Организация бизнеса. Грамотное построение своего дела

Л.А. Мальцева, А.А. Орлов, С.А. Рыбаков

Организация бизнеса: Грамотное построение своего дела

Введение

Если вы, уважаемый читатель, имели опыт открытия своего бизнеса, для вас не секрет, сколь хлопотное и многотрудное это занятие. Владелец своего бизнеса подобен капитану шхуны, которая ищет счастья в безбрежном океане рыночных просторов. Как водится, в этом захватывающем путешествии ждет не только богатая добыча, но и акулы, пираты, штормы, рифы и прочие неприятности. Позволим себе высказать предположение – большинство из этих ужасов относится именно к юридической оболочке бизнеса как на стадии его создания, так и в момент развития и перехода на новую качественную ступень.

Как правильно распределить в компании доли или акции? Стоит ли нанимать руководство или лучше владельцу бизнеса самому возглавить предприятие? Почему надо правильно оформлять кадровую документацию? Как и зачем надо приобретать активы и что с ними делать потом, по мере роста новой компании? Как наладить отношения с партнерами?

Ответы на все эти вопросы должны быть детально проработаны еще задолго до организации своего дела. И данная книга имеет своей целью помочь разобраться в хитросплетении разных инструментов работы компании, объяснить принципы их деятельности, показать их преимущества и риски для нового бизнеса.

Конечно, ответить на все вопросы невозможно, ибо построение любого бизнеса, как и сама жизнь, есть процесс непредсказуемый и неповторяющийся. Но каждая новая компания обязательно проходит ряд процедур, когда и закладываются первые кирпичики успешной деятельности: налаживаются долгосрочные отношения с контрагентами, устанавливаются прочные партнерские связи, расширяется штат, формируется топ-менеджмент, приобретаются активы.

Путь к успеху во многом зависит от того, смогла компания вовремя встать на правильные правовые рельсы, совершить требуемые действия или же пожелала остаться в тени, ища ежесекундной выгоды.

И если владелец бизнеса желает создать прочную, надежную и уверенную на рынке компанию, то данная книга поможет ему найти много ответов на первоочередные вопросы, а также сориентироваться в первых шагах развития, опираясь на опыт авторов, и принять правильные и судьбоносные для успеха компании решения.

Глава 1

Система управления бизнесом

Успешная деятельность любого бизнеса – это в первую очередь, грамотно построенная система управления. В современном мире понятие «управление» тесно связано с понятием «менеджмент», и все чаще эти понятия используются как тождественные, забывая о том, что управление организацией изучают одновременно и экономическая, и юридическая науки. Строя систему управления организацией, нельзя забывать о том, что, прежде чем передать бизнес в руки профессиональных менеджеров, необходимо создать его внешнюю «оболочку», то есть юридически оформить бизнес и наделить органами управления.

При этом важно собирать воедино и достижения экономической и юридической наук, так как система управления компанией зависит от ее организационно-правовой формы, выбора структуры органов управления, а также от людей, которые ею управляют.

Например, современная экономическая наука об управлении организацией выделяет наряду со многими принципами управления такой принцип, как «стратегия компании определяет бизнес в целом». Однако формирование стратегии компании тесно связано с ее организационной структурой, а для достижения максимального результата в бизнесе они должны согласовываться между собой, а также с правовой и конкурентной средой и при этом динамично изменяться. При этом стратегические изменения всегда легкоосуществимы, а вот организационные подчас занимают огромное количество времени и материальных затрат, поэтому очень важно, организовывая бизнес, не подходить формально к выбору организационно-правовой формы для бизнеса, а также к построению его организационной структуры.

1.1

Как выбрать организационно-правовую форму для бизнеса

Гражданский кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой 21 октября 1994 года, содержит исчерпывающий перечень коммерческих частных организационно-правовых форм (Глава 4 ГК РФ):

? Полное товарищество.

? Товарищество на вере.

? Общество с ограниченной ответственностью.

? Общество с дополнительной ответственностью.

? Акционерное общество.

? Производственный кооператив.

Сложно представить, что человек, не имеющий специального юридического образования, сможет разобраться в тонкостях каждой из форм и сделать правильный выбор, тем более что многие из них в настоящий момент являются неиспользуемыми, то есть экзотическими.

Так как бизнес всегда направлен на максимальное извлечение прибыли с минимальными рисками, то в основном востребованы на рынке две организационно-правовые формы: это общество с ограниченной ответственностью, сокращенно «ООО», и акционерное общество двух типов – закрытое, сокращенно «ЗАО», и открытое, сокращенно «ОАО».

Общество с ограниченной ответственностью является широко распространенной и наиболее популярной организационно-правовой формой организации мелкого или среднего бизнеса. Это связано с тем, что:

1. Учредителями ООО могут стать любые физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели в количестве не более 50.

2. Ответственность по обязательствам общества перед третьими лицами ограничена суммой вклада в уставный капитал.

3. Минимальная сумма для формирования уставного капитала равна 10 000 рублей.

Минусами данной организационно-правовой формы является:

? большинство норм Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусматривают возможность участникам самостоятельно их изменять, а что самое важное, многие вопросы этим законом вообще не отрегулированы, а относятся на усмотрение Устава общества;

? право участника ООО в любой момент выйти из общества и потребовать выплаты действительной стоимости доли;

? неоднозначность судебной практики в отношении определения сущности понятия «доля», возможности признания на нее права собственности;

? открытый всем реестр собственников, в отличие от акционерного общества.

Сложно найти среди крупных российских компаний такую, которая бы имела данную организационно-правовую форму, однако крупные компании всегда «обрастают» сетью дочерних компаний, если присмотреться к которым, то среди них точно найдется несколько ООО, в качестве, например, их региональных представительств.

Акционерное общество встречается по статистике не так часто на российском рынке, как ООО, однако является достаточно распространенной формой ведения крупного бизнеса, причем не только в России, но и за рубежом. В России используется, помимо крупного капитала, еще теми, кто воспринимает данную форму как более привлекательную для инвесторов. Практически все крупные компании, такие как «Газпром», «Связьинвест», «Вымпелком», средние компании, например «Росинтер Ресторанс», а также многие банки, имеют организационно-правовую форму «открытое акционерное общество». Принципиальное отличие от ООО в том, что уставный капитал разделен на акции, а выпуск данных акций должен быть зарегистрирован Федеральной службой по финансовым рынкам, за что платится государственная пошлина в размере 11 000 рублей.

Представляется, что данная организационно-правовая форма является наиболее оптимальной для современного российского бизнеса, так как она позволяет:

? вести самостоятельно реестр акционеров, не прибегая к перерегистрации учредительных документов в налоговых органах;

? привлекать инвестиции со стороны, за счет выпуска дополнительных акций путем открытой подписки (для открытых акционерных обществ);

? привлекать инвесторов, не допуская их до непосредственного управления обществом за счет привилегированных акций;

? управлять данным обществом более эффективно в связи с более полным законодательным регулированием по сравнению с ООО.

