Приобретение квартиры, когда не заложен даже фундамент дома, в котором она должна находиться, – частое явление и сегодня уже никого не удивляет. Без сомнения, стоимость такого жилья «в перспективе» гораздо выгоднее, чем стоимость квартир, которые можно посмотреть не только на бумаге в виде рабочих чертежей и планов. Некоторые граждане таким образом просто вкладывают денежные средства в будущую недвижимость, рост цены на которую прямо пропорционален возводимым этажам строящегося дома.
      Принимая решение о приобретении квартиры «на бумаге», следует крайне внимательно отнестись ко всем тонкостям совершения такой сделки. Риск оказаться жертвой мошенников и в итоге потерять уплаченные денежные средства очень велик. Не редки случаи, когда на одну построенную квартиру находится сразу несколько хозяев, каждый из которых на «совершенно законных» основаниях стал «счастливым» обладателем заветных квадратных метров жилплощади. Вряд ли в этом случае удастся найти продавца и привлечь его к ответственности. В другой ситуации может оказаться, что хотя Вы и единственный владелец квартиры, но полномочий на ее продажу у продавца не было, а следовательно, ставятся под сомнение и Ваши права на нее. Вряд ли Вас обрадует в этом случае по прошествии нескольких лет ожидания квартиры возврат первоначально уплаченной за нее денежной суммы.
      Однако избежать всех вышеперечисленных неприятных ситуаций можно при условии грамотного подхода к оформлению сделки по приобретению квартиры в строящемся доме. Действующее в настоящее время законодательство направлено на всестороннюю защиту прав граждан, особенно при их взаимоотношениях с предприятиями и предпринимателями. Единственной Вашей задачей в этом случае является необходимость потратить немного времени на то, чтобы изучить свои права в этой области и способы их реализации на практике. Поверьте, это гораздо дешевле, а порой и гораздо надежнее, чем помощь юриста, о квалификации которого Вы можете судить лишь с его слов.
      В целях уменьшения различного рода мошеннических действий с продажей квартир в строящихся домах и для упорядочения сделок с объектами незавершенного строительства был издан Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
      В данном нормативном акте содержатся гарантии защиты прав покупателей и четкий порядок, который должен быть соблюден сторонами при совершении такого рода сделок.
      Прежде всего следует определиться, что под действие указанного Закона подпадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Данный Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
      То есть первое условие, которое должно быть выполнено для того, чтобы можно было руководствоваться указанным Законом, – это заключение договора участия в долевом строительствемногоквартирного дома.
      В законе не случайно делается акцент именно на определенный вид договора. Это сделано в целях упорядочения формы договоров по указанным сделкам. До издания Закона об участии в долевом строительстве стороны могли не только назвать такой договор, как им нравится (например, договор на инвестиционную деятельность в строительстве, договор совместного участия в строительстве, договор строительного подряда и т. п.), но и оставить его вообще без названия, что в конечном итоге приводило к сложностям при определении вида такого договора и соответственно выборе законов, которые к нему могли применяться. А это, в свою очередь, приводило к полной неразберихе в законах и как следствие – увеличению числа обманов покупателей квартир в строящихся домах.
      И вот, наконец, появился единый нормативный акт, который систематизировал все понятия, принципы и гарантии в сфере долевого участия в строительстве. И хотя данный Закон еще достаточно «свежий» – со дня вступления его в силу (1 апреля 2005 г.) прошло чуть более двух лет, его существование в значительной степени облегчило и самое главное – обезопасило совершение сделок с еще не завершенными строительством квартирами.
      Прежде всего необходимо определиться с основными понятиями, о которых Вам необходимо иметь представление, если Вы решили стать участником долевого строительства.
       Застройщик– юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с вышеназванным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
       Объект долевого строительства– жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
      Таким образом, в большинстве случаев договор Вы будете заключать непосредственно с застройщиком, а Ваша будущая жилплощадь до тех пор, пока дом не построен и не введен в эксплуатацию, будет называться скучным термином – объект долевого строительства.
      После того как Вы подберете наиболее подходящий объект долевого строительства и согласуете все интересующие Вас вопросы (как правило, стоимость квадратного метра и сроки строительства), не спешите отдавать денежные средства и заключать договор.
