Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг

А ведь именно из-за этого эффекта возникает негативное впечатление от квартиры, которое потом так сложно поменять!

Помните об ожиданиях ваших покупателей и стремитесь их оправдать, а лучше превзойти.

Кто купит вашу квартиру?

В 2010 г. Аналитический центр компании «МИЭЛЬ» провел исследование на тему «Как изменился покупатель недвижимости после кризиса?», позволившее составить портрет современного покупателя недвижимости.

Во-первых, хотя сегодня в принятии решения о покупке жилья среднего и экономкласса обычно участвуют оба супруга, более активны в выборе женщины (70 %). Преобладают среди покупателей квартир лица от 36 до 50 лет (около 14 %) и от 25 до 29 лет (13 %). Большинство покупателей имеют высшее (56 %) и среднее специальное образование (33 %). Состав типичной семьи: три (37 %), четыре (25 %), реже два (16 %) человека. В семьях около половины опрошенных нет детей до 18 лет, а в 38 % семей всего один ребенок до 18 лет.

Итак, что же получается? Типичный покупатель квартиры в России – семья из трех-четырех человек, в которой с 50-процентной вероятностью нет детей до 18 лет (скорее всего, дети в такой семье все-таки имеются, но уже взрослые). Если маленькие дети в семье есть, то, вероятнее всего, в единственном числе. Кроме того, среднестатистические покупатели имеют высшее образование.

Все это нужно учитывать при подготовке квартиры к продаже. Вопреки расхожему представлению, что типичные покупатели жилья – молодая красивая пара с двумя румяными малышами, реально вам, скорее всего, придется иметь дело с активной образованной женщиной среднего возраста, имеющей более пассивного (или просто занятого) мужа и одного-двух уже взрослых детей.

Подробнее о разных типах покупателей, а также половых, возрастных и прочих факторах при покупке недвижимости читайте в разделе «Просмотр квартиры в деталях». Мы провели целое исследование и, опросив около 100 практикующих риелторов, составили картину типичного просмотра квартиры экономкласса, элитных апартаментов, загородного дома и офиса, а также описали поведение разных категорий покупателей на просмотре.

Стейджинг на практике

Что может дать стейджинг? Рассмотрим на простом примере (см. фото № 5 в Иллюстрациях). Дано: доставшаяся в наследство комната в трехкомнатной квартире в спальном районе на севере Москвы. Первоначальное состояние было ужасно – старые, ободранные обои, помнящие позднего Ельцина. Кровать времен «дорогого Леонида Ильича», шкаф тех же времен. Судьба пола еще печальней. Бывшие жильцы поверх продавленного паркета постелили мебельные щиты, чтобы хоть как-то по нему ходить без риска сломать ногу. Добавьте к этому пренеприятный запах, и картина, представленная на фотографии, будет полной.

Перед новым собственником встал вопрос: что с этим всем делать? По некоторым причинам продавать комнату сразу в планы наследника не входило. Значит, выбор встал между сдачей в аренду и простоем. Можно было закрыть комнату на ключ и забыть про нее на год. Но специфика личной недвижимости в том, что она или кладет вам деньги в карман, или деньги из кармана вынимает. Коммунальные платежи необходимо оплачивать в любом случае.

Итак, решено сдавать комнату в аренду. Рынок аренды подвержен сезонным колебаниям: с середины августа до ноября – пик спроса на недвижимость, цены максимальные. Затем накал страстей спадает, арендаторов становится меньше, а объектов для сдачи больше. Есть и мертвый сезон, который длится с мая по июль. В этот период обстановка меняется кардинально, владельцы недвижимости нервничают и сбавляют цены.

Как сдать недвижимость в начале года, в арендном межсезонье? Потенциальные клиенты разборчивы – особенно хорошие клиенты. Если в купле-продаже хороший клиент – это тот, у кого есть деньги (независимо от его гендерной принадлежности, возраста, происхождения и привычек), то в аренде все обстоит иначе. Наиболее предпочтительные клиенты – супруги 25–50 лет или одиночки без детей, домашних животных, вредных привычек и обязательно – граждане России со славянской внешностью. Как показала практика, они являются самыми беспроблемными жильцами.

