Долевое строительство: как не дать себя обмануть

А.Н. Кайль
Долевое строительство. Как не дать себя обмануть

1. Что такое договор участия в долевом строительстве?

Понятие договора участия в долевом строительстве

      В настоящее время в России активно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом. Этому способствовало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
      Данный Закон регулирует:
      1) отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;
      2) отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
      Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
      Таким образом договор долевого участия в строительстве постепенно занимает свое место в общественных отношениях.
      В ст. 4 Закона сделана попытка раскрыть правовую природу договора участия в долевом строительстве. Стоит отметить, что четкое определение договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования, договоры долевого участия в строительстве), ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ни в Законе не содержится. Итак, согласно. 1 ст. 4 названного Закона – по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
      Однако в определении договора долевого участия в строительстве имеется разногласия. А ведь проблема понимания правовой природы данного договора имеет не только теоретическое значение. Данный договор и его законодательная регламентация наилучшим образом защищают права участника долевого строительства, поэтому от того, какой договор будет заключен напрямую зависит объем прав и гарантий защищенности, которые получает дольщик, принося свои деньги застройщику.
      Итак, первая проблема связана со спором о том, появился ли с принятием Закона в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается содержанием части второй ГК РФ? Ряд авторов считают, что новый вид договора не появился. По их мнению, то, что в ст. 4 Закона сформулированы существенные признаки нового договора, еще не повод говорить о нем как о самостоятельной договорной разновидности. Другие же ученые отмечают, что с принятием Закона появилась возможность говорить о новом виде договоров – договорах участия в долевом строительстве.
      В связи с этим правоприменительные органы по-разному квалифицируют их: в одних случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), в других случаях – как договоры подряда (гл. 37 ГК РФ). Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова, например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов», подготовленном Верховным Судом РФ 19.09.2002 .
      По мнению Верховного Суда РФ, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Кроме того, отмечено, что при квалификации отношений суды должны исходить из содержания договоров, а не из их наименования.
      Сложность проблемы по установлению единообразия практики усугубляется тем, что законодатель (возможно, основываясь на выводах Верховного Суда РФ о необходимости дополнительной защиты прав физических лиц-потребителей) принял Закон в таком виде, который не позволяет дать однозначного ответа на вопрос о том, является ли данный договор самостоятельным видом или же подвидом одного из договоров, предусмотренных ч. 2 ГК РФ.
      Относительно правовой характеристики договора долевого участия в строительстве в литературе развернулась дискуссия, обусловленная разнообразием взглядов на данную проблематику. Так, возможность возникновения здесь подрядных отношений в некоторых случаях не отрицают судебные органы . Так ли это? В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. При этом, по смыслу норм ГК РФ, заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком-организацией, осуществляющей строительство, однако при долевом участии в строительстве в некоторых случаях может отсутствовать правовая связь с лицом, осуществляющим строительство с подрядчиком.
      Таким образом, несмотря на схожесть с подрядным, договор долевого участия не является таковым по ряду оснований. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что участник долевого строительства не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а подрядчик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика. Не случайно в ст. 2 Закона сказано, что застройщик – это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Зачастую застройщик выступает заказчиком по договору строительного подряда. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик.
      Кроме того, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую дольщик заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Объект недвижимости, являющийся предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного договора долевого участия. Помимо этого бывают случаи, когда дольщик присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Так как объектом строительства выступает не отдельная квартира, а многоквартирный жилой дом, на стороне кредитора выступает множество лиц-дольщиков, что представляется невозможным в конструкции договора подряда. Нельзя не отметить, что в договоре отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка, и ряд других.
      Рассматривая далее подходы к квалификации договора, взгляды на договор участия в долевом строительстве, следует присоединиться к позиции авторов, полагающих, что договор не может быть квалифицирован и как договор купли-продажи.
      Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство своими силами и (или) с привлечением других лиц (создание) объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает в первую очередь от застройщика действий по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.
      Кроме того, схема взаимоотношений между застройщиком и дольщиком смоделирована законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика.
      В практической деятельности иногда исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия как договоры о совместной деятельности. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки:
      1) наличие вкладов участников;
      2) ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ);
      3) цель совместной деятельности – извлечение прибыли или иная, не противоречащая закону.
      При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), в этом случае при этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица, получающего средства (застройщика). В договоре простого товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку «участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели». При долевом участии в строительстве у дольщиков и застройщиков общая цель отсутствует. Участник долевого строительства заинтересован получить недвижимое имущество в собственность, застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. Таким образом, представляется, что договор, заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома и дольщиками и именуемый обычно как договор долевого участия в строительстве, не является договором о совместной деятельности.
      По мнению других авторов, договор долевого участия в строительстве регулируется гл. 39 ГК РФ и представляют собой возмездное оказание услуг, а именно: застройщик обязуется по заданию участника долевого строительства оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Однако денежные средства, которые дольщик передает застройщику, не являются платой за услуги, оказываемые последним, они представляют собой денежный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.
      Не может договор долевого участия в строительстве квалифицироваться и как агентский договор. Основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на последующую передачу объекта недвижимости ее в собственность участника долевого строительства.
      К.И. Скловский полагал, что договор долевого участия – комплексный, соединяющий черты различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают договору долевого участия в строительстве новое качество. Возможность существования такого договора основывается, в том числе, и на ст. 421 ГК РФ, где указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В литературе было высказано предложение о возможности включения в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора. Однако законодатель пошел путем моделирования договорных условий в специальном нормативном акте, что, позволяет сделать нормативное регулирование более подробным, но в то же время не вносит ясность в суть рассматриваемого спора. Думается, что, принимая Закон, законодатель преследовал цель защитить права дольщиков. Теоретическое осмысление такого феномена, как договор участия в долевом строительстве появится несколько позднее, когда сформируется практика применения Закона.
      Из изложенного можно сделать следующее резюме: принятие Закона внесло дополнительные проблемы в судебную и арбитражную практику, которые связаны, прежде всего, с необходимостью определения правовой природы того или иного договора в сфере строительной деятельности, а также с необходимостью соотношения применения положений ГК РФ, Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона.
      В то же время анализ изложенного делает возможным сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:
       1. Предметом договораучастия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости. Предметом договора может быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного пансионата, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).
       2. Объектомдолевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
       2. Исполнение обязанностипо созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.
       3. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участникадолевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.
       4. Содержание договорасоставляют взаимные права и обязанности сторон:
      а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
      б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости .
       5. Сторонами договораявляются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства – юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
      6. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства – получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.