       Информация о застройщике
      В Законе не случайно четко обозначены требования, предъявляемые к застройщикам.Если лицо, которое предлагает Вам приобрести строящуюся квартиру, не будет отвечать хотя бы одному из установленных в Законе условий, Вы можете лишиться предоставленных законом гарантий защиты Ваших прав.
      Прежде всего застройщик – это юридическое лицо. Следовательно, Ваша задача убедиться, что все документы, подтверждающие его статус юридического лицав полном порядке. Как правило, застройщики действуют в форме общества с ограниченной ответственностью или закрытого акционерного общества (далее – Общество). В этом случае у застройщика должны быть в наличии:
      1)  устав,зарегистрированный в уполномоченном органе (это может быть либо Администрация района или города, если Общество создано достаточно давно, или налоговый орган, если Общество создано несколько лет назад). Устав должен быть прошит и пронумерован, на титульном листе или на оборотной стороне устава должен быть проставлен штамп о государственной регистрации.
      Следует учитывать, что в устав могли вноситься изменения. В этом случае к нему должны быть приложены соответствующие изменения в устав Общества, также зарегистрированные в установленном порядке.
      Как правило, основные моменты, которые необходимо изучить в уставе, это положения, касающиеся наименования Общества, его места нахождения, видов деятельности, учредителей.
      При заключении договора с застройщиком проконтролируйте, чтобы наименование, указанное в договоре, полностью соответствовало наименованию Общества, указанному в Уставе.
      Проверьте – совпадает ли адрес, указанный в уставе застройщика, с его реальным местонахождением. И если раньше такое несовпадение было характерно практически для всех юридических лиц, то сейчас введена административная ответственность за отсутствие организации по месту ее регистрации, указанному в учредительных документах. Поэтому если у выбранного Вами застройщика документы до сих пор не приведены в соответствие с действующим законодательством, то есть повод насторожиться в его правопорядочности.
      В перечне видов деятельности Общества должны в обязательном порядке быть отражены работы, связанные с генеральным подрядом на ведение строительных работ, строительные работы по возведению зданий и сооружений и все иные виды строительных работ. При этом указанные работы должны быть перечислены в качестве основных видов деятельности Общества;
      2) если застройщик является обществом с ограниченной ответственностью и имеет двух и более учредителей, то в наличии должен быть учредительный договор.Он также должен быть прошит, пронумерован и зарегистрирован в соответствующем уполномоченном органе. В закрытом акционерном обществе учредительный договор учредительным документом не является, поэтому знакомиться с этим документом Вам нет необходимости;
      3)  свидетельство о государственной регистрации;
      4)  свидетельство о постановке на налоговый учет.
      Если Вы ознакомились с документами, но у Вас остались еще какие-то сомнения или Вы хотите быть окончательно уверены в том, что застройщик не является «случайной» организацией, Вы вправе обратиться в налоговый орган того района, в котором поставлен на учет застройщик, с заявлением о предоставлении Вам сведений из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ). Для этого Вам необходимо подать в указанный налоговый орган заявление с указанием наименования юридического лица, его регистрационного номера и места нахождения. Услуга является платной, и за выдачу таких выписок из ЕГРЮЛ взимается плата в размере 200 руб.
      Кроме того, при ознакомлении с документами застройщика необходимо проверить полномочияединоличного исполнительного органа застройщика – т. е. его руководителя. Прежде всего, это должен быть директор или генеральный директор. Руководитель юридического лица, как правило, избирается уполномоченным на это органом и результат его избрания фиксируется чаще всего либо в виде решения, либо протокола. При этом будьте предельно внимательны – ведь именно руководитель будет представлять интересы застройщика и в конечном итоге подписывать с Вами договор. Следовательно, его полномочия на момент заключения договора должны быть подтверждены надлежащим образом. Прежде всего, уточните – на какой срок может быть избран руководитель. Положения об этом содержатся, как правило, в уставе юридического лица. Если в уставе срок не прописан, то, следовательно, ограничений не установлено и руководитель может быть избран на неопределенный срок. Далее, необходимо ознакомится с документом, подтверждающим избрание руководителя на эту должность.

