ТСЖ: что это такое и зачем нужно. Ответы на все вопросы

Виктор Щелоков

ТСЖ

Что это такое и зачем нужно

Ответы на все вопросы

Предисловие

Автор приводит развернутую информацию по созданию и деятельности ТСЖ с целью помочь собственникам помещений в многоквартирных домах разобраться в хитросплетениях жилищного законодательства.

В данном издании разъясняется: в каких случаях целесообразно создавать товарищество собственников жилья (ТСЖ), какие первые шаги должна предпринять инициативная группа, как грамотно оформить и зарегистрировать создание товарищества, организовать его последующую деятельность.

В книге содержатся образцы документов, необходимых в практической деятельности ТСЖ: Устав ТСЖ, договоры, заключаемые ТСЖ с гражданами и организациями, бланки протоколов собраний, уведомлений и доверенностей, другой используемой документации. Для упрощения пользования книгой ссылки на образцы документов помещены в соответствующих главах.

Книга будет полезна членам инициативных групп по созданию ТСЖ, председателям и активистам ТСЖ, собственникам жилых помещений, руководителям организаций всех форм собственности, вступающих в договорные отношения с ТСЖ.

1. Основы жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса Российской Федерации, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Жилищное законодательство регулирует отношения по вопросам:

2.1. Возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2.2. Пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

2.3. Пользования общим имуществом собственников помещений;

2.4. Отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

2.5. Учета жилищного фонда;

2.6. Содержания и ремонта жилых помещений;

2.7. Переустройства и перепланировки жилых помещений;

2.8. Управления многоквартирными домами;

2.9. Создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

2.10. Предоставления коммунальных услуг;

2.11. Внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2.12. Контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

3. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

4. Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

5. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации.

6. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

7. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

8. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

9. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

10. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

11. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогии права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

2. Что такое ТСЖ

Товариществом собственников жилья – ТСЖ – признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

ТСЖ – некоммерческая организация, соответственно на товарищество распространяется действие закона «О некоммерческих организациях» в части, не урегулированной ЖК РФ. Однако вышеуказанный закон не называет ТСЖ и не содержит каких-либо специальных норм относительно ТСЖ. Таким образом, положения ЖК РФ имеют специальный характер, а положения закона – общий.

2.1. Надо ли создавать товарищество собственников жилья

Однозначный ответ на вопрос о необходимости создания товарищества собственников жилья так до настоящего времени и не найден. До сих пор стороны, ведущие по этому поводу дискуссии, приводят различные аргументы как «за», так и «против». И это вполне закономерно и объяснимо. В нашей стране нет еще достаточного опыта в этой сфере, чтобы дать однозначный ответ.

Необходимо и законодательство в этой сфере совершенствовать, и, конечно, учитывать и просчитывать все факторы в комплексе. Дело незнакомое, и мало кто сразу осознал необходимость менять привычную систему отношений с ЖЭУ на что-то новое. Пока граждане раскачивались, нашлись желающие освоить возможности, предоставляемые ТСЖ. И освоили их очень быстро, да так, что с каждым месяцем в городах России фиксируется все больше скандалов и конфликтов, так или иначе связанных с товариществами собственников жилья. И, наверно, не ошибусь, если скажу, что значительное количество ТСЖ в России признать созданными законно можно лишь с большой натяжкой. Отмечены факты подделки протоколов общего собрания собственников, незаконного получения председателями ТСЖ банковских кредитов на капитальный ремонт под залог квартир или общей долевой собственности. Нередки и такие казусы, когда жильцы домов при регистрации ТСЖ узнают, что в их доме оно уже создано. Такие ТСЖ, как правило, создаются управляющими компаниями, которые и лоббируют свои интересы через подвластные им же ТСЖ. Это рано или поздно становится явным, что приводит к возрастанию случаев обращений в суд, прокуратуру, органы внутренних дел. В результате возбуждения уголовных дел, судебных процессов и вынесенных в итоге решений парализуется деятельность уже созданных ТСЖ.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны сами следить за состоянием своих домов. Такая перспектива пугает многих граждан, и они не хотят создавать ТСЖ. У других возникает беспокойство по поводу того, что если будет создано ТСЖ, то власти «бросят» соответствующий дом и т. д. Опять же возникает вопрос: а кто же будет разбираться с неплательщиками, должниками. Многие боятся, что в случае создания ТСЖ им придется гасить долги соседей-неплательщиков.

Спокойная жизнь в ТСЖ зависит и от состояния дома.