      С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

      Договор участия в долевом строительстве следует отличать и от отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
      Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ определяются Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Названный закон также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. В соответствии с указанным нормативным актом под инвестициямипонимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями —инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
      Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
      Инвесторы имеют права на:
      ??осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;
      ??самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;
      ??владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
      ??передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;
      ??осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
      ??объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;
      ??осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
      Еще одним ключевым понятием рассматриваемых правоотношений является определение объекта долевого строительства, т.е. предмета договора участия в долевом строительстве. Объект долевого строительства– жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
      Итак, объектом долевого строительства является, прежде всего, недвижимое имущество: жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Требования, предъявляемые к жилому помещению

       Жилым помещениемпризнается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства – п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
      Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» . В соответствии с данным документом жилым помещением признается:
      1) жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
      2) квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
      3) комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
       Многоквартирным домомпризнается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. В соответствии с действующим законодательством не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
      Жилые помещения, чтобы являться таковыми должны отвечать соответствующим требованиям. Так, они должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
      Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
      Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
      Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
      Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно– и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов-изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
      Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
      Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
      Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
      Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
      В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух– и трехкомнатных квартир – не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти– и шестикомнатных квартир – не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
      Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
      Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
      Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
      Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций – не менее 1:10.
      В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное – 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
      В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
      В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 – 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
      Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом, оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
       Общая площадь жилого помещениясостоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
      Определенный вопрос вызывает правовой статус такого объекта долевого строительства, как общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
      В этой связи возникает правовая проблема передачи общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта отдельно от передачи квартир. Поэтому думается, что данный вид объектов долевого строительства должен будет исключен из числа таковых в связи с невозможностью выделения в натуре и передачи участнику долевого строительства.
      Стоит отметить, что данная точка зрения находит свое отражение в судебной практике. Так, отказывая в удовлетворении требования предпринимателя Левченко В.И. об обязании ответчика передать истцу в собственность места общего пользования площадью 22,85 кв.м, расположенные на третьем этаже блока «А» ТСК «Сипайловский», суд первой инстанции исходил из того, что договор от 18.12.2003 № 157 в части условия о передаче в собственность мест общего пользования является незаключенным ввиду отсутствия в данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, включая его месторасположение .
      Правовой режим нежилых помещений в ГК РФ специально не урегулирован. Однако судебная практика признает нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится .
      Еще одна особенность, на которую хотелось бы указать заключается в следующем. Как уже указывалось, строительство объектов производственного назначения Закон не регулирует. Он также не раскрывает понятий «объект производственного назначения» и «объект предпринимательской деятельности» и не содержит методики взаимоисключения данных понятий, что, на наш взгляд, может привести к судебным спорам. В этой связи, думается, что здание носит производственное назначение в случае, если оно участвует в производстве и предпринимательской деятельности.

