С увеличением спроса на совершение различных операций с недвижимым имуществом возрастает не только количество предложений такой недвижимости, но и все возможные способы упрощения процедуры поиска подходящих вариантов. Именно с этой целью существует на рынке недвижимости институт посредничества или, как мы привыкли называть этих людей, – риелторы.
       Риелтор– это посредник между двумя или несколькими сторонами, намеревающимися совершить какую-либо сделку с недвижимым имуществом, который берет на себя обязанности по поиску и подбору вариантов, устраивающих стороны, подготовке и оформлению необходимого пакета документов, сопровождению сделки с недвижимым имуществом, требующей государственной регистрации. Конечно, работа риелтора не безвозмездна и оценивается, как правило, в виде процента от стоимости сделки.
      Поскольку каждая ситуация индивидуальна, сказать однозначно, что помощь риелтора нужна всегда или не нужна вовсе, невозможно. Поэтому необходимо учитывать следующие положительные моменты,которые имеются в случае обращения за помощью к риелтору.
       Во-первых,Вы доверяете риелтору поиск интересующей Вас недвижимости, а следовательно, можете сэкономить время, которое потратили бы, если бы сами отслеживали рынок недвижимости, представленный в многочисленных газетах, прочих средствах массовой информации и на сайтах Интернета.
       Во-вторых,возможно поиск квартиры произойдет гораздо быстрее, чем если бы Вы искали подходящую для Вас недвижимость самостоятельно, поскольку каждый риелтор или риелторская фирма имеют свою собственную клиентскую базу, так что могут даже не потребоваться длительный поиск и многочисленные просмотры.
       В-третьих,риелтор может помочь с оформлением документов, поиском требуемой информации, в случае если окажется, что понравившаяся квартира не оформлена или не дооформлена.
      И наконец, в-четвертьх,настоящий риелтор – это всегда профессионал, который имеет достаточный опыт, чтобы быстро и качественно оказать заказанную Вами услугу.
      Но можно отметить и некоторые отрицательные моменты.Прежде всего в случае обращения к риелтору возникает необходимость дополнительных финансовых затрат. Как правило, риелторы берут за свои услуги в среднем от 2 до 5 % от стоимости сделки. Причем эти денежные средства оплачиваете ему Вы, являясь покупателем. Принимая во внимание, что цена недвижимости возрастает с каждым днем, то и вознаграждение риелто-ру может составлять довольно значительные денежные суммы. Так, например, приобретая квартиру за 1,5 млн руб., Вы будете должны заплатить за риелторские услуги от 30 000 до 75 000 руб. При этом не забудьте, что еще потребуются расходы на оформление перехода права собственности.
      Еще один недостаток – это риск довериться непрофессиональному риелтору, который, наобещав Вам «золотые горы», либо вообще не выполнит взятые на себя обязательства, либо будет выполнять их не так, как Вам бы хотелось. В любом из этих случаев Вы рискуете потратить гораздо больше времени, чем если бы начали поиск квартиры (дома) самостоятельно.
      Таким образом, если Вы рассчитываете на успешный результат, то главной задачей, которую необходимо решить, является выбор действительно профессионального риелтора. Например, можно ориентироваться на «помощь друга», т. е. выбирать риелтора по рекомендации. В случае если Ваши друзья, знакомые или родственниками пользовались услугами риелтора и остались довольны полученным результатом, то обязательно запишите телефон такого риелтора – возможно, он Вам пригодится. Однако в ситуации, когда без помощи риелтора Вам не обойтись, но никто не может вам порекомендовать конкретного специалиста, именно на Вас возлагается груз ответственности за его поиск.
      Если выбор риелтора уже сделан, то обязательно проверьте его документы.Если он действует самостоятельно, то обязательно должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Такой статус могут подтверждать следующие документы: свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП); свидетельство о постановке на налоговый учет в качестве налогоплательщика; идентификационная справка из Статуправления. Если же риелтор является сотрудником риелторской фирмы, то в этом случае следует ознакомиться с учредительными документами такой компании, среди которых должны быть устав (возможно, также и учредительный договор), свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ (если организация была зарегистрирована до 2002 г.), свидетельство о постановке на налоговый учет, идентификационная справка из Статуправления. Кроме того, можно пообщаться с руководителем данной риелторской компании. Необходимо также удостовериться, что в идентификационной справке из Статуправления в качестве основных видов деятельности указано посредничество при операциях с недвижимым имуществом.
      Убедившись в определенной «законности» выбранного риелтора, следует оформить с ним отношения. Поскольку он предлагает оказать услуги по подбору подходящей для Вас недвижимости, то соответственно необходимо заключить договор возмездного оказания услуг.Как правило, разные риелторы и риелторские компании называют его по-разному – договор на предоставление консультационных услуг, информационных услуг, по изучению рынка недвижимости и подбору квартиры и т. п. Название в данном случае особой роли не играет. Для Вас важно, чтобы такой договор содержал прежде всего установленные законом условия и те условия, которые устраивают Вас. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