«Наиболее предпочтительные клиенты» были готовы снять эту комнату за 10 000–11 000 руб., не больше. Сказывалась общая обстановка в квартире, запах и другие нюансы. Было решено провести легкий и низкобюджетный стейджинг. Так или иначе, впереди продажа комнаты, и было веское основание подозревать, что потенциальные покупатели будут реагировать на «убитую» комнату так же вяло.

Сказано – сделано. Прежде всего силами дворников была выкинута на помойку вся мебель. Это был непростой, но необходимый шаг. Хотя мебель была еще довольно крепкой, ее безнадежное моральное устаревание и неказистый внешний вид выбора не оставили. Далее был очищен от пыли, паутины и отслоившейся краски потолок. После – шпаклевка самых заметных дырок, грунтовка и покраска. Всю работу владелец комнаты делал самостоятельно – с одной стороны, чтобы сэкономить, с другой – хотел получить опыт для ремонта своей будущей квартиры «под себя».

Разобравшись с потолком, собственник снял старые обои и легко отслаивающиеся части ранее наклеенных газет. После удаления из стен древних гвоздей и дюбелей дырки были зашпаклеваны. Потом клеились новые обои, красился пол.

Осталось привезти мебель, что и было сделано. Все необходимое нашлось в магазине «ИКЕА». В этом магазине, как известно, имеются все виды мебели в категории «эконом», при этом качество держится на достаточно приличном уровне. Как показало время, выбор был верен: после интенсивной многомесячной эксплуатации мебель осталась невредимой.

Какую купить мебель? Имеющиеся ограничения – метраж комнаты (всего 9,5 кв. м), а также невысокий бюджет. Мебель должна быть универсальной. Двуспальная кровать, которая отлично смотрелась на сайте, в магазине выглядела слишком громоздкой. Ввиду небольшой площади комнаты этот вариант был забракован. Выбор пал на диван-кровать, который в сложенном виде занимал мало места, так что крошечная комната казалась просторней. В разложенном виде диван позволял не без комфорта устроиться паре с не слишком большими габаритами.

Обязателен шкаф. Шкаф выбирался по таким критериям, как габариты (чтобы влез между кроватью и стеной), удобство (есть отделения для верхней одежды и полки для всего остального) и, конечно же, цена (цена приятно удивила). Интерьер дополнил небольшой, но элегантный стол и пара табуреток. Ну и, конечно же, не обойтись без люстры и штор. (Так как квартира расположена на первом этаже, шторы – обязательное условие.)

Итак, расходы:

1. Стройматериалы, инструменты (из «Леруа Мерлен») – 5200 руб.

2. Карниз и шторы – 650 руб.

3. Люстра – 450 руб.

4. Мебель (из «ИКЕА») – 16 000 руб. с доставкой, в том числе:

– шкаф – 4700 руб;

– диван-кровать (каркас, матрас, чехол) – 8000 руб. Кстати, в «ИКЕА» можно купить отдельно матрас или чехол взамен испорченного, так что менять диван целиком не требуется;

– стол – 1000 руб.;

– две табуретки по 270 руб.

Не забудем про доставку – 1450 руб.

Итого: 22 300 руб.

Поскольку работы выполнялись самостоятельно, за них платить не пришлось. В противном случае бюджет увеличился бы еще на 7000–12 000 руб. По времени все работы заняли неделю по 4–5 часов ежедневно.

Конечно, идеального ремонта не получилось. И если поставить себе такую цель, можно найти множество огрехов и в варианте «после». Но перфекционизм в стейджинге вреден даже больше, чем халтура. Потому что идеальный ремонт для сдачи жилья в аренду совершенно не нужен!

А получилась вполне ликвидная комната экономкласса (см. фото № 6 в Иллюстрациях). Как любят писать риелторы в объявлениях, «свежая косметика и мебель “ИКЕА”». А это именно то, что охотно снимают арендаторы экономкласса.

В результате комната сдается быстро, со второго показа – за 15 000 руб. Когда в июле (мертвом сезоне для московской аренды) неожиданно съехали квартиранты, новые были найдены за два дня. Профессионалы аренды знают, что это очень хороший показатель.

Выигрыш 5000 руб. в месяц, 60 000 руб. в год. Расходы по ремонту и покупке новой мебели окупились за четыре с половиной месяца.