Специалисты по рынку ценных бумаг рассматривают данную форму как элитарную, отрицательно относясь к попыткам регистрировать акционерное общество только лишь в погоне за именем, и с этим нельзя не согласиться.

В связи с тем, что в России пока очень низкая корпоративная культура, многие директора и акционеры закрытых акционерных обществ не знают о том, что акции необходимо регистрировать в Федеральной службе по финансовым рынкам. При этом процедура регистрации оказывается для многих непонятной и подчас невыполнимой из-за существенных и неустранимых нарушений, совершенных при создании или деятельности общества.

При учреждении акционерного общества необходимо знать следующее:

1. Сделки с акциями, совершенные до полной их оплаты и регистрации выпуска, запрещены.

2. До оплаты 50 (пятидесяти) % акций общества, распределенных среди его учредителей, общество не вправе совершать сделки, не связанные с учреждением общества.

3. За нарушения порядка эмиссии акций, отсутствие регистрации отчета об итогах выпуска, а также за совершение сделок с акциями, выпуск которых не прошел государственную регистрацию, предусмотрена административная ответственность.

Оставшиеся формы можно отнести к категории экзотических организационно-правовых форм, так как они встречаются чрезвычайно редко.

Учреждайте полное товарищество, если:

1. Вы индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

2. Вы собираетесь лично участвовать в деятельности товарищества.

3. Вы готовы неограниченно отвечать всем своим имуществом по обязательствам товарищества.

Минусами данной организационно-правовой формы являются:

? неограниченная субсидиарная ответственность участников по обязательствам товарищества;

? есть более простой способ объединения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, без создания совместного юридического лица и без дополнительной ответственности;

? незначительная роль исполнительного органа полного товарищества, так как каждый товарищ вправе совершать сделки от имени товарищества.

Несмотря на то что полное товарищество одна из старейших организационно-правовых форм коммерческих юридических лиц, существованием которой мы обязаны римскому праву, в настоящий момент данная форма не является распространенной. Общее количество полных товариществ, созданных за последнее время, так мало, что оно едва превышает одну десятую процента от общего количества коммерческих организаций, зарегистрированных в стране: полных товариществ – 482, товариществ на вере – 697.

Данная организационно-правовая форма появилась позже и мало чем отличается от полного товарищества. Основным отличием является то, что в товарищество на вере могут вступить лица, не участвующие лично в его деятельности – вкладчики (коммандитисты), а только вносящие имущественный вклад. Они могут не быть индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, их ответственность ограничивается размером вклада.

Правовое положение коммандитистов схоже с правовым положением участников хозяйственных обществ. Однако, в отличие от участников хозяйственных обществ, вкладчики не участвуют в управлении товариществом – все решения, касающиеся деятельности товарищества, принимаются полными товарищами.

На практике количество коммандитных товариществ ничтожно мало.

Еще одна не столь популярная организационно-правовая форма, мало чем отличающаяся от ООО. Основным отличием является размер ограниченной ответственности участников по обязательствам хозяйственного общества, который связан с тем, что участники такого общества солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам своим имуществом в одинаковом для всех кратном размере к стоимости их вкладов, определяемом учредительными документами общества.

По сути, это добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля, бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами имущественных паевых взносов.

Производственный кооператив также в настоящее время встречается редко.

Подводя итог, можно с уверенностью утверждать, что выбор в настоящее время приходится делать лишь между двумя организационно-правовыми формами – это общество с ограниченной ответственностью и акционерное общество. Однако и этот выбор не всегда является простым, так как российская действительность ставит перед учредителем наравне с такими задачами как удобство управления компанией минимум ответственности по обязательствам компании, еще и задачи по защите от так называемых рейдеров.

Нужно понимать, что простого решения не существует. В стране с высоким уровнем коррупции невозможно быть уверенным в том, что бизнес, в какой бы организационно-правовой форме он ни был, будет под защитой государства.

В России рейдерская атака может быть в криминальной форме или носить форму недружественного поглощения.

Криминальный захват, как правило, происходит внезапно, и защититься от него практически невозможно. Подчас криминальный захват – это подделка документов, подписей, в том числе внесение изменений в реестр акционеров, в Единый государственный реестр юридических лиц, с последующей максимально быстрой продажей имущества организации или хищением денежных средств со счета. Профилактики нет, есть только быстрая реакция собственника, которая выражается в том, чтобы спасти то, что осталось, и, конечно, обращение в правоохранительные органы. В любом случае более подверженной криминальному захвату считается ООО. Атакуя ООО, рейдер может не тратить много денег, так как действующее законодательство позволяет ему открыто и всего лишь за 400 рублей получить доступ к сведениям об участниках общества. Перерегистрация участников ООО и руководителя осуществляется без предоставления каких-либо документов, подтверждающих отчуждение долей, достаточно предоставить регистрирующему органу новую редакцию учредительных документов, подписанную новыми участниками, и Протокол о назначении нового руководителя. Непосредственная подача документов в регистрирующий орган может осуществляться как прежним, так и новым руководителем компании. Установить, кто стоял за тем или иным криминальным захватом, подчас вообще невозможно, например, если рейдер использует отправку документов в регистрирующий орган по почте с приложением сфальсифицированного заявления от прежнего руководителя о смене состава участников, руководителя и юридического адреса. Усложняется все еще тем, что настоящие участники общества узнают о хищении долей, только когда возьмут выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а такой документ получают нечасто.

От недружественного поглощения можно защищаться, в том числе используя «правильную» организационно-правовую форму для бизнеса. В этом смысле акционерное общество наиболее удобная форма, она позволяет защитить сведения об акционерах компании путем передачи реестра акционеров специализированному реестродержателю.

1.2

Как выбрать модель управления бизнесом

Управление компанией – это комплекс действий ее органов, необходимых для формирования и достижения целей, для которых компания создана. Модель управления компанией – это конструкция ее органов, способная максимально эффективно извлекать прибыль.

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Перечень таких органов для общества с ограниченной ответственностью и для акционерного общества почти одинаков, а вот порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами для каждой организационно-правовой формы.

Рассмотрим модели управления для ООО.

Нужно отметить, что органы управления делятся на два вида – обязательные и дополнительные.

К обязательным органам управления в ООО относятся:

– общее собрание участников;

– единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор и др.).

Дополнительными считают:

– совет директоров/наблюдательный совет;

– коллегиальный исполнительный орган – правление/дирекция;

– ревизионная комиссия/ревизор.

Построение модели управления в данном случае будет заключаться в необходимом и достаточном комбинировании данных органов. Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» позволяет сформировать восемь таких моделей.

Восемь моделей управления

Для мелкого или среднего бизнеса с небольшим количеством участников и работников оптимальны будут ВТОРАЯ и ПЯТАЯ модели. Наиболее часто на практике встречается именно 2-я модель, однако это не значит, что она лучше, напротив, именно ревизионная комиссия, которая имеет место в 5-й модели, при наличии, например, неподконтрольного директора, позволит контролировать его деятельность.