       Обратите вниманиена дату издания такого документа и соотнесите ее с предельным сроком полномочий директора (если такой срок установлен). Нередко в организации просто «забывают» продлить или подтвердить полномочия директора и фактически он руководит организацией, не имея на это законных прав. В таком случае договор будет считаться заключенным неуполномоченным лицом со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.

      Кроме того, сведения о физическом лице (лицах), которое (-ые) имеет право представлять интересы организации без доверенности, содержатся также в выписке из ЕГРЮЛ. Согласно действующему законодательству в случае изменения сведений о таком лице (лицах) юридическое лицо должно сообщить об этом в налоговый орган в течение трех дней.
      В соответствии со ст. 20 Закона об участии в долевом строительстве информация о застройщикедолжна включать в себя следующие данные:
      1) фирменное наименование, место нахождения застройщика, а также режим его работы;
      2) сведения о государственной регистрации застройщика;
      3) сведения об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица – учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица – учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
      4) сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
      5) виды лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, сведения об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6) финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. В ч. 2 указанной статьи четко определена обязанность застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:
      1) учредительные документы застройщика;
      2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
      3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
      4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
      5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
      При этом застройщик должен представить указанные документы только в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Надлежаще заверенной копией будет считаться либо нотариально заверенная копия, либо копия, заверенная органом, осуществившим государственную регистрацию указанного юридического лица.
       Информация о проектной документации
      Наряду с достоверностью и полнотой информации о застройщике немаловажную роль играет и информация о проектной документации,в соответствии с которой будет или уже строится дом. Фактически это основополагающий документ, имеющий практически определяющее значение при выборе покупателем компании-застройщика и непосредственно объекта долевого строительства. В связи с этим законодателем достаточно подробно определен круг информации, которая должна быть представлена покупателю в отношении такой проектной документации. Перечень указанных требований содержится в ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве. В частности, информация о проекте строительствадолжна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
      1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом. Наиболее важной частью данной информации являются конечно же сроки строительства. Поскольку любого покупателя, и это вполне закономерно, интересует прежде всего дата, когда он сможет обрести право на уже готовую квартиру в выбранном им доме. Но при этом застройщик с целью привлечения большего числа покупателей нередко старается неоправданно уменьшить сроки сдачи (строительства) дома. Поэтому к срокам, указанным в проектной документации, стоит относиться с определенной долей осторожности;
      2) о разрешении на строительство. Указанный документ является одним из самых важных на стадии строительства дома. Знакомясь с данным документом, прежде всего обратите вниманиена точное соответствие объекта, на который выдано разрешение, тому объекту, который выбрали Вы.
      Не должно быть никаких разночтений по наименованию, местонахождению, площади объекта, наименованию застройщика и т. п. нюансов. Если застройщик по каким-либо причинам старается оттянуть момент предоставления Вам такого разрешения, то стоит очень хорошо задуматься – нужно ли Вам рисковать и иметь дело с таким застройщиком. Кроме того, проверьте, чтобы все графы разрешения на строительство были заполнены и были подписи всех лиц и органов, которые перечислены в указанном разрешении в качестве необходимых для получения согласования;
      3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства. Немаловажным документом является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором ведется или планируется вести строительство. Как правило, это либо документ, подтверждающий право собственности застройщика на указанный земельный участок, в качестве которого будет выступать свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, и документ-основание, по которому возникло указанное право собственности (например, договор купли-продажи и т. п.), либо документ, подтверждающий право аренды. Такое право в обязательном порядке должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права аренды и договором аренды, прошедшим государственную регистрацию. Обычно в таких случаях речь идет о долгосрочной аренде земельного участка;
      4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство. Если Вы приобретаете объект долевого строительства в доме, фундамент, которого еще не заложен, то