Прежде чем принимать решение, оцените, в каком состоянии находится ваш дом, подготовьте дефектную ведомость, а затем предъявите претензии городу. Возникают вопросы: в этом случае возместит ли государство гражданам капитальный ремонт? Будут ли для этого заложены бюджетные деньги? Дефектные ведомости должны составляться при передаче дома на баланс ТСЖ, и все это должно учитываться при составлении городских программ по капитальному ремонту. На основании дефектной ведомости товарищество может потребовать проведения необходимых ремонтных работ, которые откладывались долгие годы. Это дает хоть какую-то гарантию, что власти не бросят дом, так как дефектная ведомость подписывается представителем города.

В настоящее время ТСЖ в этом отношении не защищены. При создании в доме ТСЖ дом сразу же исключают из адресной программы капремонтов. Пока у города нет абсолютно никаких обязательств перед такими домами.

Что же касается тарифной политики, то в ТСЖ плата за коммунальные услуги может не расти, а уменьшаться.

Понятно, что все эти и другие вопросы возникают в отсутствие наработанной практики и четких разъяснений со стороны законодателя.

Статистка показывает медленный рост числа ТСЖ. Даже специалисты, работающие в сфере ЖКХ, признают, что создание ТСЖ сознательно тормозят отдельные недобросовестные работники ЖКХ, которые строят бизнес на том, что деньги от сбора квартплаты поступают в общий котел, и их движение невозможно проконтролировать.

Неграмотное управление домом силами ТСЖ опаснее, чем традиционное государственное. При эксплуатации зданий (в особенности старого фонда) собственникам необходимо оценить затраты на обслуживание и ремонт.

Жильцы не знают, на какие цели расходуется их квартплата, достаточно ли ее для содержания дома и т. д.

Итак, наверно уже понятно, что права товарищества собственников жилья тесно переплетаются с их обязанностями.

ТСЖ имеет право (ст. 137 ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г. «Жилищный Кодекс Российской Федерации»):

• заключать договоры в интересах членов товарищества;

• определять смету доходов и расходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

• выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

• пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

• передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Опять же, ссылаясь на выводы комиссии по экономической безопасности, можно сформулировать характерные неправомерные действия лиц, осуществляющих руководство ТСЖ:

• рассылка квитанций на оплату коммунальных услуг до передачи дома на баланс ТСЖ при отсутствии заключенных договоров с непосредственными поставщиками коммунальных услуг и монополистами;

• осуществление самовольных действий представителей ТСЖ по срезанию замков, взлом металлических дверей в общие помещения дома, несанкционированное вмешательство в инженерные системы дома (электрощитовые, трансформаторы и т. д.), в том числе связанные с непосредственной угрозой для жизни, до передачи дома на баланс ТСЖ в установленном порядке;

• рассылка от имени ТСЖ жильцам дома уведомлений и объявлений с угрозами и неправомерными требованиями (вступить в ТСЖ под угрозой повышения коммунальных тарифов для тех, кто откажется это сделать, угрозы в отказе технического обслуживания квартиры, становление повышенных расценок иного характера и т. д.);

• немотивированный отказ в принятии показаний индивидуальных узлов учета холодного и горячего водоснабжения при расчете коммунальных услуг;

• растрата денежных средств руководством ТСЖ и ЖСК, собранных целевым образом (капитальный ремонт дома, текущий ремонт и т. д.), на премии, поощрения.

Какой вывод можно сделать из вышесказанного? При решении вопроса о целесообразности создания ТСЖ в многоквартирном доме нужно учитывать следующие факторы:

• общее техническое состояние дома, необходимость проведения капитального ремонта;

• соотношение количества квартир и иных помещений, находящихся в частной собственности, к общему количеству (исходя из площади);

• социальный состав собственников жилья;

• наличие достойных кандидатур на должности председателя и членов правления ТСЖ.

Так что, с учетом вышеизложенного, решайте: надо ли в вашем многоквартирном доме создавать ТСЖ или нет?

2.2. С чего начать

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Таким образом, те, кто не голосовал за это решение, не подписывался под решением собрания, не проявил свою волю, – не являются членами ТСЖ, и оно для них по сути – сторонняя управляющая компания, с которой они находятся в договорных отношениях, как раньше находились в договорных отношениях с «Жилкомсервисом». И по закону ТСЖ обязано заключить с таким жильцом письменный договор. Наличие этого договора позволяет жильцу быть защищенным потребителем, на которого распространяется действие закона «О защите прав потребителей».

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.