При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
      Таким образом, если квартира находилась в собственности менее трех лет, то продавец будет обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн руб. Именно поэтому при покупке такой квартиры или жилого дома может возникнуть ситуация, при которой продавец или риелтор с его стороны будут просить Вас указать в договоре заниженную стоимость квартиры – менее 1 млн руб. или приближенную к нему. С одной стороны, для Вас это не должно быть рискованным, так как больше рискует продавец – ведь Вы, основываясь на договоре, можете оплатить ему не всю стоимость, которую Вы оговорили, а ту самую стоимость, которую указали в договоре, т. е. «заниженную». Но с другой стороны, если по каким-либо причинам Ваша сделка будет признана недействительной, то вернут Вам лишь ту сумму, которая была указана в договоре. Конечно, риск признания сделки недействительной минимален, тем не менее, соглашаясь на условия продавца, Вы должны представлять себе последствия такого поступка, поэтому все же стоит подумать, стоит ли приобретать такую квартиру.
       Не менее внимательным необходимо быть и при расчетах с продавцом.
      В данном случае риск быть обманутым заключается в следующем. Как правило, порядок подачи документов на регистрацию сделки таков: сначала Вы подаете документы на регистрацию сделки, специалист регистрирующего органа их принимает, проверяет их полноту и правильность составления, после чего предлагает Вам пройти в комнату для расчетов, а затем вернуться к нему для дальнейшего оформления. Заметьте, договор купли-продажи еще не подписан, он находится в трех-четырех экземплярах у сотрудника регистрирующего органа. Но Вы идете в комнату для расчетов, где передаете все денежные средства продавцу, после чего должны вернуться обратно к специалисту, принявшему Ваши документы, чтобы расписаться в договоре, так как в нем указано, что на момент его подписания денежные средства переданы и получены в полном объеме. Во-первых,будьте внимательны при расчетах, не спешите и желательно не берите с собой денежных средств гораздо больше той суммы, которая причитается продавцу, риелтору и необходима для оплаты регистрационных услуг. Во-вторых,будьте внимательны – Вам необходимо, чтобы продавец вернулся к сотруднику, принявшему документы, и расписался в договоре, в противном случае Вы не докажите, что передали ему деньги. Именно поэтому, несмотря на то, что разница во времени между расчетом с продавцом и подписанием им договора купли-продажи, как правило, минимальна, лучше перестраховаться и в момент передачи денежных средств попросить от продавца расписку о том, что денежные средства в указанном размере он получил от Вас в счет платы за квартиру. Если продавец под какими-либо предлогами отказывается это сделать – задумайтесь, насколько Вам необходимо рисковать утратой такой значительной суммы денег. Ведь продавец может просто «убежать» от Вас с деньгами, не подписав договора купли-продажи. И доказать, что Вы передали ему деньги, будет практически невозможно!
      При выборе понравившейся Вам квартиры во избежание каких-либо «сюрпризов» со стороны продавца поговорите с соседями. Порой среди них найдутся люди, которые смогут предоставить Вам достоверную информацию, имеющую для Вас определенное значение. Например, о том, что в указанной квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или душевнобольной человек и т. п.