Содержание договора об участии в долевом строительства

      Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
      Законодатель не дал уточнений, что такое «иные объекты недвижимости», строительство которых также подпадает под действие Закона. В этой связи не ясна окончательно и сфера действия Закона. Судя по формулировке п. 1 ст. 2 Закона, он имеет явную социально-потребительскую направленность. При этом, «иные объекты недвижимости» (п. 1 ст. 1), по-видимому, также должны носить потребительский характер (например: помещения гаражей, магазинов, кафе, химчисток и т.п.). Возможно, изначально предполагалось, что эти объекты будут располагаться в составе жилых домов.
      В то же время п. 2. ст. 2 Закона не исключает возможность применять его в отношении любых объектов (не только многоквартирных домов) строительства, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, на вопрос, смогут ли граждане или организации заключать договоры долевого участия на строительство помещений в отдельно стоящем гараже, магазине или прачечной, Закон однозначного ответа не дает. Как будет регулироваться строительство уже упомянутых гаражей, магазинов, химчисток и т.п. объектов, покажет практика.
      Если же предметом договора строительства является не помещение как объект гражданских прав, а дом в целом либо объекты производственного значения, то речь может идти уже об инвестиционном договоре. Это прямо следует из норм ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона.
      Тем самым, по мнению автора, договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство индивидуально определенных обособленных объектов (здания, строения, сооружения) или их комплексов, должны регулироваться нормами ГК РФ и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
      Определяющим фактором в выборе закона, подлежащего применению, является также право собственности на построенный объект. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства, при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон с заключением договора участия в долевом строительстве. Каких-либо ссылок на то, что у участника долевого строительства может возникнуть любое иное право – право хозяйственного ведения или оперативного управления, – Закон не содержит. Это означает, что в силу п. 1. ст. 1 этого Закона государственные (муниципальные), казенные предприятия и учреждения не вправе быть участниками долевого строительства. Таким образом, существенным признаком договора долевого участия по-прежнему остается право собственности дольщика на результат произведенных им инвестиций.
      Итак, в настоящее время существуют несколько видов договоров, регулирующих по сути одни и те же взаимоотношения:
      1) договоры долевого участия в строительстве по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005 г.;
      2) аналогичные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие Закона;
      3) договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия Закона (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта).
      При этом, как показывает практика, вопреки требованию Закона до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти.
      Еще одна группа общественных отношений, которая регулируется рассматриваемым Законом, указана в ч. 2 ст. 1. Так, в соответствии с данной нормой, допускается привлечение денежных средств граждан в целях строительства объектов недвижимости путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
      Стоит отметить, что данный институт появился с 20.07.2006 г. В этой связи практика его применения еще не сложилась. Автору еще не приходилось наблюдать в действии механизм реализации данной нормы. В то же время необходимо отметить, что использование жилищных сертификатов в качестве средство решения, пожалуй, одной из самых больных проблем современного российского общества имеет достаточно долгую историю, начало которой дает Указ Президента РФ от 10.06.1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» . Данным Указом в целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан РФ с использованием жилищных сертификатов. Этим же указом утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.
       Жилищные сертификаты —это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:
      1) приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в установленном действующим законодательством порядке;
      2) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
      Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.
      В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
      Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать:
      1) банки;
      2) кредитные учреждения;
      3) товарные и фондовые биржи.
      Далее рассмотрим порядок выпуска в свет жилищных сертификатов. Эмитент жилищного сертификата (застройщик) осуществляет выпуск облигаций в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг, утвержденными Приказом ФСФР России от 16.03.2005 № 05-4/пз-н. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия. Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске. В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты:
