обратить на документы в случае, если продавец не является собственником продаваемой им квартиры, а выступает лишь как доверенное лицо собственника недвижимости. Необходимо внимательно изучить доверенность,удостоверяющую его права. В ней должны быть, во-первых, четко указаны полномочия лица на совершение сделки, во-вторых, очень подробно описан объект недвижимости, который подлежит продаже. И наконец, убедитесь, что собственник действительно доверил получитьза него от Вас денежные средства.Если такое полномочие в доверенности отсутствует, а доверенное лицо показывает Вам какие-либо другие распоряжения собственника на этот счет – не передавайте денег такому лицу. В противном случае может оказаться, что Вы передадите денежные средства лицу без полномочий, а у собственника по-прежнему останется право требовать с Вас денежные средства за проданную от его имени квартиру. Согласитесь, что вряд ли приобретаемая Вами квартира стоит двойную цену.
      После того как Вами изучены все документы, в любом случае Вам необходимо проверить содержащуюся в них информацию.Во-первых, Вы вправе обратиться в регистрационную службу, которая может выдать по Вашему запросу выписку из ЕГРП, в которой указан собственник недвижимости, а также информация о возможных обременениях или запретах по указанному объекту недвижимости. Во-вторых, Вам необходимо обратиться в товарищество собственников жилья или любой другой орган, управляющий домом, в котором Вы приобретаете квартиру, для того, чтобы уточнить количество зарегистрированных лиц, узнать есть ли среди них несовершеннолетние дети, а также имеется ли задолженность по данной квартире по коммунальным платежам.

       Внимание!Если информация, предоставленная покупателем, и информация, которая стала Вам известна в результате Вашего «независимого расследования» расходится, то от приобретения такой квартиры все-таки стоит отказаться, ведь неизвестно – не окажется ли ложной и остальная информация, добыть которую у Вас не было возможности.

      Немало случаев, когда определенные «махинации» совершаются и на стадии определения ценыв договоре. Это объясняется, как правило, желанием продавца заплатить меньше налогов. Но в данном случае рискует не только продавец.
      Прежде всего необходимо определить, что является причиной занижения стоимости квартир и жилых домов при их продаже.
      Статьей 220 НК РФ установлены следующие возможности использования имущественных налоговых вычетов при исчислении и уплате налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета:
      1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.;
      2) при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и болееимущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
      Таким образом, в случае, если продается квартира или жилой дом, которые находились в собственности продавца три года и более, то цена договора вообще не имеет значения, поскольку НДФЛ уплачиваться не будет. Также цена не будет иметь значения, если продавец в этом же году планирует приобретать квартиру или жилой домой стоимостью не меньше той, по которой он продает свою недвижимость. В этом случае действует следующее положение НК РФ – вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного выше, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.