      Немало обманов имеет место и при продаже квартир, которые еще не зарегистрированы,т. е. когда речь идет об уступке права требования. Здесь велика вероятность либо оказаться не единственным покупателем такой квартиры, либо так и не дождаться сдачи дома в эксплуатацию. Большим риском чревата покупка таких квартир, которые еще не сданы в эксплуатацию, а получение разрешения на строительство дома, в котором они находятся, произошло ранее вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. Дело в том, что практически невозможно проверить – действительно ли указанная доля в строительстве этого дома в виде передаваемой Вам квартиры не была продана до этого никому другому. Ведь в этом случае заключается договор в простой письменной форме об уступке права требования. Даже передача Вам подлинных документов, на основании которых произошла переуступка права требования, не может служить абсолютной гарантией безопасности указанной сделки, поскольку никто не может гарантировать, что после Вашего ухода продавец не достанет из ящика стола еще один (а возможно, и не один) точно такой же комплект документов на эту же самую квартиру. Но если Вы все же решили, что Вам необходимо приобретать именно такую квартиру в несданном доме, то отнеситесь к совершению такой сделки с повышенным вниманием и серьезностью. Помимо документов, которые Вы составляете с продавцом, т. е. договором уступки права требования, проверьте непосредственно сами документы-основания. Прежде всего уточните, что явилось основанием для появления у продавца такого требования к застройщику. Прочитайте этот первоначальный договор. Проверьте полномочия лиц, его подписавших. Перед подписанием договора уступки права требования обязательно обратитесь к застройщику, чтобы узнать по возможности судьбу продаваемой Вам квартиры. Если продавец всеми силами пытается недодать Вам какую-либо информацию или не допустить Вашего общения с застройщиком или его представителем – задумайтесь о необходимости совершения такой сделки. Ведь фактически основанием для владения Вами квартирой станет лишь договор уступки права требования, совершенный в простой письменной форме, а весь обман выяснится только при государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, которая может наступить и через несколько лет. Найти непорядочного продавца и взыскать с него неправомерно полученные денежные средства через такое большое количество времени будет крайне сложно, если вообще возможно.
       Насторожитьв искренности и честности продавца Вас должна и слишком низкая стоимостьквартиры по сравнению с подобными квартирами на рынке недвижимости. Конечно, причиной такой низкой цены может действительно стать желание продавца как можно быстрее продать квартиру, например, из-за переезда в другую местность и тому подобных причин. Тем не менее все же стоит с большой осторожностью отнестись к совершению такой сделки. По крайней мере, необходимо попытаться проверить достоверность причин такой срочной продажи квартиры, заявленных продавцом, поскольку их неподтверждение будет являться для Вас достаточным доказательством того, что совершать такую сделку будет слишком опасно.
      Вообще поведение продавцапри встрече с Вами может многое рассказать. Если продавец тороплив, суетится, пытается уйти от прямых вопросов или слишком надолго задумывается при ответе на них – то можно говорить о том, что в данном случае его что-то беспокоит, он, возможно, пытается что-то скрыть, утаить от Вас ту информацию, которая может поменять Ваше мнение о приобретаемой квартире.
      С большой осторожностью следует также относиться к приобретению комнат в коммунальных квартирах. Поскольку в данном случае велика вероятность того, что продавцом может быть не соблюдена или неправильно соблюдена процедура уведомления каждого из дольщиков о продаже указанной комнаты. А это, в свою очередь, может повлечь для Вас фактически отмену сделки. Именно поэтому желательно самому проверить, действительно ли был уведомлен каждый из участников долевой собственности о такой продаже. Лучше до сделки убедиться в ее невозможности, чем узнать об этом после передачи денежных средств продавцу. Приобретая такое долевое имущество также неплохо поговорить с будущими соседями. Поскольку совместное проживание с ними наверняка будет предполагать совместное несение и определенных видов расходов. В связи с этим продавцом может быть осознанно скрыта от Вас такая информация, которая хоть напрямую и не относится к порядку совершения сделки, однако может иметь для Вас порой определяющее значение. Если же продавец всеми силами старается исключить Ваше общение с соседями, то отнеситесь к совершению такой сделки с осторожностью.
       Вывод:невозможно предугадать все уловки недобросовестного продавца, который имеет намерение Вас обмануть, но можно и нужно построить свое поведение с продавцом таким образом, чтобы он понял, что Вы на мерены в любом случае самостоятельно узнать недостающую информацию, касающуюся объекта недвижимости и проверить дополнительно ту информацию, которую предоставил Вам продавец. Поверьте, в большинстве случаев недобросовестный продавец сам не захочет иметь отношения с таким «недоверчивым» покупателем и под тем или иным предлогом откажется от совершения сделки с Вашим участием. Ведь такому продавцу гораздо проще продать квартиру доверчивому покупателю, которого он найдет пусть и не с первого раза, чем быть разоблаченным внимательным покупателем и лишиться возможности вообще продать имеющуюся у него квартиру. Именно поэтому Ваша задача – не только внимательно относиться к сделке и пытаться проверить всю имеющуюся по ней информацию, но и не скрыватьсвоего стремления к этому перед продавцом. В этом случае Вам будет гарантирован успех.

Заключение