Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Галина Корнийчук
Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Глава 1
Особенности договора аренды

1.1. Понятие и основные признаки договора аренды

      Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.
      Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.
      По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
      Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
      Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. 606–625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях – особенности конкретных видов договоров.
      Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.
      1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.
      2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.
      3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.
      Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.
      По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
      Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т. д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
      Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.
      Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по правилам договора аренды.
      Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров.
      Договоры аренды использовались как правовая форма разгосударствления предприятий, находившихся в собственности государства, и передачи их в аренду трудовым коллективам в лице хозяйственных товариществ и обществ. Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Однако со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. После чего применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.
      В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Аренда земельных участков

      Порядок аренды земельных участков урегулирован в главе 17 ГК РФ и в Земельном кодексе РФ. В соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ, гражданам и юридическим лицам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Вводным законом к Земельному кодексу РФ установлено, что юридические лица, имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право срочного безвозмездного пользования до 1 января 2010 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести подобные земельные участки в собственность до 1 января 2013 г.
      Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
      По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (п. 26 Правил).
      За арендатором земельного участка закреплены следующие права по распоряжению им в период действия договора аренды: сдача в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором; передача прав и обязанностей по договору другому лицу; внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т. д.
      Для таких договоров характерна повышенная защита интересов арендатора. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
      Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему аренду на срок до 49 лет.
      Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется следующими актами: Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-I «О недрах» (далее – Закон «О недрах»), Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ.
      Самостоятельным видом аренды является аренда транспортных средств (§ 3 главы 34 ГК РФ). Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649 ГК РФ). Такие особенности связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами и т. д.
      Так, специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодексе внутреннего водного транспорта РФ.

Виды договора аренды

      ГК РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:
      • прокат (ст. 626–631 ГК РФ);
      • аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632–641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. 642–649 ГК РФ);
      • аренда зданий и сооружений (ст. 650–655 ГК РФ);
      • аренда предприятий (ст. 656–664 ГК РФ);
      • финансовая аренда (лизинг) (ст. 665–670 ГК РФ).
      Ниже будут рассмотрены отличительные особенности этих договоров.

1.2. Объекты аренды

       Объектом арендывыступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК РФ).
      К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.
      Непотребляемые вещи, в свою очередь, могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом. Все остальные вещи являются движимыми.
      Таким образом, объектами аренды могут выступать:
      • земельные участки;
      • обособленные природные объекты;
      • предприятия и другие имущественные комплексы;
      • здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
      • оборудование;
      • транспортные средства;
      • инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.
      В некоторых случаях законодательством устанавливаются определенные требования в отношении объектов, которые могут передаваться в аренду. Так, например, по договору проката в пользование арендатору может быть передано только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Объекты недвижимости не могут стать предметом проката.
      Важнейшим признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.
      Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товара либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве.
      Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том же количестве.
      При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
      Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным условием для всех видов договоров аренды. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ).
      Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Минобороны России, МВД России, ФСБ России и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими, в аренду передаваться не могут. Конкретные перечни таких объектов установлены отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.
      Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду водных объектов (ст. 11 Водного кодекса РФ).
      В договоре аренды нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.
      Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т. д.).
      При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т. д.
      При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.
      Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов.