Дополнительный плюс – снижение времени простоя (несколько дней вместо возможных 2–4 недель), что также увеличивает доход арендодателя. Потрачены силы и время на ремонт, но сэкономлены силы и время на бесплодные показы и переговоры!

Плюс к этому – для целей дальнейшей продажи – цена комнаты по примерным оценкам выросла на 250 000–300 000 руб.

Еще один пример – теперь уже из более дорогого сегмента (см. фото № 7 в Иллюстрациях). Эту квартиру на Сущевском Валу помогли купить клиенту риелторы из агентства «Капитал Недвижимость».

Трешка площадью 66 кв. м пребывала, мягко говоря, в плачевном состоянии. Жители престижного, но очень старого сталинского дома явно давненько не делали ремонт (см. фото № 8 в Иллюстрациях).

Картину довершают темные стены самого неподходящего для жилья цвета – фиолетового (см. фото № 9 в Иллюстрациях). В такой комнате не только темно и неуютно – в ней попросту страшно находиться, а человеку с неустойчивой психикой – вообще вредно.

В остальном – стандартная квартира. Изолированные комнаты, кухня 8 кв. м, второй этаж. Клиент купил ее в мае 2012 г. за 8,5 млн руб.

Последующие два месяца были потрачены на ремонт. К делу подошли основательно – наняли рабочих, которые сделали натяжные потолки, поклеили хорошие обои, положили ламинат, выложили ванну плиткой, не забыли про плинтуса, новую сантехнику, занавески, люстры (см. фото № 10 и № 11 в Иллюстрациях). Все удовольствие обошлось в 1 млн руб.

По окончании работ квартиру выставили на продажу за 12,5 млн руб. Покупатель был найден за три недели. Еще 500 000 руб. клиент отдал агентству недвижимости за услугу покупки и последующей продажи квартиры. С учетом торга и некоторых сопутствующих расходов чистая прибыль клиента составила 2,2 млн руб., или 26 % за 3 месяца.

То есть 105 % годовых, и это в наше «послекризисное» время, когда, согласно распространенному (даже среди профессионалов) мнению, «инвестировать в недвижимость невыгодно, много все равно не заработаешь».

Обратите внимание, какой просторной кажется совсем небольшая комната (см. фото № 12 в Иллюстрациях). Это эффект светлых стен, нового ремонта и чистоты. Она казалась бы еще больше, если бы присутствовала грамотно расставленная мебель.

Как видим, инвестиции в стейджинг принесли неплохую отдачу. У вас получится как минимум не хуже!

Обратите внимание! Классический стейджинг не должен стоить дорого. Если бюджет ограничен, сэкономить можно на многом. Но и доводить экономию до крайности не рекомендуется, иначе придется испытать принцип «скупой платит дважды» на себе. Пример неудачного стейджинга, связанного с неуместной экономией, вы найдете на фотографиях № 13–15 в Иллюстрациях.

Экономика хоум-стейджинга

Сколько это стоит?

Наша цель – за относительно небольшие средства по сравнению со стоимостью жилья придать ему вид, который будет наиболее привлекателен для покупателей. Сколько нужно потратить? По данным Национальной ассоциации риелторов (США), на подготовку недвижимости к продаже разумно тратить 1–3 % от ее продажной стоимости. Мы считаем, что эти цифры вполне актуальны и для российских реалий.

Конкретный бюджет для вашего объекта зависит от состояния и стоимости жилья, рыночной ситуации, ваших финансовых возможностей и запаса времени. Для квартиры в среднем или хорошем состоянии все расходы на предпродажную подготовку не превышают 1 % от ее стоимости. В результате стоимость квартиры возрастает на 3–5 % (иногда выше), что дает 2–4 % чистой прибыли. Мало? Для московской квартиры экономкласса 2 % – это 80 000–200 000 руб. И это минимум!

Для квартиры в «убитом» состоянии совокупные расходы на стейджинг не превышают 3 % от ее стоимости, что дает прибавку в 5–7 % и выше! В отдельных случаях цена может взлететь на 20–25 %, то есть счет уже идет на миллионы рублей!

Все эти процентные показатели одинаково справедливы для квартир как экономкласса, так и бизнес-класса и элитного жилья (только абсолютные цифры во втором случае будут гораздо выше), как для квартир в Москве, так и в Подмосковье. Общие принципы хоум-стейджинга подходят для любого российского региона (возможно, с некоторыми поправками на местную специфику), но финансовые показатели могут незначительно различаться.