ПЕРВАЯ МОДЕЛЬ оправдает себя только лишь в случае большого количества участников в обществе, в противном случае не из кого будет формировать столько органов. В случае выбора данной модели управления предстоит очень грамотно составить Устав компании, так как Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», к сожалению, не регламентирует порядок формирования и деятельности ни совета директоров (наблюдательного совета), ни коллегиального исполнительного органа (правление, дирекция), ни ревизионной комиссии. Важно знать, что формировать данные органы можно не из состава участников компании, другое дело, что найти такое количество доверенных лиц не всегда удается. Необходимо помнить, что:

1. Члены коллегиального исполнительного органа общества не могут составлять более одной четвертой состава совета директоров (наблюдательного совета).

2. Лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, не может быть одновременно председателем совета директоров (наблюдательного совета) общества.

3. В обществах, имеющих более пятнадцати участников, образование ревизионной комиссии (избрание ревизора) общества является обязательным.

4. Членами ревизионной комиссии (ревизором) общества не могут быть члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, и члены коллегиального исполнительного органа общества.

ТРЕТЬЯ МОДЕЛЬ позволяет не формировать совет директоров, но позволяет иметь наравне с единоличным исполнительным органом (генеральный директор, директор) еще и коллегиальный исполнительный орган (правление, дирекция). Такая модель бывает полезна на большом предприятии с большим количеством направлений деятельности. В состав такого коллегиального органа войдет генеральный директор как председатель правления (наблюдательного совета), а также его заместители и руководители отдельных подразделений. К основным задачам правления можно отнести: организацию управления оперативной (текущей) деятельностью общества, обеспечение реализации планов и решений общего собрания участников, выработку и осуществление хозяйственной политики компании в целях повышения прибыльности и конкурентоспособности; издание корпоративных актов управления.

Четыре модели управления

ЧЕТВЕРТАЯ МОДЕЛЬ содержит совет директоров (наблюдательный совет) и подойдет скорее для компании, в которой сложно оперативно собрать общее собрание участников, например для образования единоличного исполнительного органа или досрочного прекращения его полномочий, согласования крупных сделок.

ШЕСТАЯ МОДЕЛЬ имеет те же преимущества, что и четвертая, единственное, что добавляется, – ревизионная комиссия (ревизор) для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью компании.

СЕДЬМАЯ МОДЕЛЬ представляет собой модификацию третьей с добавлением ревизионной комиссии (ревизор).

ВОСЬМАЯ МОДЕЛЬ является модификацией Первой, единственное отличие, что в ней не предусмотрено формирование ревизионной комиссии. Представляется, что данная модель используется редко, так как при большом наборе органов управления она предназначена для общества с количеством участников не более пятнадцати. Как правило, такие небольшие общества не формируют одновременно и совет директоров (наблюдательный совет) и коллегиальный исполнительный орган (правление, дирекция).

Для акционерного общества закон предусматривает формирование только четырех моделей управления:

Первые две модели могут использоваться всеми акционерными обществами как открытого, так и закрытого типа и с любым количеством акционеров, третья и четвертая модели – только в акционерных обществах с числом акционеров – владельцев голосующих акций менее пятидесяти.

Выбор модели управления является весьма важным этапом при создании акционерного общества. Для учредителей, которые вписывают в устав набор органов управления, не задумываясь над альтернативными вариантами, возникает опасность не только решения управленческих задач с меньшей эффективностью, но и утраты своего влияния на акционерное общество даже при наличии большого пакета акций.

1.3

Стоит ли дробить бизнес

При организации бизнеса часто возникает вопрос, стоит ли все активы формировать на одной компании или лучше их распределить среди нескольких. Ведь реалии современного бизнеса формируют налоговые, корпоративные и иные риски, при которых нередко возникает желание создать несколько компаний, которые не будут отвечать за риски друг друга.

Основными причинами дробления бизнеса являются:

– желание отделить новый бизнес (вид деятельности) от уже существующего, или в самом начале выделить в самостоятельные юридические лица два отдельных, независимых друг от друга направления.

Сложность заключается в том, что необходимо вести отдельную бухгалтерию по каждому предприятию, а также нести издержки, связанные с содержанием нескольких компаний, а это не всегда удобно и экономически обосновано.

– оптимизация налогообложения, например возможность применения упрощенной системы налогообложения и значительной экономии на налогах.

В данном случае компании грозит стать объектом пристального внимания со стороны налоговых органов, так как в соответствии с последней судебной практикой «отсутствие деловой цели или, иными словами, наличие лишь налоговой выгоды и отсутствие экономического смысла в таком построении бизнеса может быть признано действиями по получению необоснованной налоговой выгоды. Признание судом налоговой выгоды необоснованной влечет отказ в удовлетворении требований налогоплательщиков, связанных с ее получением».

– выход на рынок в другие регионы, когда создание филиалов нецелесообразно;

– перераспределение предпринимательских рисков и защиты имущества.

Самым распространенным способом дробления бизнеса является построение так называемых холдинговых структур, когда одна компания владеет несколькими другими как доминирующий участник или акционер (дочернее общество), либо участником (акционером) разных компаний являются одни и те же лица.

Такое дробление несет на себе многочисленные риски такого разделения:

1. Отсутствие законодательно урегулированного понятия «холдинг» и его правового регулирования.

2. Ответственность основного общества по долгам дочернего.

3. Сложности в построении системы подчиненности между органами самостоятельных юридических лиц.

4. Налоговые риски, связанные с доначислением налогов по причине взаимозависимости лиц.

5. Признание сделок с участием таких компаний недействительными или применение штрафных санкций со стороны антимонопольного органа по причине того, что компании входят в одну группу лиц, и сделки с их участием требуют согласования или уведомления данного органа.

Представляется, что при принятии решения о разделении бизнеса необходимо определиться с целью, которая при этом используется, посчитать стоимость обслуживания такой группы и проанализировать возможные налоговые риски.

Если вы все-таки приняли решение строить холдинговую компанию, то основной вопрос, который волнует собственника при построении холдинга, это организация взаимодействия компаний друг с другом, механизм принятия и исполнения документов и организация товарооборота между ними.

Основные правила, которыми можно руководствоваться при создании холдинга:

1. В холдинге одна компания является основной, а остальные либо дочерними компаниями, либо компаниями-участниками.

2. Генеральный директор основной компании в пределах своей компетенции осуществляет руководство деятельностью входящих в состав холдинга дочерних обществ. Назначается решением совета директоров основной компании либо избирается общим собранием акционеров, одновременно исполняет полномочия председателя советов директоров входящих в состав холдинга компаний, является председателем совета холдинга.

3. В отношении персонала холдинга применяются единые принципы подбора, найма, продвижения по службе и мотивации труда, социальные и трудовые гарантии (льготы).

4. Основным принципом организации и деятельности холдинга является жесткая иерархия управления, сопровождаемая балансом делегирования полномочий и ответственности на каждый уровень управленческой структуры.