       обратите серьезное вниманиена описание места нахождения такого дома, поскольку неточное указание адреса может впоследствии стать причиной Вашего разочарования, если окажется, что дом начал строиться не совсем в том месте, в котором Вы ожидали;

      5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией. Указанная часть проектной документации – это фактически подробное описание объекта долевого строительства, или, другими словами, Вашей будущей квартиры.

       Обратите вниманиена то, чтобы в проектной документации технические характеристики приобретаемой Вами недвижимости были указаны как можно подробнее. Обязательно должны быть указаны все площади, этажность, количество квартир на этаже, количество нежилых помещений в доме, если они имеют место быть и т. п.;

      6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом. Такая информация будет иметь для Вас достаточно важное значение,в случае если Вы, например, планируете приобрести жилую квартиру на втором этаже дома, в котором по плану предусмотрен первый этаж в качестве нежилых помещений. В этом случае примерное указание на функциональное назначение помещений может сыграть решающую роль при выборе Вами квартиры. Например, если будет указано, что нежилое помещение планируется использовать под организацию общепита, то покупатель, имеющий маленького ребенка или планирующий его появление, вряд ли согласится на приобретение такой квартиры, так как можно предположить, например, расположение в указанном помещении кафе или ресторана, шум вокруг которых в поздние вечерние часы вряд ли будет располагать к спокойному детскому сну. Для другого же покупателя это, наоборот, может стать дополнительным «плюсом» при выборе жилья. Например, если предположить, что покупатель – холостяк, который не любит готовить. Поскольку варианты могут быть совершенно различны, то важно получить достоверную информацию именно из проектной документации, так как в дальнейшем это может быть использовано в Ваших интересах;
      7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
      8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
      9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
      9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
      10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
      11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
      12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
      По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
      1) разрешение на строительство;
      2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
      3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
      4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
      5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

       Внимание!Выбирая будущую квартиру, обязательно внимательно изучайте документы, которые застройщик обязан Вам предоставить по Вашему требованию. Проверяйте и еще раз проверяйте соответствие указанных документов между собой и тем обещаниям, которые Вам дает застройщик.

      В случае если застройщик указывает на отсутствие у него на данный момент каких-либо документов, с которыми Вы хотели бы ознакомиться, то имейте в виду, что его действия в этом случае являются незаконными в связи со следующим.
      В соответствии со ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, т. е., другими словами, предлагать Вам приобрести у него строящуюся квартиру, только после выполнения следующих требований:
      1) получения в установленном порядке разрешения на строительство. Как уже отмечалось выше, указанный документ подтверждает право застройщика осуществлять строительство определенного дома на определенном земельном участке в определенное время;
      2) опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

       Внимание!Застройщик в соответствии с указанным Законом обязан сделать доступной для широкого круга лиц определенного рода информацию. Согласно ст. 19 данного Закона проектная декларация представляет собой информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, которые были подробно рассмотрены выше.

      Законодателем определена обязанность застройщика опубликовать указанную проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационньгх сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить указанную информацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный контролирующий орган.
      Но при этом сделано исключение для застройщиков, которые при привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не используют производство, размещение и распространение рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. Такой застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, но сохраняется его обязанность представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Таким образом, проектная декларация должна быть в наличии у застройщика в любом случае. Более того, в ч. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве прямо указано, что хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. То есть шансов на отсутствие такой декларации у застройщика по каким-либо уважительным причинам практически нет.
      При этом проектная декларация должна содержать только достоверную информацию. С этой целью в ч. 4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
      Вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.