1.3. Стороны в договоре аренды

      Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.
       Арендатор– лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель – лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.
      В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.
      Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием обладает, прежде всего, собственник. При этом арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т. д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника.
      Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.
      Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.
      Полномочия по сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности определяются исходя из того, находятся они в хозяйственном ведении (у государственных или муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию.
      Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости – только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, – самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами (ст. 295 ГК РФ).
      Казенные предприятия могут распоряжаться закрепленным за ними имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Такие же условия определены для учреждений, которым имущество передано в оперативное управление либо приобретено ими за счет средств, выделенных по смете (ст. 298 ГК РФ).
      Полномочия некоторых групп учреждений по сдаче в аренду закрепленных за ними объектов регулируются также отдельными специальными законами, определяющими условия и порядок распоряжения имуществом. Так, например, в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.
      Статьей 298 ГК РФ установлено, что в случаях, когда учреждению его учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные от этой деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма дает учреждениям право самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного имущества, поскольку оно является его собственностью.
      По Конституции РФ управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Решениями Правительства РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены на Министерство имущественных отношений РФ. До апреля 2004 г. это Министерство выступало в качестве арендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным унитарным предприятиям или учреждениям. Оно же являлось уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятия должны согласовывать сдачу в аренду закрепленных за ними объектов недвижимости.
      В соответствии с Указом Президента РФ от 09 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Министерство имущественных отношений было упразднено. Правительство Российской Федерации приняло постановление от 08 апреля 2004 г. № 200, согласно которому теперь Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации и осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.
      Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами (ст. 14 ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
      Арендодателями земельных участков могут быть:
      • лица, имеющие в собственности земельный участок (ст. 260 ГК РФ);
      • уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.
      Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
      Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов.
      Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 «Закона о недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1); участков лесного фонда – лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 83 Лесного кодекса РФ).
      Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания его недействительным (ст. 173 ГК РФ).
      Коммерческие организации в большинстве своем могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Поэтому для заключения юридическим лицом договора аренды совсем не обязательно, чтобы данный вид деятельности был записан в его учредительных документах.

1.4. Форма договора аренды

      Аренда имущества рассчитана, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Вместе с тем есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).
      При краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т. д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.
      Следует иметь в виду, что если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.
      Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:
      • заключен на срок менее одного года;
      • не является по своей сути договором проката;
      • предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;
      • письменная форма договора не установлена соглашением сторон.
       Например, между физическими лицами на полгода заключен договор аренды компьютера. Так как специальных требований к его форме законом не установлено, то применяется общее правило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.
      А вот если физические лица заключают хотя бы на один месяц договор аренды транспортного средства без экипажа, то в соответствии со статьей 643 ГК РФ стороны обязаны заключить такой договор в письменной форме.
      В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ заключение договора аренды в письменной форме означает, что должен быть составлен определенный документ, выражающий содержание данной сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
      Письменная форма договора считается соблюденной, если его стороны соблюдают следующие условия:
      • составляют документ, подписанный сторонами, или совершают обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом другая сторона должна принять предложение заключить договор (п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);
      • лицо, получившее оферту (предложение о заключении договора), в срок, установленный для ее акцепта (ответа о принятии предложения), совершает действия по выполнению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 438 ГК РФ).
       Например, организация А направила организации Б предложение заключить договор аренды транспортного средства. Организация Б решила принять указанное предложение и в срок, предусмотренный в оферте для ответа, перечислила организации А денежную сумму в счет арендной платы. Такой договор, в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ, будет считаться заключенным в письменной форме.
      В тех случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или других вышеназванных действий.
      По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров.
      Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут предоставить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
      Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такое основание недействительности сделки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

1.5. Регистрация договора аренды

      В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
      Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
      К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).
      Договоры аренды транспортного средства, в том числе относящиеся к объектам недвижимости, в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются (ст. 633 и 643 ГК РФ).
      Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года. Если срок договора аренды здания или сооружения меньше года, то он государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
      Данная норма распространяется в полной мере и на договоры, предметом аренды в которых являются помещения, а также части зданий и сооружений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53).
      Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации.
      В отличие от договора аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
      Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
      Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Сторонам договора аренды необходимо знать о том, что срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не со дня передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора (постановление ФАС ЗСО от 17 апреля 2002 г. по делу № А56-36710/01).
      Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от ее осуществления, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