Для загородного дома стейджинг обойдется дороже. Все зависит от состояния дома, участка и всех построек, но в среднем это 1–4 % от цены продажи. Средняя прибавка к цене – 5–10 %. Но загородный рынок гораздо менее унифицирован, чем городской, поэтому тут возможны существенные отклонения в обе стороны, и выводить средние величины довольно трудно.

По данным американского портала StagedHomes.com, стейджинг увеличивает стоимость дома как минимум на 3 %. А в отдельных случаях прибавка может достигать 50 %! Это, конечно, американская статистика, но вполне может вдохновить и российских стейджеров.

Сколько времени занимает подготовка обычной квартиры к продаже? Если проводить хоум-стейджинг активно и целенаправленно, то требуется в среднем от нескольких дней до трех недель. Несколько больше времени необходимо для сильно запущенной квартиры, для большой квартиры, для дорогих апартаментов либо для загородного дома.

Так или иначе, при грамотном подходе к стейджингу прибыль всегда оправдывает вложения!

Не все так страшно

Составляя бюджет и планируя вашу стейджинг-стратегию, имейте в виду:

1. Часть работ являются обязательными, остальное – на ваше усмотрение, в зависимости от ваших желаний и возможностей.

2. Что-то не будет вам стоить ни рубля.

3. Часть работ вы можете сделать сами, потратив совсем небольшие деньги на материалы и инструменты. Сэкономите на оплате рабочих и приобретете полезный опыт, который пригодится в новой квартире.

4. Всегда есть возможность сэкономить и сократить ваш стейджинг-бюджет.

В любом случае решите сразу, какую максимальную сумму вы готовы выделить на предпродажную подготовку. И постарайтесь использовать ее с максимальным эффектом!

Вот как это выглядит на практике.

Поверхностное приведение в порядок типовой двухкомнатной квартиры общей площадью 50 кв. м, находящейся в среднем состоянии, обойдется от 15 000 до 60 000 руб. Для трехкомнатной квартиры затраты составят от 20 000 до 80 000 руб. Разумеется, эти суммы можно увеличить или уменьшить – по ситуации.

Для загородных домов и дач расчеты более сложные. При продаже квартиры мы ни рубля не тратим на внешний вид дома, в котором она расположена. Этот фактор вне наших возможностей, мы вынуждены мириться с тем, что есть.

При продаже дома внешний вид – серьезный фактор, который влияет на восприятие объекта покупателем. И мы можем изменить это восприятие к лучшему. Поэтому к работам по стейджингу интерьера дома добавляются работы по приведению в порядок фасада, участка, ограждения, калитки, гаража, хозяйственных построек. Бюджет стейджинга для загородного дома начинается от 25 000 руб. и заканчивается где-то ближе к миллиону…

Пусть вас не смущают цифры, которые могут показаться слишком высокими для вашего кошелька. Есть множество возможностей сэкономить. Благодаря китайцам, наладившим масштабное производство ширпотреба, мы можем приобретать совсем дешевые аксессуары, которые выглядят гораздо дороже, чем стоят. Старая дверь с блестящей «под золото» ручкой, аккуратно отреставрированная, выглядит не хуже новой. Новый блестящий смеситель в ванной, произведенный неизвестной фирмочкой в промышленной зоне близ Шанхая, стоит в десятки раз дешевле, чем внешне такой же, но выпущенный известной компанией. Новый, блестящий от чистоты пол, покрытый самым дешевым ламинатом, выглядит не хуже, чем покрытый дорогим ламинатом. Разница цен – многократная.

Есть множество возможностей сэкономить на стейджинге, главное – составить грамотную стратегию и правильно расставить приоритеты.

Преодолеваем психологические барьеры

Одна из трудностей стейджинга заключена в человеческой психологии. Люди не хотят вкладывать деньги и усилия в недвижимость, которую решили продать. Они уже внутренне попрощались с ней и не воспринимают как свой дом. И это правильно. В смысле – правильно еще до начала продажи сказать своему старому дому «до свидания» и рассматривать его сугубо как товар, который необходимо продать максимально выгодно и быстро. Без сантиментов.