      1) наименование «жилищный сертификат»;
      2) срок действия жилищного сертификата;
      3) размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;
      4) общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
      5) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;
      6) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;
      7) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий;
      8) условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:
      а) дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;
      б) минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
      в) срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
      9) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.
      Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.
      Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры. Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником:
      1) заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора;
      2) погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение 7 банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньшее количество, чем 30 процентов общей площади квартиры определенного типа, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, – с требованием об их погашении.
      В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант. Эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств. Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания.
      Жилищные сертификаты могут обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые выпущены. При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты новых серий не допускаются изменения их соответствия оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с владельцев жилищных сертификатов.
      Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах.
      Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
      Помимо изложенного следует иметь в виду, что при выпуске и обращении жилищных сертификатов должны учитываться требования Законов, регулирующих деятельность коммерческих организаций, – Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
      А вот с возможностью государственных и муниципальных предприятий выпускать жилищные сертификаты возникает вопрос. В соответствии со ст. 113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. В этой связи оно не может обладать земельным участком на праве собственности. В то же время в ГК РФ не содержится запрета государственному или муниципальному предприятию выступать в качестве арендатора земельного участка. В связи с изложенным при выпуске жилищных сертификатов этим субъектом должны учитываться требования Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
      Итак, застройщик принял решение о привлечении денежных средств от дольщиков путем эмиссии денежных сертификатов. Если он является обществом с ограниченной ответственностью, то согласно ст. 31 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ, может провести эмиссию облигаций (жилищных сертификатов) не ранее третьего года существования общества при условии надлежащего утверждения годовой бухгалтерской отчетности за два завершенных финансовых года.
      Если застройщик представляет собой акционерное общество, то он должен выполнить аналогичное требование в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ – выпустить облигации в сумме, превышающей величину уставного капитала, при отсутствии обеспечения третьих лиц также не ранее третьего года функционирования акционерного общества.
      Для унитарного предприятия таких ограничений Федеральным законом от 14.11.2002 № 161-ФЗ не установлено, однако согласно ст. 24 этого Закона эмиссия облигаций унитарным предприятием может быть произведена только по согласованию с собственником имущества унитарного предприятия объема и направлений использования привлекаемых средств.
      Для застройщика эмиссия жилищных сертификатов (облигаций особого вида) представляет собой согласно ст. 816 ГК РФ вид займа денежных средств.
      В соответствии с п. 2.1.1 Стандартов эмиссии ценных бумаг процедура эмиссии облигаций (жилищных сертификатов) включает следующие этапы:
      1) принятие решения, являющегося основанием для размещения сертификатов;
      2) утверждение решения об их выпуске;
      3) государственная регистрация выпуска;
      4) размещение сертификатов;
      5) государственная регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов или представление в регистрирующий орган (ФСФР России) уведомления об итогах выпуска.
       Особо обратим внимание на то, что разрешенное застройщику привлечение денежных средств путем эмиссии денежных сертификатов не выводит его из-под действия Закона и не освобождает его от необходимости получить разрешение на строительство объекта недвижимости до начала эмиссии.