5. К осуществлению инвестиционной, маркетинговой, производственно-технологической, кадровой, учетной политики применяются единые подходы.

6. В каждой компании холдинга необходимо организовывать основанную на единых принципах систему локальных нормативных актов (внутренних документов).

1.4

Как юридически мотивировать персонал

Ни для кого не будет открытием, что вопрос персонала сейчас актуален практически в каждой компании. Текучесть кадров, хотя это и естественный процесс, заставляет работодателей все больше задумываться о более эффективных способах удержания персонала.

Многие кадровые агентства напрямую говорят о «кризисе» персонала на рынке труда. Как говорят, свободной рабочей силы много, но вот тех, кто действительно хочет и может работать, нет, не говоря уже о профессионализме. Найти действительно квалифицированного специалиста очень сложно.

С тем, что персонал необходимо удерживать какими-либо дополнительными средствами, кроме заработной платы, нельзя не согласиться. Но нельзя забывать и о том, что компания заинтересована в извлечении максимальной пользы из сотрудника, в отличие от работника, который не нацелен напрямую на рост прибыли компании. Мотивация – как функция управления – процесс создания у членов компании внутреннего побуждения к действиям для достижения целей организации в соответствии с делегированными им обязанностями и сообразно с планом.

Способами для создания такого побуждения у сотрудника могут быть следующие:

? Заключение «открытого» трудового договора

К сожалению, практика принятия работника на работу такова, что с ним не заключается письменный трудовой договор в виде отдельного документа, большинство компаний оформляют работников путем внесения записи в трудовую книжку, что никак не застраховывает работника от злоупотреблений работодателя. В этом случае у работника появляется страх получения заработной платы в меньшем размере по сравнению с тем, который был оговорен при приеме на работу. Работник не уверен в точной дате оформления на работу, так как ему не предъявляют трудовую книжку с внесенной записью о приеме на работу, не говоря уже о том, что часто работника не знакомят с приказом о приеме на работу.

Составление и подписание трудового договора позволит работодателю одновременно внушить работнику чувство защищенности, а также, при грамотном его составлении, отрегулировать вопросы служебных обязанностей, премирования и депремирования, неразглашения коммерческой тайны и др.

? Организация системы компенсационных выплат

Трудовой кодекс Российской Федерации предусматривает помимо вознаграждения за труд еще и выплаты компенсационного и стимулирующего характера. Компенсационными выплатами являются надбавки и доплаты компенсационного характера, такие как:

– надбавки исходя из уровня квалификации и степени профессиональных навыков;

– надбавка к должностному окладу за особые условия и специальный режим работы;

– доплаты при выполнении работ в условиях, отклоняющихся от нормальных (при выполнении работ различной квалификации, совмещении профессий, работы за пределами нормальной продолжительности рабочего времени, в ночное время, выходные и нерабочие праздничные дни и др.);

– доплата за совмещение профессий;

– компенсация сверхурочной работы;

– компенсация командировочных расходов;

– доплата к пособию по случаю временной нетрудоспособности, беременности и родам, уходу за ребенком;

– компенсация расходов на мобильную связь;

– компенсация расходов за использование личного имущества работника в интересах работодателя (автомобиль).

Применяя некоторые компенсационные выплаты, необходимо помнить, что они должны быть документально подтверждены и экономически оправданы. Например, подлежат компенсации документально подтвержденные расходы на мобильную связь работникам организации по звонкам, сделанным по служебной необходимости. Чтобы подтвердить служебную необходимость, необходимо наличие таких документов, как служебной записки работника своему непосредственному руководителю с просьбой возместить данные расходы с указанием суммы и приложением детализированного счета, а также перечня контактов (телефонных номеров), звонки по которым связаны с осуществлением должностных обязанностей, служебных заданий конкретного работника.

При компенсации командировочных расходов работнику возмещаются расходы на проживание и проезд, суточные в размере, утвержденном приказом генерального директора организации, а также возмещаются экономически обоснованные и документально подтвержденные расходы на выполнение служебного задания. Также работнику может быть возмещена стоимость проезда на такси (при условии обоснования служебной необходимости на использование данного вида транспорта) и представительские расходы при условии их документального подтверждения (чеками, квитанциями и пр.).

Многие работодатели сейчас уже подзабыли, что эти, казалось бы, банальные компенсации для многих являются вторым по значимости моментом при приеме на работу после размера заработной платы.

Если провести анализ объявлений о поиске работы, то можно отметить, что наиболее популярными компонентами так называемого соцпакета являются: выполнение норм трудового законодательства и законодательства по социальному обеспечению (включая «белую зарплату» с перечислением средств в фонд соцстрахования, пенсионный фонд, фонд обязательного медицинского страхования), оплата больничных листов, возможность получения санаторно-курортного лечения, отпуск по уходу за ребенком, реальный размер выходного пособия, оплата мобильной связи и питания.

? Организация системы стимулирующих выплат

Стимулирующими выплатами считаются доплаты и надбавки стимулирующего характера, премии и иные поощрительные выплаты.

В компании могут устанавливаться ежеквартальные и ежемесячные премии за производственные показатели, а также единовременные премии.

Основными условиями, влияющими на начисление и размер премий работников, могут являться:

– прибыльность работы компании;

– эффективность работы структурного подразделения, к которому относится работник (и равно эффективность работы самого работника на конкретном участке, если он не относится ни к одному из структурных подразделений);

– качество выполнения работы, в том числе результативность, оперативность, организованность при выполнении должностных и трудовых обязанностей;

– соблюдение трудовой дисциплины, надлежащее выполнение своих трудовых обязанностей, соблюдение сроков выполнения заданий;

– повышение квалификации (курсы, аттестации, самоподготовка);

– стаж работы в компании;

– инициатива в выдвижении предложений и решении вопросов по рационализации и повышению эффективности работы компании и отдельных ее участков;

– соблюдение деловой этики;

– сложность и напряженность труда;

– интенсивность труда работника;

– сохранность вверенного имущества;

– выполнение плановых показателей по труду.

Нужно отметить, что премии начисляются за фактически отработанное время, за период временной нетрудоспособности премии работникам не выплачиваются.

Премии не являются фиксированными и гарантированными, они могут не выплачиваться, если финансовое положение компании не позволяет это сделать, а также в случае невыполнения условий премирования, установленных в Положении о премировании.

Компанией могут быть установлены случаи, при которых работникам не выплачиваются премии. Таковыми могут быть случаи невыполнения работником плановых заданий, нарушения Правил внутреннего трудового распорядка, появление на работе в состоянии алкогольного, наркотического и иного токсического опьянения, систематические опоздания на рабочее место, невыполнение приказов и распоряжений руководства и других организационно-распорядительных документов предприятия и др.

Важно отметить, что выплаты компенсационного и стимулирующего характера и системы премирования устанавливаются коллективными договорами, соглашениями, локальными нормативными актами в соответствии с трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права.

? Организация трудовых соревнований

Данный способ стимулирования работника является тем самым хорошо забытым прошлым, который позволяет добиться в компании сплочения коллектива, повышения творческой инициативы персонала, создания высокой мотивации к труду и укрепления дисциплины.