1.6. Срок договора аренды

      Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование. Сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Договор аренды может быть заключен как на один день, так и на 20 лет.
      Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. В договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
      В случае нарушения одной из сторон условий договора другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения независимо от того, истек срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.
      В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В договоре необходимо обозначить наступление такого события, например, начало реконструкции сдаваемого внаем объекта.
      В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом.
      Так, например, в отношении договора проката установлен максимальный срок договора – один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).
      В соответствии со ст. 14 Водного кодекса РФ, предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования – от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ).
      Если в договоре аренды, предельный срок которого ограничен законом, срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от выполнения своих обязательств по договору, то такой договор прекращается по истечении предельного срока, установленного законом.
      По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано.
      Первое условие. Соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору – использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т. д.
      К нарушениям, дающим основания признать арендатора, исполнявшим свои обязательства надлежащим образом, можно отнести те, что ГК РФ рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим.
      Второе условие. Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.
      Третье условие. Арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
      При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего договора.
      Если арендодателем было нарушено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, т. е. арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды он заключил договор с другим лицом, арендатор может потребовать в судебном порядке по своему выбору:
      • перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить договор;
      • возмещения убытков.
      По истечении срока договора аренды арендатор, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
      Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
      Правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.

1.7. Арендная плата

      Договор аренды является возмездным, поэтому одна из основных обязанностей арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом, т. е. арендную плату.
      Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре (ст. 614 ГК РФ).
      Существуют специальные нормы, относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта.
      Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»).
      ГК РФ допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень (ст. 614 ГК РФ) не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т. д.
      Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой – например, деньги и услуги, работы и имущество.
      Стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом.
      1. Арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. По договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора. Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (EURO, доллар США и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
      2. Арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.
      3. Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг.
      4. Арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.
      5. Арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
      6. Арендная плата в виде постоянной и переменной составляющей. Например, стороны заключили договор аренды транспортного средства. Арендная плата состоит из ежемесячных платежей в размере 5 тыс. руб. и суммы, определяемой исходя из стоимости эксплуатационных расходов на содержание автомобиля.
      При установлении платы за пользование имуществом участники договора могут указать лишь условия, исходя из которых определяется конкретный размер арендной платы.
      Например, арендодатель и арендатор заключили договор аренды транспортного средства без экипажа. В соответствии с условиями договора арендная плата за пользование арендованным имуществом составляет 5 % от стоимости имущества, указанной арендодателем в акте приемки-передачи объекта аренды.
      Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
      Так, на рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что их применение приводит к изменению (при инфляции – к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Однако Президиум ВАС РФ признал подобные иски, не подлежащими удовлетворению (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 № 66).
      В одном из таких случаев арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. ВАС РФ разъяснил, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
      В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
      Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Этот способ не противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
      Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.
      Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.
      Возможна ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. арендная плата должна быть уплачена арендатором в размере, обычно уплачиваемом при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
      Однако при заключении договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в договоре такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным.
      Несмотря на тот факт, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев целесообразно четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре.
      Если размер арендной платы не оговорен в договоре, порядок ее исчисления, предложенный ГК РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между сторонами договора, но и с налоговыми органами при формировании в налоговом учете расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.
      Когда в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Сроки внесения арендной платы

      Сроки внесения арендной платы определяются сторонами и указываются в договоре.
      Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год.
      Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты.
      Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой либо периодом времени.
      Если арендная плата установлена в виде денежных платежей, уплачиваемых арендатором арендодателю, то платежи могут вноситься как наличными деньгами, так и путем перечисления денежных средств на его расчетный счет. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами. Согласно указанию ЦБР от 20 июня 2007 г. № 1843-У, расчеты наличными деньгами в РФ между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем, между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.

Изменение размера арендной платы

      В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. При этом размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
      В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы. Это может произойти в следующих случаях.
      1. Когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например, явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия.
      Например. Предприятие арендует нежилое помещение и использует его под склад. В помещении не по вине арендатора произошел пожар. Состояние помещения значительно ухудшилось. В этом случае арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы.
      2. Когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
      Например. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан грузовой автомобиль с прицепом. Арендатор предполагал использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем он заранее уведомил арендодателя. Впоследствии выяснилось, что для использования в этих целях прицеп непригоден. При наличии данных обстоятельств арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении размера арендной платы.
      3. Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).
      Например. Арендодатель не уведомил арендатора при заключении договора о том, что торговое оборудование является предметом залога. Узнав об этом, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.
      4. Когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
      Например. Во время весеннего паводка помещению, расположенному на первом этаже, был нанесен значительный ущерб. Арендатор обратился к арендодателю с требованием произвести капитальный ремонт помещения. В разумный срок ремонт арендодателем выполнен не был. В такой ситуации арендатор вправе потребовать уменьшения размера платы за пользование имуществом.
      Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. При увеличении (уменьшении) размера арендной платы по договору, подлежащему государственной регистрации, необходимо иметь в виду, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с п. 3 ст. 433 и ст. 452 ГК РФ считается незаключенным.
      Если при наличии приведенных выше обстоятельств арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды.
      В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
      Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
      В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