Порядок и условия заключения договора об участии в долевом строительстве

      К существенным условиям договора долевого строительства, которые в обязательном порядке должны в нем присутствовать, относятся.
      1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства(указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией). Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82, не конкретизированы.
      На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору обычно выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.
      2. Срок передачизастройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
      Срок передачи является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В ст. 6 Закона содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом норма сконструирована таким образом, что в соответствии с ее буквальным толкованием нарушением будут только те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором. Если же объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства ранее срока, указанного в договоре (а такие случаи встречаются в практике), это не будет являться нарушением застройщиком взятых на себя обязательств. В то же время, данное положение не согласуется с п. 3 ст. 8 Закона, в соответствии с которым после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Причем, представляется, что в договоре должна быть не только указана сама возможность досрочной сдачи, но и установлены ее возможные сроки.
      Кроме того, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Однако данное положение также имеет свои особенности. Так единый срок сдачи объекта долевого строительства может распространяться, как на весь объект долевого строительства, так и на его отдельные части – блок-секции.
      Блок-секцией может быть не любая часть здания, а только та, которая отвечает предусмотренным Законом требованиям. Она должна иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
      Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
      Следует отличать передачу объекта строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику долевого строительства. Это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени. Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 ст. 753 ГК РФ: «Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами». На практике это оформляется подписанием акта по форме № КС-14 .
      Таким образом, изначальным документом, позволяющим застройщику начать передачу объекта долевого строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
      До принятия Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. процесс подписания акта государственной приемочной комиссией о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждения занимал от шести до восьми месяцев. К сожалению, в период действия нового Градостроительного кодекса РФ, который был призван улучшить данную процедуру, ситуация особо не изменилась. Как и ранее, большой перечень документов и согласований не позволяет сократить сроки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
      Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Так в соответствии с ч. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан провести осмотр объекта капитального строительства и обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, а именно:
      ??правоустанавливающих документов на земельный участок;
      ??градостроительного плана земельного участка;
      ??разрешения на строительство;
      ??акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
      ??документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанного лицом, осуществляющим строительство;
      ??документа, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанного лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
      ??документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
      ??схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
      ??заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключения государственного экологического контроля в необходимых случаях.
      После чего орган, выдавший разрешение на строительство, обязан принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.
      На практике установленный 10-дневный срок соблюдается редко. Срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем – более длительный период времени.
       Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на него, а также то, что построенный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации
      Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки его на государственный учет. Для этого застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта (или его нотариально удостоверенную копию) в территориальные органы регистрации прав на недвижимое имущество. Сделать это он должен не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 16 Закона).
      Получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик передает объект долевого строительства его участникам. Повторимся, что такая передача осуществляется в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного договором, и оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Объекты недвижимости передаются всем дольщикам в одинаковый срок.
      На практике не редко бывают случаи, когда сдача объекта долевого строительства «происходит на бумаге» (застройщиком получается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подписывается документ о передаче объекта дольщику), однако реально объект передается участнику долевого строительства либо же становится пригодным для использования по целевому назначению значительно позже.
      Рассмотрим на примере данную ситуацию.

      Пример
      В договоре долевого строительства указано, что срок ввода дома в эксплуатацию – III квартал 2007 г., что, как правило и бывает, т.е. в договоре указывается не конкретное число сдачи дома, а просто указывается месяц, квартал, а то и год такой сдачи. О правомерности такого подхода мы поговорим ниже, сейчас же вернемся к рассматриваемому вопросу. Итак, застройщик сдал дом в срок, о чем свидетельствует акт приемки дома госкомиссией от 20 сентября 2007 г. Но фактически квартиру передали дольщику лишь в декабре 2007 г., только после того, как дали воду, подключили отопление. Может ли участник долевого строительства взыскать с застройщика неустойку, мотивируя это тем, что «ввод в эксплуатацию» должен подразумевать реальную возможность использования квартиры?
      Участник долевого строительства может запросить у застройщика документы, подтверждающие тот факт, что договоры с водо– и энергоснабжающими организациями были заключены в то же время, когда и осуществлялась передача квартиры по акту (20 сентября 2007 г.). Имея на руках копии таких документов (а их застройщик обязан предоставить по требованию участника договора долевого строительства), можно сделать вывод о том, что если документы с этими организациями подписаны ранее 20 сентября 2007 г., то у застройщика действительно не было никаких оснований задерживать передачу квартиры. Ведь ввод дома в эксплуатацию подразумевает то, что в нем есть вода, тепло, электричество, то есть созданы все условия для нормального использования жилого помещения по назначению.
      Если же договоры с этими организациями заключены позже срока ввода дома в эксплуатацию (что вряд ли возможно на практике, т.к. госкомиссия просто не примет такой дом), то у участника договора долевого строительства есть право обратиться в суд с взысканием неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору. В данном случае если застройщик не сможет обосновать, в связи с чем произошла задержка в передаче квартиры, то суд, скорее всего, примет сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить неустойку. Еще одним немаловажным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может являться то обстоятельство, что, например, из-за того, что застройщик задержал передачу ему квартиры, затянулось начало ремонта, а к концу подошел срок аренды квартиры, в которой проживал участник договор.