Итогом трудового соревнования может быть организация доски почета с последующим премированием отличившихся сотрудников.

? Предоставление работникам права выкупить предоставленную работодателем квартиру.

? Предоставление работникам займов на покупку автомобилей, квартир и др.

? Продвижение по карьерной лестнице, то есть создание руководящих должностей.

Все вышеперечисленные способы мотивации работников должны быть юридически оформлены в форме трудовых договоров, а также коллективных договоров или Положений об оплате и стимулировании труда работников.

Глава 2

Капитал бизнеса

2.1

Формирование уставного капитала

Так как в первой главе мы определились, что самыми распространенными формами организации бизнеса являются общество с ограниченной ответственностью и акционерное общество, то и вопрос формирования уставного капитала будет рассматриваться с учетом норм, установленных законодателем именно для данных организационно-правовых форм.

Основными вопросами, которые возникают при формировании уставного капитала, являются следующие.

С имущественной обособленностью компании неразрывно связана ее самостоятельная имущественная ответственность по долгам. Смысл обособления имущества юридического лица как раз и состоит в выделении таких объектов, на которые его возможные кредиторы смогут обратить взыскание (с тем, чтобы вывести из-под него иное имущество учредителей или участников). Именно этим целям прежде всего служит уставный капитал, который определяет минимальный размер имущества, гарантирующего интересы кредиторов юридического лица.

В обществе с ограниченной ответственностью уставный капитал составляется из номинальной стоимости долей его участников, тогда как в акционерном обществе – из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами.

Необходимо отметить, что законом установлен минимальный размер уставного капитала. Для общества с ограниченной ответственностью и закрытого акционерного общества он установлен в размере не менее стократной величины минимального размера оплаты труда, а для открытого акционерного общества не менее тысячекратной.

Так как уставный капитал призван гарантировать кредиторам выплаты по долгам, то, как видно, государство никак не заинтересовано в стабильности гражданско-правовых отношений между хозяйствующими субъектами, так как уставный капитал, равный десяти тысячам рублей, вряд ли может удовлетворить кредиторов.

В последнее время часто можно услышать, что готовятся поправки в федеральные законы «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «Об акционерных обществах» в части увеличения минимального размера уставного капитала, но до настоящего времени никаких подвижек в данном направлении нет.

Единственным исключением являются компании, занимающиеся алкогольной продукцией: например, производить и торговать оптом алкогольной продукцией с содержанием этилового спирта более 15 % объема готовой продукции (за исключением производства водки) вправе организации, имеющие оплаченный уставный капитал в размере не менее чем 10 миллионов рублей.

Производство водки вправе осуществлять организации, имеющие оплаченный уставный капитал в размере не менее чем 50 миллионов рублей.

При розничной торговле алкогольной продукцией каждый субъект Российской Федерации устанавливает минимальный размер уставного капитала самостоятельно, но не более 1  000  000 (одного миллиона) рублей. В Москве оплаченный уставный капитал должен составлять не менее 1 000 000 рублей, кроме организаций, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы, для которых размер оплаченного уставного капитала (уставного фонда) составляет не менее 300 000 рублей.

При формировании уставного капитала необходимо следовать следующим правилам:

– уставный капитал должен быть полностью оплачен в течение одного года с момента государственной регистрации общества, если меньший срок не предусмотрен учредительным договором или договором о создании (для акционерного общества) общества;

– освобождение учредителя общества от обязанности внесения вклада в уставный капитал общества, в том числе путем зачета его требований к обществу не допускается;

– при создании общества с ограниченной ответственностью его уставный капитал должен быть оплачен учредителями не менее чем наполовину на момент государственной регистрации общества;

– при создании акционерного общества не менее 50 % уставного капитала должно быть оплачено в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества;

– оплатить уставный капитал можно деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными правами, имеющими денежную оценку, при этом уставом могут быть предусмотрены ограничения на виды имущества, которым могут быть оплачены акции общества;

– при оплате уставного капитала неденежными средствами, в случае если его размер составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда (а для акционерного общества в любом случае), вклад необходимо оценить у независимого оценщика, при этом номинальная стоимость вклада не может превышать данную оценку;

– денежными средствами либо имуществом, внесенным в оплату уставного капитала, можно распоряжаться по усмотрению общества;

– не допускается освобождение учредителя общества от обязанности внесения вклада в уставный капитал общества, в том числе путем зачета его требований к обществу;

– акция, принадлежащая учредителю общества, не предоставляет права голоса до момента ее полной оплаты, если иное не предусмотрено уставом общества;

– в случае неполной оплаты акций (доли) в течение года с момента государственной регистрации общества, право собственности на акции (долю) переходит к обществу;

Для акционерного общества формирование уставного капитала оплатой акций не заканчивается, после этого необходимо осуществить процедуру государственной регистрации выпуска акций в Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. Причем законодательно закреплен срок, в который необходимо уложиться с подачей необходимого комплекта документов, он равен одному месяцу с даты государственной регистрации юридического лица.

Увеличение уставного капитала может потребоваться компании в разных случаях, например для повышения своей привлекательности на рынке, для участия в каком-либо тендере, а также если у компании появился инвестор, который готов войти в состав участников с дополнительным вкладом (для ООО). Акционерное общество открытого типа вправе привлечь неопределенный круг инвесторов путем выпуска дополнительных акций и тем самым увеличить свой уставный капитал.

Источниками увеличения уставного капитала могут быть как собственные средства участников (акционеров), имущество общества (например, нераспределенная прибыль прошлых лет) либо средства третьих лиц.

1. Увеличение уставного капитала в ООО

Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусматривает следующие способы увеличения уставного капитала.

1.1. Увеличение уставного капитала за счет имущества общества:

– решение об увеличении уставного капитала общества за счет имущества общества может быть принято только на основании данных бухгалтерской отчетности общества за год, предшествующий году, в течение которого принято такое решение;

– за данное решение должны проголосовать не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества;

– сумма, на которую увеличивается уставный капитал общества за счет имущества общества, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества;

– при увеличении уставного капитала общества пропорционально увеличивается номинальная стоимость долей всех участников общества без изменения размеров их долей.

Используя данный способ увеличения уставного капитала, необходимо придерживаться следующей последовательности действий.

1. Принятие решения общим собранием об увеличении уставного капитала за счет имущества общества, утверждении устава общества в новой редакции и подписание учредительного договора.

2. Регистрация изменений в регистрационном органе.