      Вышеназванные правила применяются в том числе к договорам оказания консультационных, информационных услуг. Итак, в договоре должны быть указаны стороны.От имени исполнителя выступает либо риелтор (в этом случае он действует как индивидуальный предприниматель на основании свидетельства о государственной регистрации с указанием его номера, даты выдачи и органа, его выдавшего), либо организация (риелторская компания), которую представляет ее руководитель, действующий, как правило, на основании устава. Если для Вас важно, чтобы Вашими делами занимался определенный риелтор, попросите сделать указание об этом в договоре, поскольку в соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. В противном случае по договору, заключенному с Вами риелторской компанией, услуги может выполнять каждый риелтор этой компании понемногу.
      Законодатель возлагает на заказчика (т. е. на Вас) обязанность по оплате услуг исполнителя. Согласно ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В связи с этим следует внимательно отнестись к разделу договора, касающемуся оплаты услуг.
       Обратите вниманиена правильность размера вознаграждения услуг риелтора, сравните его с тем, который Вы обговорили в устном порядке, прочитайте положения, касающиеся порядка оплаты. Как правило, в риелторских договорах предусматривается аванс (обычно в процентах от основной суммы вознаграждения), который передается риелтору сразу же после подписания с ним договора, а оставшаяся сумма по договору передается в момент заключения сделки. Но поскольку при заключении с риелтором договора еще никто не знает, сколько именно будет стоить объект недвижимости, то обычно риелторы либо приурочивают выплату аванса к моменту утверждения выбранного объекта недвижимости заказчиком, либо закладывают в качестве аванса определенную фиксированную сумму, которая уплачивается в зачет окончательного вознаграждения риелтора, либо работают без аванса.
      В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
      В законодательстве предусматривается возможность каждой из сторон отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Как правило, при выполнении услуг, предусмотренных договором, риелтор практически не несет расходов, поэтому Ваш односторонний отказ от договора не влечет обычно с Вашей стороны дополнительных финансовых затрат. Но при этом обратите внимание,как в договоре отражена судьба аванса в этом случае. Аванс должен быть возвращен Вам исполнителем, в случае если Вы в одностороннем порядке отказались от исполнения договора. Кроме того, в договоре может быть предусмотрено условие о предварительном уведомлении исполнителя об одностороннем отказе от договора за определенный период времени и определена форма такого уведомления (письменная, устная, иная). В этом случае Вы будете обязаны соблюсти указанные условия.
      Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.А вот Ваши убытки в этом случае могут быть в отдельных случаях действительно доказаны. Например, потраченное на ожидание оказания услуги время, за которое возросла стоимость недвижимости и т. п. Однако доказать такие убытки крайне сложно, поэтому, как правило, расторжение договора и в этом случае проходит без финансовых потерь для сторон.
      В договоре должен быть четко и подробно указан предмет договора.Следовательно, должны быть очень подробно перечислены все услуги, которые выполняет исполнитель, оговорены способы их выполнения, когда это имеет значение, а если есть какие-то ограничения и особенности, то их также следует предусмотреть в договоре. Так, например, если Вы заранее знаете, что сможете просматривать предлагаемые риелтором квартиры только после 17.00 часов, то необходимо сделать об этом отметку в договоре.
      Если риелтором в договоре предусмотрены ограничения по количеству просмотров, то в этом случае необходимо оговорить, какие именно просмотры будут засчитываться. Например, только отвечающие запросам заказчика по предварительным параметрам и т. п.
      При этом в договоре также должна быть оговорена заявка заказчика на тот вид недвижимости, который его интересует, для того чтобы поиск недвижимости был конкретным и отвечал интересам заказчика.
      Также в договоре указывается срок его действия,который может быть установлен в виде определенного промежутка времени, в течение которого действует договор. Такой срок может быть зависим также от количества выполненных мероприятий, связанных с подбором недвижимости (например, количества просмотров).
      После того как объект недвижимости выбран, в договоре или в специальном приложении к нему делается, как правило, отметка об этом для того, чтобы зафиксировать результат работы риелтора. Обычно такой факт подтверждается подписями сторон.
      Одновременно с этим риелтор будет заинтересован совершить все действия, направленные на обеспечение совершения сделки в будущем. Для того чтобы продавец и покупатель не передумали, как правило, заключается предварительный договори уплачивается определенная денежная сумма в счет стоимости недвижимости (задаток), которая служит гарантией того, что указанная недвижимость станет предметом сделки именно этого покупателя и именно этого продавца.
      В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