      Далее отметим, что Законом предусматриваются два срока, которые стоит отличать:
      1)срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст. 6, подп. 2 п. 4 ст. 4 Закона).
      2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона).
      Законом не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.
      На наш взгляд, вопрос выбора правомерного способа определения условия о сроке передачи объекта долевого строительства является актуальным на практике. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты с учетом действующих гражданско-правовых норм.
      В соответствии со ст. 190 ГК РФ, которая носит императивный характер и не позволяет участникам отношений поступать иным образом, нежели предусмотренным данной нормой, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Кроме того, срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, ГК РФ дает три альтернативных единственно возможных способа определить срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства:
      1) указать календарную дату такого срока, т.е. путем конкретного определения числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;
      2) указать на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом этот период времени может исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами;
      3) указать на событие, которое должно неизбежно наступить.
       Таким образом, указание в договорах участия в долевом строительстве в качестве срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, месяца, квартала, года такой передачи является неправомерным, т.к. не предусмотрено ГК РФ.
      Одним из применяемых на практике вариантов установления срока передачи построенного объекта с учетом ст. 191 ГК РФ может стать привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно неизбежно наступить. Объект строительства может быть передан в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события, например в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
      Как представляется, событие, с которым связывают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Оно может и не наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события . Таким образом, применение подобной трактовки условия договора о сроке передачи незаконно. В таком случае существенное условие договора о сроке передачи будет считаться несогласованным. Следовательно, договор будет считаться незаключенным.
       Указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков также является не соответствующим действующим нормам законодательства. Как следствие – договор также будет считаться незаключенным.
      Конкретно указать календарную дату передачи объекта долевого строительства, т.е. определить ее число, месяца и года, учитывая современные реалии, затруднительно, поэтому для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться.
      При исчислении такого срока, следует руководствоваться следующими положениями ГК РФ. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ). Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, исчисляемый днями, и считается равным пятнадцати дням. Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца. Срок, исчисляемый неделями, истекает в соответствующий день последней недели срока.
      Указать срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не так то просто. Для определения срока передачи застройщик должен учесть планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Но сроки строительства, как правило, не соблюдаются. Затем застройщик должен учесть срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов, поскольку п. 1 ст. 6 Закона обязывает застройщика передать объект участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Процесс получения разрешения, как нами уже отмечалось, достаточно длителен.
      Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен достаточно обширный перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения. Названный перечень документов, в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, не носит исчерпывающего характера, он может быть расширен Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
      Застройщик заинтересован принять объект строительства без недоделок, которые впоследствии могут стать препятствием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем и основанием для появления претензий от участников долевого строительства. В любом случае недостатки строительства могут стать для застройщика дополнительной статьей расходов. Поэтому застройщик при утверждении акта приемки объекта долевого строительства от подрядчика тщательно проверяет качество передаваемого объекта строительства, выявляя недостатки. Для их устранения требуется время, поэтому на практике в большинстве случаев утверждению акта приемки предшествует длительный период предъявления претензий застройщиком и исправления недостатков подрядной организацией.
      Еще раз отметим, что в любом случае застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истек установленный договором срок передачи объекта долевого строительства(п. 3 ст. 8 Закона).
       3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.Под ценой договорав соответствии с Законом понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В этом случае наступают определенные налоговые последствия, на что специально обращается внимание в Письме ФНС РФ от 02.08.2005 № ММ-6-03/632 «О направлении информации». Как отмечается в указанном документе, в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.
      Учитывая изложенное, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.