1.2. Увеличение уставного капитала за счет дополнительных вкладов участников:

– за данное решение должны проголосовать не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества;

– решение общего собрания должно определить общую стоимость дополнительных вкладов, а также установить единое для всех участников общества соотношение между стоимостью дополнительного вклада участника общества и суммой, на которую увеличивается номинальная стоимость его доли;

– каждый участник общества вправе внести дополнительный вклад, не превышающий части общей стоимости дополнительных вкладов, пропорциональной размеру доли этого участника в уставном капитале общества;

– уставом либо решением общего собрания может быть установлен определенный срок по внесению дополнительных вкладов участниками общества, в противном случае дополнительные вклады могут быть внесены участниками общества в течение двух месяцев со дня принятия общим собранием участников общества решения об увеличении уставного капитала;

– не позднее месяца со дня окончания срока внесения дополнительных вкладов общее собрание участников общества должно принять решение об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении в учредительные документы общества изменений, связанных с увеличением размера уставного капитала общества;

– изменения в учредительные документы, связанные с изменением размера уставного капитала общества, необходимо подать в регистрирующий орган в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении соответствующих изменений в учредительные документы общества;

– для регистрации изменений в учредительные документы общества, связанных с увеличением уставного капитала, необходимо предоставить регистрирующему органу документы, подтверждающие внесение данных вкладов участниками общества.

В случае несоблюдения вышеперечисленных сроков, увеличение уставного капитала общества признается несостоявшимся.

При данном способе увеличения уставного капитала последовательность действий должна быть следующей:

a. Принятие решения общим собранием об увеличении уставного капитала за счет дополнительных вкладов участников общества, определение общей стоимости дополнительных вкладов, установление срока по внесению дополнительных вкладов;

b. Внесение дополнительных вкладов участниками общества;

c. Утверждение итогов внесения дополнительных вкладов и утверждение новых редакций учредительных документов;

d. Регистрация изменений в регистрирующем органе.

1.3. Увеличение уставного капитала на основании заявления участника, участников либо третьих лиц, принимаемых в общество, о внесении дополнительных вкладов:

– за данное решение все участники должны проголосовать единогласно;

– участник общества или третье лицо в своем заявлении о внесении дополнительного вклада должны указать размер и состав вклада, порядок и срок его внесения, а также размер доли, которую участник общества или третье лицо хотели бы иметь в уставном капитале общества;

– при принятии решения об увеличении уставного капитала одновременно необходимо внести изменения в учредительные документы общества;

– изменения в учредительные документы, связанные с изменением размера уставного капитала общества, необходимо подать в регистрирующий орган в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества или третьими лицами и о внесении соответствующих изменений в учредительные документы общества, но не позднее шести месяцев со дня принятия решения о внесении дополнительных вкладов участниками и (или) третьими лицами;

– для регистрации изменений в учредительные документы общества, связанных с увеличением уставного капитала, необходимо предоставить регистрирующему органу документы, подтверждающие внесение данных вкладов.

Последовательность действий при увеличении уставного капитала должна быть следующей:

a. Принятие решения общим собранием о рассмотрении заявления участника или третьего лица о внесении дополнительного вклада и об увеличении уставного капитала за счет дополнительных вкладов, о размере и составе вклада третьего лица или дополнительного вклада участника общества, сроках внесения дополнительных вкладов.

b. Внесение вклада третьим лицом либо дополнительных вкладов участниками общества;

c. Утверждение итогов внесения дополнительных вкладов и утверждение новых редакций учредительных документов;

d. Регистрация изменений в регистрирующем органе.

Если увеличение уставного капитала общества не состоялось, общество обязано в разумный срок вернуть участникам общества и третьим лицам, которые внесли вклады деньгами, их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также уплатить проценты в порядке и в сроки, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участникам общества и третьим лицам, которые внесли неденежные вклады, общество обязано в разумный срок вернуть их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также возместить упущенную выгоду, обусловленную невозможностью использовать внесенное в качестве вклада имущество.

2. Увеличение уставного капитала в акционерном обществе

В акционерном обществе уставный капитал может быть увеличен двумя способами:

2.1. Путем увеличения номинальной стоимости акций:

– решение об увеличении уставного капитала общества путем увеличения номинальной стоимости акций принимается общим собранием акционеров;

– увеличение уставного капитала общества при данном способе осуществляется только за счет имущества общества;

– сумма, на которую увеличивается уставный капитал общества за счет имущества общества, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества;

– в результате увеличения уставного капитала данным способом акции распределяются среди всех акционеров. При этом каждому акционеру распределяются акции той же категории (типа), что и акции, которые ему принадлежат, пропорционально количеству принадлежащих ему акций;

– увеличение уставного капитала общества данным способом, в результате которого образуются дробные акции, не допускается.

2.2. Путем размещения дополнительных акций:

– в уставе должны быть прописаны так называемые объявленные акции, то есть устав должен содержать фразу о том, что общество вправе разместить еще столько-то акций, такой-то стоимостью каждая, которая предоставляет ее владельцу такой-то объем прав. Однако решение вопроса об увеличении уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций может быть принято общим собранием акционеров одновременно с решением о внесении в устав общества положений об объявленных акциях.

– решение об увеличении уставного капитала общества принимается общим собранием акционеров или советом директоров (наблюдательным советом) общества, если в соответствии с уставом общества ему предоставлено право принимать такое решение;

– в решении об увеличении уставного капитала должны быть определены количество размещаемых обыкновенных акций и привилегированных акций каждого типа, способ размещения, цена размещения или порядок ее определения, форма оплаты дополнительных акций;

– увеличение уставного капитала данным способом может осуществляться как за счет имущества общества, так и за счет средств акционеров.

Как в случае с первоначальным формированием уставного капитала, так и при его увеличении выпуск акций подлежит регистрации. Причем регистрировать необходимо будет каждый этап увеличения уставного капитала, то есть, приняв решение об увеличении уставного капитала, необходимо будет зарегистрировать решение о выпуске (дополнительном выпуске) ценных бумаг, а уже после фактической его оплаты зарегистрировать отчет об итогах выпуска ценных бумаг.

2.2

Стоит ли концентрировать все доли у одного лица

В рамках данного раздела предлагается рассмотреть вопрос, насколько правильно формировать бизнес из одного лица и какие последствия это может повлечь. Данный вопрос, как правило, возникает в связи со страхом собственника утратить имущество, если оно будет оформлено только на одно лицо, поэтому вводятся в состав участников (акционеров) родственники и друзья. Данные опасения вряд ли можно назвать надуманными, так как слишком большое количество компаний подверглись атаке рейдеров за последнее время и в результате утраты одной компании лишились всего, чем эта компания владела, в том числе и дочерних обществ.

Необходимо отметить, что существование общества, состоящего из одного лица, многими классиками российской цивилистики вообще ставится под сомнение, как противоречащее целям создания юридического лица, как инструмента согласования интересов участников и гарантирования их интересов. Однако российское законодательство не содержит запрета по созданию коммерческих организаций в форме обществ одного лица, устанавливая при этом некоторые правила:

– общество с ограниченной ответственностью и акционерное общество не могут иметь в качестве единственного участника другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица;

– сведения о единственном акционере или участнике общества должны содержаться в уставе общества;

– положения законов «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «Об акционерных обществах» распространяются на общества с одним участником постольку, поскольку это не противоречит существу соответствующих отношений.