Вас не должно коробить, что посторонние люди топчутся в вашей спальне, заглядывают в шкафы и скептически рассматривают ваш «оригинальный авторский дизайн». Не стоит выбирать покупателей, исходя из личных симпатий, и пытаться передать квартиру «в хорошие руки» – этим вы ограничиваете круг покупателей и свои финансовые возможности. Никогда не нужно спорить с покупателями о вкусах, защищать свои дизайнерские находки и доказывать ваше право жить так, как вам вздумается. Никто это право у вас не отнимает, но, если вы решили продать квартиру, сосредоточьтесь на достижении именно этой цели.

А вот что неправильно – так это отказываться вкладывать деньги в продаваемую квартиру. Это ведь не затраты, а инвестиции, которые могут окупиться многократно. Мы уже приводили расчеты по соотношению затрат на стейджинг и прироста продажной цены. Но допустим, после стейджинга вы не смогли поднять цену вашей квартиры. Такое бывает, если рынок в глубоком кризисе и продаются только самые дешевые варианты. Тогда с помощью стейджинга вы ускоряете продажу (и вообще делаете ее возможной).

Но и в этом случае финансовая выгода налицо.

Даже летом 2012 г., когда на московском рынке наметилось оживление, средний срок экспозиции квартиры экономкласса в Москве – 2–4 месяца, в Подмосковье – 3–5 месяцев. Для более дорогих квартир (бизнес-класс и элитные) этот срок еще выше – доходит до года, а иногда и более. Для загородного дома средний срок экспозиции и того дольше – в экономклассе до полугода, в элитном сегменте счет иногда идет на годы…

Итак, если ваша квартира в Москве – самая обычная и не самая дорогая, ее, как показывает статистика, купят примерно в течение трех месяцев активных продаж. Загородный дом – в течение шести месяцев.

Что вы при этом потеряете?

1. Деньги на оплату коммунальных платежей. Для квартиры это примерно 10 000–25 000 руб. за три месяца (в зависимости от метража и числа прописанных лиц), для дома – от 25 000 до 100 000 руб. за полгода.

2. Деньги в виде скидки на квартиру. Как показывает практика, чем больше объект «висит» в базах, тем на большие уступки готов идти продавец, тем увереннее торгуется покупатель и тем дешевле квартира в итоге продается. В среднем после 3–4 месяцев «висения» квартира теряет до 3 % стоимости. Это 60 000–300 000 руб. для Подмосковья и от 120 000 руб. до бесконечности для Москвы.

3. Время на бесплодные звонки, показы, переговоры и изматывающее ожидание. И ваши силы тоже. Равнодушные глаза покупателей, скользящие по обшарпанным стенам, вежливое «мы подумаем» и… ожидание новых звонков, новых визитов. Если взамен вы покупаете другую квартиру, то за это время подходящий вам вариант может уйти с продажи или подрасти в цене.

Так что долго продавать квартиру невыгодно! Как говорится, время – деньги.

После грамотного стейджинга, как показывает и наша, и зарубежная практика, вполне реально продать квартиру с первого-второго показа по номинальной цене. То есть примерно за пару недель. Ваши затраты, в самом общем случае, не превысят 1 % от стоимости недвижимости. Конечно, придется потратить определенное время и приложить некоторые усилия в целях приведения квартиры в надлежащий вид, но в конечном итоге время вы все равно сэкономите (за счет ускорения продажи), а труды, с учетом вашей экономии, будут щедро оплачены.

Мы рассмотрели случай, когда после стейджинга цена объекта не поднимается. Однако чаще всего после грамотного стейджинга продавец может с полным правом прибавить к продажной цене недвижимости еще хотя бы несколько процентов. Правда в этом случае продажа за одну неделю не гарантирована. Тут уж как в любом бизнесе: или быстро, или дорого. Но и денежная выгода окажется выше.

Так что не нужно бояться вкладывать деньги и силы в продаваемую квартиру. Если стратегия стейджинга будет разработана верно, эти вложения всегда вернутся к вам сторицей.

Стейджинг – это не затраты, а инвестиции.

Ниже приведены результаты исследования канадского портала HomeGain.com, проведенного в 2011 г. Было опрошено более 600 риелторов и выведен ROI, или коэффициент возврата вложений в стейджинг жилья. Как показали результаты опроса (см. табл. 1), большинство риелторов считают, что наибольший ROI при продаже дома имеют наиболее мелкие работы и инвестиции.

