Ипотека в вопросах и ответах

Какие виды страхования сопровождают ипотечный кредит?

Обязательным условием получения кредита в большинстве банков является страхование 3 видов:

страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

страхование права собственности на предмет ипотеки (т. е. на квартиру, которую вы покупаете);

страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. Расходы по страхованию несет заемщик.

Кто ищет страховую компанию?

На сегодняшний день многие банки, работающие с ипотечным кредитованием, имеют договоры с рядом страховых компаний, которые предоставляют клиентам этого банка некоторые льготы. Таким образом, при обращении в банк за ипотечным кредитом у вас появляется возможность выбрать страховую компанию из списка, предложенного банком, или искать ее самостоятельно.

Какие основные нормативные акты регулируют институт ипотеки в России сегодня?

Среди многочисленных законов и правовых актов Российской Федерации можно выделить три документа, напрямую регулирующих отношения, связанные с ипотекой:

Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; весь параграф 3 главы 23);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако следует помнить, что выдача ипотечного кредита – это банковская операция, поэтому конкретный порядок выдачи и обслуживания ипотечных кредитов регулируется банковским законодательством.

Возможно ли в процессе выплаты суммы ипотечного кредита понизить процентную ставку?

Согласно ипотечным программам большинства банков ставка автоматически не понижается и может быть изменена лишь через процедуру перекредитования. Однако из этого правила есть исключения, как, например, ипотечное кредитование на приобретение квартиры в строящемся доме. Согласно программам банков, работающих с этой категорией жилья, процентная ставка может изменяться (в сторону понижения) после получения заемщиком документов о собственности на квартиру в законченном строительством доме. В случае предоставления ипотечного кредита в размере более 60–80 % от стоимости квартиры (в зависимости от банка) может устанавливаться повышенная процентная ставка, которая уменьшается после достижения размера суммы основного долга рубежа, оговоренного в кредитном договоре.

Какого рабочего стажа достаточно для получения ипотечного кредита в банке?

По требованиям большинства банков для получения ипотечного кредита в банке необходимо наличие трудового стажа на последнем месте работы не менее шести месяцев. Это требование банков связано с необходимостью установления среднемесячного дохода, что, в свою очередь, необходимо для расчета суммы возможного кредита.

Возможно ли получение ипотечного кредита вообще без первоначального взноса?

Для начала необходимо отметить, что не все банки готовы предоставить ипотечный кредит без первоначального взноса.

Без своих накоплений получить ипотечный кредит можно только под залог существующей недвижимости, в качестве которой может выступать имущество, стоимость которого достаточна для погашения за счет его продажи, в случае необходимости, суммы кредита, процентов по кредиту и других расходов банка согласно кредитному договору.

Что лучше: накопить на покупку жилья своими силами, вложить в ЖСК или получить ипотечный кредит?

У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Копить самостоятельно, на первый взгляд, самый дешевый, а на самом деле просто наиболее привычный вариант: еще десять лет тому назад взять ипотечный кредит в России было невозможно. Несмотря на все плюсы этого варианта, рост цен на жилье, который мы наблюдаем на протяжении последних 5–7 лет (25–35 % в год), может свести на нет любую экономию. Выбрав этот вариант, можно потратить лучшие годы жизни, отказывая себе во всем ради мечты купить квартиру и продолжая жить в съемном или не устраивающем вас собственном жилье.

Накопительные схемы (жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и прочие формы) – путь решения жилищного вопроса, активно используемый в Европе. Плюсы этого варианта в его низкой номинальной стоимости. Минусы – в том, что:

а) необходимую денежную сумму вам придется долго копить; б) вложив свои средства в кооператив, вы принимаете на себя риск банкротства самого кооператива, который теоретически возможен; в) вы не становитесь собственником жилья сразу же, как в случае с ипотекой.

Ипотека, наиболее оптимальное решение жилищного вопроса в России. Почему?

1) комфорт: ипотека позволяет стать собственником квартиры сразу, а не через десять лет;

2) безопасность: вы не отдаете свои средства, а получаете их от банка, т. е. рискуете средствами фактически не вы, а банк;

3) экономическая целесообразность: удорожание квартиры за счет ипотеки оказывается значительно меньшим, чем рост цен на жилье.

Насколько квартира станет для меня дороже, если я приобрету ее с помощью ипотеки?

Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание такие важные параметры, как размер первоначального взноса, процентная ставка по кредиту, срок кредита, налоги и т. д. Рассмотрим несколько примеров:

Пример № 1: кредит на 10 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается строго по графику.