       Внимание!В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Таким образом, принимая во внимание, что договор купли-продажи недвижимости требует государственной регистрации, то и предварительный договор должен быть тоже зарегистрирован. Однако на практике такие случаи большая редкость. Действительно, ведь между заключением основного и предварительного договора, как правило, проходит несколько дней, максимум дней 15. За это время предварительный договор даже невозможно зарегистрировать, не говоря уже о том, что потребуются дополнительное время и финансовые затраты для его регистрации. Поэтому такой договор обычно заключается в простой письменной форме, хотя это и противоречит законодательству.

      Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. То есть в предварительном договоре должен быть подробно описан объект недвижимости,включая все его характеристики.
      Обратите внимание, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
      В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Это значит, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
      Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
      Ниже приводится примерный вариантпредварительного договора.
 
      ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
      г. Саратов «_»_2007 года
      именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и_, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
       1. Предмет договора
      Стороны обязуются в срок, установленный настоящим предварительным договором заключить договор купли-продажи принадлежащего Продавцу на праве собственности недвижимого имущества на следующих условиях:
      1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает принадлежащие Продавцу на праве собственности_
       (указать объект недвижимости)и земельный участок_
      (именуемые в дальнейшем «Объект недвижимости»).
      1.2. Согласованная сторонами цена продажи недвижимости, указанной в п. 1.1 настоящего договора, составляет_
      _рублей.
      1.3. Оплата Объекта недвижимости производится Покупателем не позднее дня заключения основного договора купли-продажи.
       2. Права и обязанности сторон
      2.1. Продавец обязуется:
      предпринять все необходимые действия для подготовки к заключению основного договора купли-продажи:
      а) получить свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на указанный в п. 1.1 Объект недвижимости;
      б) подготовить иные документы, необходимые для государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на Объект недвижимости;
      в) незамедлительно уведомить Покупателя о готовности документов для заключения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности на него.
      2.2. Покупатель обязуется:
      произвести расчеты с Продавцом в соответствии с условиями основного договора, которые должны соответствовать п. 1.2 и 1.3 настоящего предварительного договора.
      2.3. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности от Продавца к Покупателю по договору купли-продажи, несет(ут)_
      2.4. В течение трех дней с момента подписания настоящего предварительного договора Продавец обязан передать Объект недвижимости в безвозмездное пользование Покупателю на срок до государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в соответствии с основным договором.
      В процессе безвозмездного пользования Объектом недвижимости Покупатель вправе без согласования с Продавцом производить любой ремонт и (или) реконструкцию Объекта недвижимости, при этом в случае незаключения основного договора Продавец обязан в полном объеме возместить Покупателю стоимость произведенного ремонта и (или) реконструкции.
       3. Ответственность сторон
      3.1. В случае отказа от заключения основного договора купли-продажи в сроки и на условиях, установленных настоящим договором, виновная сторона обязана выплатить другой
      стороне штраф в размере_
      _рублей.
      Сверх того, Сторона, ответственная за отказ от заключения основного договора купли-продажи либо иное неисполнение условий настоящего предварительного договора, обязана возместить другой Стороне понесенные в связи с этим убытки.
      3.2. В случае отказа Продавца от заключения основного договора на условиях, установленных настоящим предварительным договором, Продавец обязуется сверх сумм, предусмотренных п. 3.1 настоящего предварительного договора, компенсировать Покупателю все затраты, произведенные им при реконструкции Объекта недвижимости.
      3.3. Стороны не несут ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение вызвано наступлением обстоятельств непреодолимой силы, оказывающих влияние на выполнение сторонами своих обязательств по настоящему договору или на сроки выполнения договорных обязательств.
      Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана представить для их подтверждения документ государственного компетентного органа.
      К обстоятельствам непреодолимой силы не могут быть отнесены задержки сроков составления документов и (или) исполнения своих обязанностей государственными органами, учреждениями, а также иными юридическими и (или) физическими лицами.
      3.4. За нарушение срока, установленного п. 4.1 настоящего предварительного договора, виновная сторона обязана выплатить другой стороне пени в размере 0,2 % от суммы, указанной в п. 1.2 настоящего договора, за каждый день просрочки.
      3.5. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.
       4. Порядок заключения основного договора
      4.1. Продавец обязан подготовить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости в срок до_
      4.2. Основной договор купли-продажи объекта недвижимости должен быть заключен Сторонами в срок до_
      4.3. До окончания срока, указанного в п. 4.2 настоящего предварительного договора, стороны вправе направить друг другу проекты договора, соответствующие условиям, изложенным в настоящем предварительном договоре.
      Включение в договор условий, изменяющих условия, содержащиеся в настоящем предварительном договоре, не допускается.
      4.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
      Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
       5. Адреса, реквизиты и подписи сторон
      Продавец:_
      Покупатель:_
      В целях обеспечения заключения договора купли-продажи риелтор наверняка предложит Вам передать определенную денежную сумму продавцу в счет будущей оплаты за приобретаемую квартиру (дом). Такая сумма именуется задатком.Существует определенный порядок его передачи.
      Согласно ст. 380 ГК РФ задаткомпризнается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток в данном случае будет обеспечивать уже заключенный предварительный договор и заключение основного договора купли-продажи.
      Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
      В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения формы договора, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Таким образом, если Вы передадите продавцу денежную сумму, но при этом не будет составлено соглашение о задатке, то впоследствии такая сумма может и не быть признана задатком, а быть определена как аванс, что влечет совершенно другие правовые последствия и соответственно не может никаким образом гарантировать заключение основного договора купли-продажи.