Источник: http://www.destinationhomestaging.ca/rus/images/stories/homegaintable2011russian.jpg. Автор: Алла Филиппова, специалист по предпродажной подготовке недвижимости, Destinationhomestaging, Монреаль, Канада.

А вот для сравнения похожая таблица, составленная тем же порталом на семь лет раньше – в 2003 г. Она приводится в книге американских специалистов Джулии Даны и Марсиа Лейтона Тернера «Подготовка дома к продаже» (Staging Your Home to Sell). Было опрошено около двух тысяч агентов недвижимости. Выяснилось, что на предпродажную подготовку недвижимости американцы тратят от $80 до $2800. В графах отражены средние вложения в разные элементы жилья и доходность от таких инвестиций.

Как видим, простая уборка и правильное освещение окупаются многократно. А вот различные дорогостоящие ремонтные работы уже не столь прибыльны, хотя и приносят некоторую выгоду при продаже квартиры.

Авторы книги «Подготовка дома к продаже» утверждают, что дом после стейджинга вырастает в цене в среднем на 6,9 %. Они же уверяют, что дом, не прошедший стейджинг, висит в риелторских базах в среднем 163 дня до продажи, в то время как дом после стейджинга продается всего за 9 дней. Это статистика американская, переносить ее на российские реалии нельзя. Но российской статистики пока, к сожалению, нет. Полноценных исследований на эту тему в России еще не проводилось и не могло проводиться, ведь у нас даже понятие «стейджинг» пока мало кому известно! (Можно сказать, что понятие «стейджинг» пришло на российский рынок вместе с этой книжкой.)

Предпродажный ремонт

Мелочь для жизни, проблема для продажи

Мы живем в нашей квартире день за днем, год за годом и уже привыкли ко всем ее недостаткам. Не работает дверной звонок? Да он и не нужен, есть ключи.

Чуть протекает стояк? Замотаем тряпкой, и проблема вроде бы решена. Дверь открывается с большим усилием? Привыкнем прикладывать это усилие. Заедает ключ в замке? Приноровимся! Не горит верхний свет в спальне? Не беда, хватает и торшера!

Вы так притерлись к своей квартире, что даже и не замечаете всех этих огрехов. А вот покупатель их заметит. И сделает выводы – не слишком для вас приятные. Вот почему очень трудно делать стейджинг своего жилища самостоятельно. Вы просто не можете посмотреть на свой дом со стороны, увидеть его объективно, а не сквозь призму ваших привычек, воспоминаний и т. п. Поэтому на начальном этапе лучше привлечь советчика со стороны – приятеля (близкий друг может не помочь, он, скорее всего, тоже уже слишком привык и эмоционально привязался к вашему дому) или специалиста.

«Подумаешь, не работает звонок! Какая в этом проблема для покупателя? Это же легко починить!» – возможно, подумаете вы.

Вот и почините! Да, по сравнению с ценой квартиры починка дверного звонка стоит совсем недорого, но не поленитесь и сделайте эту работу вместо покупателя.

Потому что:

1. Даже мелкие поломки вызывают у покупателя негативные эмоции и сбивают с необходимого нам позитивного настроя.

2. Любой недостаток квартиры может стать поводом для торга. Это лишний козырь в руки покупателя. Поэтому в ваших интересах сделать так, чтобы ему просто не к чему было придраться!

3. Конечно, вы можете стоять на своем и не снижать цены. Но зачем вам вообще предпродажные споры и препирательства? Даже при позитивном исходе (покупатель согласился на покупку и принял вашу цену) напряженные отношения с покупателем могут усложнить дальнейшее оформление сделки. Никто не говорит, что вы должны подружиться с покупателем или как-то особенно его к себе расположить (покупают все же квартиру, а не вас), но наладить хороший контакт – очень полезно! Особенно, если в ваших отношениях не участвует буфер в лице риелтора.

4. Любые поломки наводят на мысль, что о квартире не слишком хорошо заботились, а значит – наверняка есть и более серьезные проблемы. А как их все обнаружить во время короткого просмотра? Проще просто не покупать эту квартиру!