За 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам квартира подорожает на 41 %, или около 4,1 % в год. При этом ежегодный темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15–20 %.

Пример № 2: кредит на 10 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается по графику первые пять лет, далее – полное досрочное погашение.

Подорожание квартиры за 5 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 28,75 %, или около 5,75 % в год. Темп роста цен на жилье ежегодно за последние несколько лет в крупнейших российских городах – все те же 15–20 %.

Пример № 3: кредит на 15 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается по графику первые семь лет, далее – полное досрочное погашение.

Удорожание квартиры за 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 29,09 %, или около 5,81 % в год. Среднегодовой темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15–20 %.

Упадут ли процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время?

В течение ближайших нескольких лет снижение процентных ставок произойдет, но весьма незначительное. При этом среднегодовой темп роста цен на жилье за последние несколько лет был не ниже 15–20 %, т. е. он гораздо выше любых процентных ставок по ипотечным кредитам.

Каковы последствия того, что квартира заложена банку?

Это означает, что до полного погашения кредита Вы не сможете распоряжаться квартирой без согласия банка.

Что такое имущественный налоговый вычет и зачем мне нужно об этом знать?

Имущественный налоговый вычет в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ[10] позволяет вам в соответствие с действующим законодательством получить обратно часть уже уплаченного Вами государству подоходного налога. При приобретении жилья с помощью ипотечного кредита вы можете получить налоговый вычет, складывающийся из двух сумм: из суммы приобретаемой вами недвижимости (максимальная сумма налогового вычета на сегодня составляет 1 000 000 рублей) и с уплаченных вами по ипотечному кредиту процентов.

Что мне нужно сделать, чтобы получить имущественный вычет? Для получения налогового вычета, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

заявление о получении имущественного налогового вычета; свидетельство о собственности; кредитный договор; договор купли-продажи; акт сдачи-приемки квартиры; расписку продавца в получении денег за квартиру. Для получения ежегодного налогового вычета по уплаченным процентам в налоговую инспекцию предоставляется справка об уплаченных процентах.

Может ли кредит быть переуступлен другому кредитору? Это вполне соответствует международной практике. Согласно ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это возможно.

Могу ли я осуществлять перепланировку в квартире, которую я приобрел с использованием ипотечного кредита?

Да, можете, но банк и страховая компания часто требуют соблюдения следующих условий:

получения письменного согласия банка на перепланировку; получения согласия от страховой компании, где застрахована квартира, на перепланировку;

получения разрешения соответствующего административного органа (согласно статьям 25–29 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ).

Могу ли я сдавать в аренду жилье, которое я приобрел с помощью ипотечного кредита?

Да, это возможно согласно статье 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статье 346 части 1 Гражданского кодекса РФ.

Если продавец квартиры никогда не сталкивался с ипотекой, как мне убедить его в том, что для него не играет никакой роли то, что я оплачиваю квартиру с помощью ипотечного кредита?

Мы бы посоветовали вам воспользоваться услугами аккредитованных при банке агентств недвижимости, которые регулярно общаются с продавцами жилья на подобные темы.

Мы видим три основных преимущества для продавцов жилья в покупателях, которые используют ипотечный кредит для оплаты жилья:

1) безопасность и надежность: в таких сделках продавцы имеют дело с покупателями, которые точно имеют средства, предоставляемые банками, тщательно проверившими данного клиента. Риск мошенничества со стороны покупателя при этом практически сведен к нулю.

надлежащее юридическое оформление: продавец может быть уверен в том, что сделка купли-продажи будет надлежащим образом оформлена. Это гарантирует участие в процессе сделки банка и страховой компании, а также агентств недвижимости, аккредитованных при банке.

2) возможности: в банковской практике возникают случаи, когда продавцы квартир для их заемщиков, поняв преимущества ипотеки, вскоре становятся сами клиентами банка.

В чем отличия предлагаемых банками ипотечных программ?

В каждом отдельном случае банк и ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов, таких как процентная ставка, срок, размер первого взноса, возможность досрочного погашения. Например, кто-то предлагает клиентам минимальную процентную ставку – 9,5 % годовых в валюте. В то же время в договоре оговаривается мораторий на досрочный возврат кредита. Другими словами, в случае улучшения материального положения заемщик не сможет без штрафных санкций рассчитаться с банком досрочно. Бывает и так, что в банке, где, на первый взгляд, самые выгодные условия, клиенту по тем или иным причинам не могут предоставить кредит в необходимом размере.