       Внимание!Правовые последствия невыполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены в ст. 381 ГК РФ.

      При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.Таким образом, в случае если стороны договорятся и не будут иметь друг к другу взаимных претензий о необходимости заключить основной договор купли-продажи (например, оба передумали) или по каким-либо причинам основной договор не может быть заключен по обстоятельствам, не зависящим от сторон, задаток должен быть возвращен без каких-либо удержаний.
      Однако совершенно иные последствия наступают в случае, если одна из сторон по каким-либо причинам откажется от исполнения договора, а другая с этим согласна не будет.
       Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Таким образом, отдавая задаток, Вы должны понимать, что если вдруг передумаете и решите отказаться от приобретения указанной квартиры, то сумма задатка останется у продавца. Но и Ваш интерес тоже гарантирован законодателем. Если вдруг продавец решит данную квартиру не продавать, или продать ее не Вам, или иным образом изменить условия договора, то его обязанность – вернуть Вам двойную сумму задатка.
      Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
      Ниже приводится примерная формасоглашения о задатке.
 
      СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ
      г. Саратов «_»_2007 г
      именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и _
      _, именуемый(ая)
      в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем.
      1. Настоящее соглашение составлено сторонами в качестве доказательства заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 2 настоящего соглашения.
      2. Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере: ____________________
      _рублей в счет причитающихся с него по
      предстоящему договору купли-продажи_
       (указываются объект продажи и его стоимость полностью)в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
      3. При прекращении договорного обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен Покупателю полностью.
      4. Если за неисполнение договора будет ответствен Покупатель, задаток остается у Продавца.
      5. Если за неисполнение договора будет ответствен Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.
      6. Ответственная за неисполнение договора сторона обязана сверх того, что указано в п. 4 и 5 настоящего соглашения, возместить другой стороне убытки, с зачетом суммы задатка.
      7. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего соглашения, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, телеграммами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
      8. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего соглашения, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, стороны настоящего соглашения будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.
      9. Настоящее соглашение вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего соглашения.
      10. Настоящее соглашение действует в течение_,
      до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему.
       Юридические адреса и реквизиты сторон
       Продавец
       Покупатель
      Денежные средства в сумме_рублей
      получил в полном объеме.
       (подпись Продавца)

       Внимание!Данная форма соглашения предусматривает собственноручную роспись продавца о том, что на момент подписания соглашения он получил сумму задатка полностью. Если при передаче задатка Вы пользуетесь не этой формой соглашения, то обязательно проверьте, чтобы такая расписка была либо включена в соглашение, либо составлена отдельным документом. Поскольку само по себе соглашение не подтверждает передачуденег, а лишь устанавливает Вашу обязанность в такой передаче.