5. Любые сомнения покупателя разрешаются не в вашу пользу! Он же не знает ваше жилище и вполне резонно предполагает самое худшее. Маленькая течь в загородном доме… А если это протекает крыша?! Заедает замок? А если сломается и я не смогу попасть в дом?! Не горит лампочка… А все ли там вообще нормально с электропроводкой?

6. Добавим к этому суеверных покупателей, которые любую сложность воспринимают как «знак свыше». Это довольно большая категория людей, склонная к очень причудливым поворотам мысли. Даже не пытайтесь понять логику человека, который, увидев перегоревшую лампочку в коридоре, вдруг заявит: «Это нехорошая / энергетически вредная / не «моя» квартира». Или не заявит, но откажется от покупки. Сами виноваты, что не устранили «знаки свыше» перед просмотром!

Согласно китайской системе фэн-шуй, сломанные, поврежденные вещи мешают плавному течению энергии ци по пространству. Поврежденные вещи нарушают гармонию и вызывают негативные эмоции. Определенные неисправности также могут нанести ущерб здоровью. Так, неисправности электропроводки могут привести к заболеваниям нервной системы, сломанные или показывающие неточное время часы вносят хаос и беспорядок, неисправности кухонной плиты символизируют финансовые проблемы, а протекающие трубы – заболевания почек, засоренные водостоки связаны с проблемами пищеварения. Словом, весь дом – живой организм, оказывающий влияние на жизнедеятельность и психологическое состояние обитателей. Даже если вы не поклонник фэн-шуй, вам вполне может попасться такой покупатель. Или, скорее, покупательница.

Наиболее часто встречающиеся неисправности:

1. неработающий дверной звонок;

2. перегоревшие лампочки;

3. протекающие краны;

4. отбитые плитки в ванной;

5. порванный линолеум;

6. неисправность проводки;

7. скрипящие двери;

8. расшатанные стулья;

9. покосившиеся дверцы шкафов;

10. надрывно гудящий холодильник.

Все эти недостатки будут отмечены потенциальными покупателями. Не дайте мелочам повлиять на эмоциональное впечатление от вашей квартиры!

Есть хорошее правило: почините или выбросьте! То, что можно и нужно чинить, должно быть починено, остальные неработающие вещи необходимо безжалостно выбросить на помойку. Благодаря этому мы решаем сразу две проблемы:

1. Освобождаем квартиру от ненужного хлама – вещей, починка которых, кстати, может стоить дороже покупки аналогичных новых изделий. Меньше хлама – больше пространства.

2. Создаем правильное впечатление от квартиры.

Если ремонт выглядит свежим и новым, покупателю кажется, что и все системы вашего дома – новые и исправные. И наоборот – старая и разваливающаяся обстановка наводит на мысль о неисправности инженерных систем дома.

Так что не ленитесь – почините все мелкие поломки, даже те, которые совершенно не мешают вам жить.

Почините или выбросьте!

Делать самому или нанять профессионалов?

Этот вопрос возникает практически у всех, кто решил подготовить жилище к продаже. Все зависит от ресурсов – времени и денег, – которыми вы располагаете. Не всегда профессионал сделает лучше – все мы знаем истории про горе-мастеров, которые берутся за работу и делают ее настолько небрежно, что через неделю начинает отваливаться плитка и отслаиваться краска. А ремонтников и след простыл.

Привел как-то раз знакомый агент по аренде клиентов на просмотр двухкомнатной квартиры. Жилье позиционировалось как квартира «после косметического ремонта», цена была среднерыночной. В целом все было неплохо, если бы не одно большое но. В одной из комнат взору посетителей предстал чудо-потолок со свисающими лохмотьями краски. На недоуменный вопрос клиентов «А что же это у вас?» расстроенный хозяин пояснил, что приглашенные строители сделали ремонт довольно быстро и за умеренные деньги. Вот только последствия несоблюдения технологии покраски проявились катастрофически быстро.

Ремонт идеального качества для хоум-стейджинга не нужен. Мелкие огрехи и недостатки ремонта не бросаются в глаза при поверхностном осмотре, к тому же их всегда можно замаскировать. Поэтому если чувствуете в себе силы сделать работу среднего качества самостоятельно – делайте. Не уверены в себе – лучше пригласите мастеров.