Что произойдет, если у банка возникнут проблемы?

Если ваша сделка только в стадии заключения – она, скорее всего, сорвется. А вот если кредит получен, квартира куплена, то заемщик почти не заметит, что банк «упал»: ему просто придет уведомление, что платежи теперь нужно делать по другому адресу. Ипотечные долги во всем мире считаются очень привлекательными, их охотно возьмет себе новый собственник. Принципиальный момент: условия платежей (сроки, проценты и т. д.) не могут измениться в одностороннем порядке ни при каких обстоятельствах, они установлены раз и навсегда.

Как определить документально подтвержденный ежемесячный доход?

В качестве документально подтвержденного дохода банк будет рассматривать вашу зарплату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду принадлежащего вам движимого и недвижимого имущества (при наличии у вас заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы. Банк определит максимальный размер кредита, на который вы можете рассчитывать, исходя из среднего размера вашего ежемесячного документально подтвержденного дохода за последние двенадцать месяцев. При этом особо следует отметить, что банк примет в расчет доход обоих супругов.

Чем еще кроме конечной суммы получаемого кредита различаются ипотечные программы?

Процентной ставкой, наличием или отсутствием поручителей, возможностью кредитовать тот или иной тип жилья, а также сроками рассрочки. Например, Сбербанк может выдать ипотечный кредит без залога. Но при этом сумма не должна превышать 25 000$. При этом условии для получения кредита достаточно лишь поручителей.

Однако, если кредит банком предоставляется по очень низкой ставке, вполне возможно, что оформление и обслуживание кредита будет максимально затратным.

Вообще, чем больше рискует банк в вашем случае, тем большую процентную ставку он предлагает. На размер расходов, связанных с обслуживанием кредита, могут повлиять также следующие факторы: проблемы с домом (старый), перекрытиями (деревянные), предельный возраст или какая-либо болезнь заемщика. Все это сегодня может стать не причиной отказа от выдачи кредита, но мотивом для увеличения страховой премии страховой компанией, которая страхует заемщика и квартиру. Необходимо отметить, что страхование, а также оценка квартиры сертифицированным оценщиком являются обязательными требованиями банков при выдаче кредита. Но при этом, имея столь богатый выбор (35 банков-партнеров) всегда есть возможность найти оптимальную программу. Именно в этом, а также в получении кредита и сопровождении сделки и урегулировании всех вопросов с банком помогает не так давно созданный Центр ипотечных программ МИЭЛЬ.

Примечания

1

При отсутствии трудовой занятости созаемщика предоставляется только копия паспорта созаемщика (далее аналогично)

2

В случае, если заемщик является иностранным гражданином, осуществляющим трудовую деятельность в РФ, дополнительно кроме копии паспорта предоставляется также копия вида на жительство, либо копия разрешения на временное проживание, либо копия разрешения на работу в соответствии с ФЗ РФ от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ». (далее аналогично)

3

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. № 292, в «Парламентской газете» от 13 января 2005 г. № 3–4, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 42

4

Текст приказа от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 опубликован в «Российской газете» от 23 ноября 2000 г. № 225, в еженедельном приложении к газете «Финансовая Россия» от 29 ноября 2000 г. № 45, в Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 27 ноября 2000 г. № 48, в приложении к «Российской газете» 2000 г. № 46, в Бюллетене Министерства юстиции Российской Федерации 2000 г. № 12, в журнале «Экспресс-Закон», декабрь 2000 г. № 48, в Информационном бюллетене «Нормирование в строительстве и ЖКХ» № 6 2000 г., в журнале «Бюллетень Строительной Техники» 2001 г. № 2, в Вестнике управления ценообразования и сметного нормирования в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве, выпуск 3, Москва, 2000 г.

5

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 12 августа 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г., № 31, ст. 3803

6

Текст Семейного кодекса опубликован в «Российской газете» от 27 января 1996 г. № 17, в Собрании законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. № 1 ст. 16

7

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 22 июля 1998 г. № 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. № 29 ст. 3400

8

Текст части первой ГК РФ опубликован в «Российской газете» от 8 декабря 1994 г. № 238–239, в Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301

9

Текст Кодекса опубликован в «Российской газете» от 12 января 2005 г. № 1, в «Парламентской газете» от 15 января 2005 г. № 7–8, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14

10

Текст части второй Налогового кодекса РФ опубликован в «Российской газете» от 10 августа 2000 г. № 153–154, в «Парламентской газете» от 10 августа 2000 г. № 151–152, в Собрании законодательства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. № 32 ст. 3340

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.