1.8. Предоставление объекта аренды арендатору

      Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача сданного в аренду имущества арендатору.
      Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
      Таким образом, существенным условием договора аренды является условие о предмете договора. Объект аренды должен быть подробно описан в договоре. Эти сведения должны дать возможность точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
      Соблюдение требования о необходимости четкой характеристики предмета договора имеет существенное практическое значение как для арендатора, так и для арендодателя. При отсутствии в договоре аренды условия о предмете договора он не может считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
      К примеру, в договоре аренды транспортного средства без экипажа должны быть указаны следующие сведения о предмете аренды:
      • наименование и марка транспортного средства;
      • регистрационные данные;
      • номер свидетельства о регистрации транспортного средства;
      • индивидуальные признаки данного транспортного средства (заводские номера двигателя и кузова, цвет кузова);
      • необходимые технические характеристики (пробег, состояние кузова, объем двигателя и т. п.).
      В договоре аренды нежилого помещения должны быть указаны:
      • местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);
      • поэтажный план здания с указанием расположения внутри его сдаваемого в аренду помещения;
      • номера комнат и площадь арендуемого помещения;
      • техническое состояние помещения, обеспеченность тепло– и водоснабжением, охраной.
      Все необходимые сведения о предмете аренды могут содержаться как непосредственно в договоре, так и в отдельном документе, который составляется при передаче имущества арендатору и является неотъемлемой частью договора, например, в акте приема-передачи. При передаче объекта аренды арендатору необходимо не только дать подробное описание имущества, но и четко отразить в договоре (акте приемки-передачи) его техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков). Применительно к аренде зданий и сооружений ГК РФ предусматривает обязательное составление передаточного акта, подписываемого сторонами (ст. 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после фактической передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.
      Уклонение одной из сторон от подписания акта приемки-передачи здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. По общему правилу ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.
      Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий (п. 1 ст. 612 ГК).
      1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:
      • безвозмездного устранения недостатков имущества;
      • соразмерного уменьшения арендной платы;
      • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
      • досрочного расторжения договора.
      2. Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
      Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.
      Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно если:
      • недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;
      • недостатки были заранее известны арендатору;
      • недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
      В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора.
       Например. В акте приемки-передачи арендуемого здания четко указано, что его фасад требует проведения капитального ремонта. Впоследствии ссылка арендатора на ненадлежащее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодателем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заключении договора.
      Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.
      Несоблюдение данного правила дает арендатору право (ст. 611 ГК РФ) по своему выбору:
      • истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
      • потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
      Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арендатору полный объем документов, относящихся к арендуемому объекту.
      В данном случае имеются в виду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля – свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования – инструкция по эксплуатации (пользованию) оборудования.
      Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуемому имуществу.
      Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исключает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п. 2 ст. 611 ГК РФ):
      • предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;
      • расторжения договора и возмещения убытков.

Права третьих лиц на арендуемое имущество

      При передаче имущества арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ). Необходимо помнить, что права третьих лиц при сдаче имущества в аренду не прекращаются.
       Например. Собственник здания заключил договор залога данного объекта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.
      Неуведомление арендодателем арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору (ст. 613 ГК РФ) требовать по выбору:
      • уменьшения арендной платы;
      • расторжения договора и возмещения убытков.

1.9. Пользование арендованным имуществом

      Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды (ст. 615 ГК РФ).

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.