Общество, состоящее из одного лица, может давать некоторые преимущества ее собственнику:

– при определении налоговой базы по налогу на прибыль можно не учитывать доход в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно от организации или физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 % состоит из вклада (доли) передающей стороны;

– решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и не требуют соблюдения процедуры по созыву и проведению общего собрания;

– в случае если единственный участник одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа (генерального директора) данного общества, то на данное общество не распространяется процедура согласования сделок с заинтересованностью.

Следует сказать, что преимущества есть и при разделении уставного капитала, вот, например, некоторые из них:

– можно сохранить статус малого предприятия, если ввести в состав участников помимо юридического лица еще и нескольких физических лиц на долю (пакет акций) не менее 75 %;

– можно применять упрощенную систему налогообложения;

– в случае если единственным учредителем при создании является иностранная компания, то путем введения еще одного российского участника на один процент можно избежать личного присутствия директора иностранной компании в налоговой при регистрации.

Представляется, что формальное разделение долей между разными лицами может создать и дополнительные трудности:

– проблема принятия решения при наличии соотношения долей (пакетов акций) 50 ? 50, так как в данном случае, если вчерашний друг становится врагом или жена становится бывшей женой, то ситуация в обществе складывается патовая, то есть неразрешимая. Ни одно из решений невозможно будет принять в связи с тем, что как минимум требуется большинство голосов;

– проблема наследования долей (акций). В случае смерти участника (акционера) деятельность общества может затормозиться в связи с тем, что до момента выдачи свидетельства о праве на наследство долей (акциями) будет управлять управляющий, назначенный нотариусом. А в случае если наследство вообще никто не примет, то оно окажется вымороченным, то есть перейдет государству;

– при разделении долей (акций) и распределении их между несколькими лицами, необходимо будет обеспечивать присутствие данных лиц на общих собраниях, а также соблюдать в их отношении все установленные корпоративные процедуры.

Как видно из всего вышеперечисленного, концентрировать или нет доли (акции) у одного лица необходимо решать применительно к конкретной компании, взвешивая все аргументы за и против.

2.3

Как защитить свои доли и акции от возможных рисков

В последнее время число так называемых недружественных поглощений или рейдерских захватов достигло огромных размеров. Тема рейдеров является основной в средствах массовой информации, а полки книжных магазинов забиты книгами о рейдерах и о способах борьбы с ними. Захватчики, поглотив самые крупные предприятия, переключились на парикмахерские, мелкие магазины и аптеки. До сих пор процветает криминальный захват и силовые варианты поглощения предприятий.

В такой ситуации каждому собственнику необходимо ежедневно быть начеку. Защититься на сто процентов невозможно, однако можно поставить некоторые преграды, преодолевая которые рейдеры либо превысят свой бюджет на захват бизнеса, либо надолго завязнут в борьбе.

Как отмечалось выше, общество с ограниченной ответственностью самая слабая форма для защиты, в этой связи защитить доли сложнее, чем акции, в том числе и от криминального захвата.

Основные правила по защите долей:

– иметь устав, который защищает участников общества от третьих лиц;

– иметь набор внутренних документов общества, которые недоступны третьим лицам и которые регламентируют созыв и проведение общих собраний, а также порядок работы с почтовой корреспонденцией;

– быть в курсе сведений, содержащихся по компании в едином государственном реестре юридических лиц путем еженедельного получения выписок из данного реестра;

– никому не давать учредительные документы общества и его печать;

– хранить все правоустанавливающие документы по обществу в банковской ячейке, а не в сейфе, что даст возможность защищаться в суде при силовом захвате офиса;

– знать все основные контактные реквизиты правоохранительных органов;

– передать в залог доли под исполнение обязательств перед дружественными лицами;

– иметь векселя от имени общества на всякий случай;

– иметь хорошие отношения с обслуживающим банком и налоговой инспекцией.

Основные способы защиты акций:

– передача реестра акционеров специализированному реестродержателю;

– передача акций в доверительное управление, при этом на лицевом счете акции не числятся;

– передача акций номинальному держателю, при этом акции списываются с лицевого счета акционера и информация о реальных акционерах и долях их участия в уставном капитале общества будет скрыта от реестродержателя и посторонних лиц;

– передача акций в залог;

– добровольное блокирование операций по лицевому счету акционера.

Если опасность становится реальной, важно немедленно предпринимать защитные меры, обращаться за помощью во все компетентные органы, отправлять письма в налоговую с просьбой не производить никаких регистраций с обществом. Обратиться в Регистрационную службу по регистрации прав на недвижимое имущество с просьбой не принимать никаких документов по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество общества, а также привлечь грамотных юристов, которые построят защиту с учетом конкретной специфики общества.

Глава 3

Активы для бизнеса

3.1

Покупка активов

Купля-продажа является не только самым распространенным и надежным способом приобрести активы, но и самым затратным.

Под приобретением активов в смысле организации своего бизнеса следует понимать то имущество, которое необходимо компании для осуществления своей деятельности. К этому имуществу относятся как основные средства (здания, строения, земельные участки), так и иное имущество компании, включая производственные мощности, торговую марку и другое.

В первую очередь вопрос касается недвижимости, так как новая компания редко заинтересована в приобретении подержанных столов и стульев. Однако порой возникает потребность и в оборудовании, в том случае, когда бизнес нуждается в специфическом оборудовании, которое легче купить отлаженное и готовое, чем закупать иное.

Покупка активов осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи. Если к покупателю переходят недвижимое и движимое имущество, то разумно заключать два отдельных договора. Конечно, по желанию приобретателя можно покупку каждой вещи оформлять отдельным договором, что, однако, существенно затруднит процесс покупки в плане документарной работы.

Договор заключается в письменной форме. В случае продажи недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. Недвижимость передается по акту передачи.

Обычно недвижимость приобретают на специально созданное для этих целей лицо. Это может быть как обычное созданное ООО, так и оффшор, что даст дополнительные гарантии конфиденциальности покупателям.

Перед покупкой такого объекта необходимо провести его правовой аудит. Проверить зарегистрированность прав продавца, юридическую чистоту объекта, наличие всех необходимых документов, отсутствие обременений недвижимости, не является ли здание памятником культуры и т. д.

Невнимание к процедуре купли-продажи может выразиться в следующих общих рисках:

Утрата объекта недвижимости. Причиной этого может быть недобросовестность оппонента, решение суда и др.

Потеря времени. Процесс купли-продажи может существенно растянуться по времени из-за судебного процесса, если контрагента к регистрации придется принуждать в судебном порядке.

Ограничение прав собственника. В случае наличия обременений объекта недвижимости права нового собственника могут быть существенно ограничены по сравнению с тем, что предполагалось при сделке. Это могут быть сервитуты, безвозмездное пользование недвижимостью и др.

Негативные последствия утраты объекта недвижимости, которые могут быть выражены в потере инвестиций, упущенной выгоде, утрате производственной базы и т. д.

В целом внимание к самой сделке купли-продажи – это залог надежного положения компании, так как в объекты недвижимости инвестируется существенная часть активов и стабильность развития напрямую зависит от уверенности в сделанных вложениях.

Особенно это важно для средних и крупных компаний, активы которых позволяют им проводить операции с объектами недвижимости. Кроме того, данные компании, как правило, имеют интерес в недвижимости либо как в средстве для извлечения прибыли, либо как в имущественной базе для развития бизнеса.

В сделке договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя. Поэтому необходимо с особым тщанием подходить к его оформлению. Так, в договоре следует наиболее полно индивидуализировать предмет договора (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, то договор можно признать в суде незаключенным. Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Особо тут встает вопрос о сделке с заинтересованностью и крупной сделке. Для таких сделок существует особый порядок одобрения, и необходимо удостовериться, что он был соблюден.

Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.

Сделка должна быть экономически обоснованной. То есть риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем больше в сделке символическая цена, тем выше риск сделки. В свете этого следует запастись заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально показать, откуда взялась цена, указанная в договоре.

Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе оффшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от глаз общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условиях современного российского рынка это является большим преимуществом, которым необходимо воспользоваться. Но надо помнить, что все подставные компании оформлены на физических лиц. И эти физические лица должны быть очень надежными и проверенными людьми. Не раз бывали случаи, когда «подставной» генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать и еще хуже. Подставной генеральный директор просто станет сам распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или вообще продаст. И формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то в подобных ситуациях он не сможет полагаться на защиту закона.

Если же компания сразу приобретает крупную недвижимость, то это всегда событие, если оно происходит в неизбалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шум на местном уровне. Это минус покупки, так как нового собственника могут воспринять негативно, но при добровольной продаже объекта продавец также позаботится и о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с власть имущими людьми и заручиться их поддержкой на будущее.

Законодательство постоянно совершенствуется, закрывая старые пробелы и открывая новые дыры в правовом поле. Появляются новые риски и новые схемы продажи своего бизнеса, более быстрые, менее затратные по налогообложению. Но способ купли-продажи остается самым надежным и безопасным вариантом. Данный способ позволяет минимизировать большинство рисков еще на стадии подготовки документов. Грамотное составление договора поможет предотвратить проблемы в дальнейшем.

Однако надо учитывать, что, когда речь идет о крупном промышленном объекте, последнее слово всегда остается за местными органами власти. Негатив с их стороны может означать разрыв сделки, и хотя сделка формально и соответствует закону, строить бизнес в регионе, где власти отрицательно настроены в отношении собственника, не рискнет никто. По крайней мере, в такой ситуации нивелировать возможные риски для компании станет практически невозможным.

Отдельного внимания заслуживает приобретение недвижимости, когда у продавца не оформлены права на земельный участок под объектом недвижимости.

У собственника недвижимости, земельный участок под которой не оформлен или находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, возникает множество вопросов: можно ли продать принадлежащую ему недвижимость, не будет ли проблем при регистрации перехода права собственности на нее, что произойдет с земельным участком и кто же должен нести ответственность за его дальнейшую судьбу.

Соответственно получили наибольшее распространение две ситуации: земельный участок принадлежит собственнику зданий на праве постоянного (бессрочного) пользования; земельный участок никак не оформлен и никаких документов на него не существует. Дополнительной разновидностью последнего случая является вариант, когда земельный участок еще и не сформирован, то есть он вообще не возник как объект недвижимости, который может к кому-либо переходить.

Земельный кодекс соединил судьбу земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 35 ЗК РФ). Если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, продает их другому лицу, то покупатель недвижимости приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Такой покупатель получает также преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Если же земельный участок и недвижимость на нем принадлежат одному и тому же лицу, и их собственник изъявляет желание продать исключительно недвижимость без земельного участка, то такие сделки не допускаются (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Они ничтожны.

У собственника зданий, сооружений и иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, есть право пользоваться частью земельного участка, предоставленную под эту недвижимость собственником земли (п. 1 ст. 271 ГК РФ). Соответственно при переходе прав на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости.

Если права на земельный участок никак не оформлены, то к покупателю переходит право на использование соответствующей части земельного участка и преимущественное право на его приватизацию. Но что происходит, если земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования?

Дело в том, что ГК РФ четко указывает: если у собственника недвижимости не оформлены права на земельный участок, то у него возникает право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей его частью. Но в то же время ЗК РФ существенно ограничивает такую возможность, так как право постоянного (бессрочного) пользования у предпринимателей (и других субъектов, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) должно быть в обязательном порядке переоформлено до 1 января 2008 года и возникать заново не должно.

С момента введения в действие Кодекса, согласно статье 20 ЗК РФ, земля на праве постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только субъектам, тесно связанным с государством, когда оно выступает их собственником (федеральные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения). Либо когда эти субъекты входят в саму государственную структуру (органы государственной власти и местного самоуправления).

Следует заметить, что указанные нормы статьи 20 ЗК РФ могут быть истолкованы двумя разными способами.

В первом случае понятие «предоставление» предлагается связывать с возникновением права. Следствием этой позиции будет вывод об отрицании самой возможности возникновения у определенного круга лиц (граждан и юридических лиц) вышеуказанных прав после вступления в силу ЗК РФ.

Руководствуясь же вторым способом толкования, следует отождествлять запрет на предоставление с запретом на издание компетентным органом акта о наделении гражданина или юридического лица упомянутыми правами на земельный участок.

Есть ряд мнений на тему возможности перехода к покупателю недвижимости (который по ЗК РФ не является субъектом такого права) земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.

К примеру, что переход прав на земельный участок от продавца недвижимости к покупателю не может быть не оформлен соответствующим правовым титулом. К покупателю от продавца должен перейти весь объем прав. И если продавцу земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования, то к приобретателю недвижимости должно перейти именно право постоянного (бессрочного) пользования в полном объеме, так как другим правом передающее лицо не обладало.

Однако есть по этому вопросу и противоположные взгляды, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю недвижимости, а утрачивается. А уже покупатель обязан оформить землю совсем на другом праве: собственности или аренды. Причем такой точки зрения долгое время придерживались многие чиновники и суды, что существенно тормозило как развитие оборота недвижимости, так и мешало защите прав и законных интересов предпринимателей.

Закон о введении ЗК РФ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

При продаже здания, расположенного на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания (п. 2 ст. 3 Закона о введении).

Необходимо обратить внимание на то, что именно покупатель здания должен заняться переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и сделать выбор между собственностью и арендой. Однако для переоформления прав на земельный участок собственник здания должен подать соответствующее заявление, подписать присланный ему проект договора. И это делать должен только собственник недвижимости. Но покупатель недвижимости становится ее собственником лишь с момента регистрации перехода права собственности на нее. До этого момента он является неправомочным лицом ни на подачу заявки, ни на подписание договора. Возникает вопрос: когда он должен заняться переоформлением?

Существует особая точка зрения, что покупатель, заключив договор купли-продажи недвижимости, уже должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

Конец бесплатного ознакомительного фрагмента.